專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
提/供/專/業(yè)/法/律/服/務(wù)
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房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程：房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大致分為房屋租賃、買賣兩種。 一.房屋租賃 租賃：出租人、承租人通過(guò)中介機(jī)構(gòu),達(dá)成租房意向并簽定房地產(chǎn)租賃契約的過(guò)程。 1..收集房源： （一）中介機(jī)構(gòu)通過(guò)上門、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式收集房源，了解產(chǎn)權(quán)形式、產(chǎn)權(quán)人、共有人情 況，確立房源的真實(shí)性。 （二）詳細(xì)詢問(wèn)并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號(hào)、單元、樓層、房號(hào)、面積、租金、配套、 裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀況，對(duì)房屋進(jìn)行全面了解。 （三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運(yùn)行狀況，落實(shí)水、電、氣、暖、清潔、物管等相關(guān)費(fèi)用， 做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。 （四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、公交車、大、中、小學(xué)、幼兒園等與居民生活息息相 關(guān)的情況，便于向客戶介紹。 （五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設(shè)施的還應(yīng) 協(xié)商該項(xiàng)押金數(shù)額以便介紹。 （六）將收集到得房源信息登記造冊(cè)輸入微機(jī)，并及時(shí)地通過(guò)報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布 出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯(lián)合擴(kuò)大信息發(fā)布渠道，提高成交率。 2.推介房源： （一）接待租賃客戶時(shí)，首先應(yīng)摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫(kù) 電腦配對(duì)，選擇房源后及時(shí)聯(lián)系房東確定看房時(shí)間。
（二）將配對(duì)房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時(shí)告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互 留聯(lián)系電話，方便看房。 （三）房源無(wú)法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價(jià)格、套型、樓層等房屋，一時(shí)不能滿 足，應(yīng)留下電話繼續(xù)查找，或通過(guò)橫向合作促成交易。 3.現(xiàn)場(chǎng)看房： （一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時(shí)間、地點(diǎn)、 聯(lián)絡(luò)方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務(wù)員帶客戶看房。 （二）無(wú)鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應(yīng)分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方 可看房，防止雙方跳墻。對(duì)于承租人因故不在房屋或不能到場(chǎng)，應(yīng)讓客戶看到與之對(duì)應(yīng)的房 屋，有個(gè)初步印象。 （三）帶客戶看自有存量房不能滿足時(shí)，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中介機(jī)構(gòu)，說(shuō)明意圖 調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。 （四）對(duì)于客戶所提出的疑問(wèn)應(yīng)正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設(shè)、布局、裝飾等 作出引導(dǎo)和設(shè)計(jì)。對(duì)于客戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導(dǎo)的方法，提高成交率。 總之租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對(duì)房屋的要求較高，看房較細(xì) 致，對(duì)結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較嚴(yán)格。而租房是臨時(shí)行為，只要能達(dá)到其要求的50%以上 即可滿足。
4.簽訂契約： （一）租賃雙方簽定制式《房地產(chǎn)租賃契約》，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應(yīng)提醒出 租人持契約到房管部門辦理備案登記。 （二）產(chǎn)權(quán)人應(yīng)留產(chǎn)權(quán)證（或其它房產(chǎn)證明）復(fù)印件，客戶應(yīng)留單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人身份證 復(fù)印件，個(gè)人留身份證復(fù)印件給中介備案。 （三）對(duì)于契約所涉稅收等問(wèn)題，租賃雙方應(yīng)協(xié)商解決。對(duì)于企業(yè)租賃個(gè)人住宅作為辦公、 居住用途，需要開具租賃發(fā)票的，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理，產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。 應(yīng)嚴(yán)格按照上述步驟進(jìn)行房屋的租賃，對(duì)于承租客戶應(yīng)仔細(xì)查閱核對(duì)身份證，杜絕違法 犯罪成員趁機(jī)鉆中介的空子，逃避打擊，給社會(huì)治安留下隱患，鑄成大錯(cuò)。 二.房屋買賣 買賣：買、賣雙方通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，達(dá)成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契約的過(guò)程。 1.收集房源： （一）按照上述租賃收集房源的五點(diǎn)收集和發(fā)布房源信息。 （二）了解產(chǎn)權(quán)人售房原因，實(shí)地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗(yàn)房產(chǎn)手續(xù)，合理評(píng)估房屋價(jià)值， 協(xié)商房屋報(bào)價(jià)并取得出售房屋委托書。 （三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應(yīng)實(shí)地照相、錄像，通過(guò)微機(jī)等工具讓客戶在實(shí)地看 房前對(duì)房屋情況等有初步了解。 2.推介房源、接受委托、實(shí)地看房： （一）按照租賃推介房源的方式推介房源，但在實(shí)地看房前一定要與客戶鑒定《購(gòu)房委托書》， 載明所購(gòu)房屋的具體情況，將客戶的身份證號(hào)、電話登記清楚，由委托人當(dāng)面簽名，確立法 定委托關(guān)系。
（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)于房改房、職工集資建 房所涉及規(guī)費(fèi)以外的稅費(fèi)，以及需要交納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的房屋，應(yīng)提前講明、算清，不要因 遺漏帶來(lái)客戶不滿。 （三）請(qǐng)業(yè)主配合說(shuō)明房屋使用情況，使購(gòu)買人對(duì)賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋 結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。 （四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業(yè)服務(wù)、收 費(fèi)情況；夜間查看小區(qū)公共照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度，全面掌握與房產(chǎn)相關(guān)的 資料。 3.簽訂契約： （一）客戶選定房源后應(yīng)按房產(chǎn)價(jià)值10%收取定金（不足1 萬(wàn)元收?。?，并將50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán)證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過(guò)戶手續(xù)。 （二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有無(wú)抵押、置壓、典當(dāng)、查封，是 否具備交易條件，如無(wú)意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個(gè)工作 日），應(yīng)保留核檔收費(fèi)的收據(jù)。 （三）簽訂制式《房地產(chǎn)買賣契約》、 買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復(fù) 方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽《詢問(wèn)筆錄》，辦理過(guò)戶手續(xù)，取得過(guò)戶收件單，交清房款，交易完畢。
購(gòu)房人持收件單在20 個(gè)工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng) （四）對(duì)于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無(wú)產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權(quán)）或《拆遷協(xié)議書》的客戶，在確定購(gòu)房意向后應(yīng)及時(shí)辦理公證，對(duì)能更名的房屋應(yīng)盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買 賣房屋公證時(shí)應(yīng)在公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。 （五）對(duì)于采用公積金或商業(yè)貸款形式購(gòu)買二手房，應(yīng)先確定貸款人資格，請(qǐng)?jiān)u估公司、擔(dān) 保公司先行看房評(píng)估，待相關(guān)部門審批后再行過(guò)戶。取得產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證，換評(píng)估 報(bào)告，然后放款。 4.房屋交割： （一）所要交易的房屋原則上應(yīng)騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時(shí)，應(yīng)征得承租人書 面同意騰房（有關(guān)規(guī)定為兩個(gè)月）或重新與購(gòu)房人簽訂租賃契約。 （二）交割時(shí)原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將此房之前所產(chǎn)生的水、點(diǎn)、暖、物業(yè)、收視清潔等費(fèi)用一并清繳， 無(wú)拖欠費(fèi)用時(shí)方可交割。 （三）購(gòu)房人應(yīng)查驗(yàn)室內(nèi)留存的設(shè)施、家具，造表后雙方簽字以確定。對(duì)于原業(yè)主暫時(shí)無(wú)法 搬離的家什，應(yīng)在該表上注明搬離時(shí)間。 （四）售房人應(yīng)向購(gòu)房人書寫收款憑證，確定上述幾項(xiàng)無(wú)異議時(shí)向購(gòu)房人交接房門鑰匙、電、 氣卡，物業(yè)收費(fèi)清單等，至此交割完畢。 房屋買賣中辦理過(guò)戶和房屋交割可同時(shí)進(jìn)行，也可提前協(xié)商好先過(guò)戶后交割。
需要注意 的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應(yīng)提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定 租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護(hù)善意購(gòu)房者權(quán)益。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)流程一般大致如此，除一些外來(lái)大規(guī)模中介連鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)駐（加盟） 時(shí)，隨身帶來(lái)原有業(yè)務(wù)流程與之有些區(qū)別外，傳統(tǒng)中介基本按此流程運(yùn)行。不論什么經(jīng)營(yíng)方 式，只要能夠起到為買賣雙方牽線搭橋、促成交易，并且能夠充分保障交易安全就是可取的。 房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出 租出售或作其它用途的房屋。 地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根 本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利 （所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服 務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 土地所有制現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集 體制（即集體所有）兩種形式。
其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū) 的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體 所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī) 定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有， 也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往 是不一致的。 集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 征用土地指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。 10、 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、 旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的 財(cái)產(chǎn)。
(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70 年)；2、生產(chǎn)用(50 年)；3、經(jīng)營(yíng)用(門頭等，50 行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因 此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可 再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占 國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。 名詞解釋一、基本參數(shù) 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3.9m較舒適)； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用 率。
合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、 防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán) 登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房 屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登 記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房 屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施 有效的管理 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共 有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共 有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán) 人收回房契抵押即告終結(jié)。 過(guò)戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關(guān)的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 房屋 一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛 樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2 米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的 生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。
商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 房改房 已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策 規(guī)定房產(chǎn)中介基礎(chǔ)知識(shí).doc，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工 個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5 年后歸職工個(gè)人所有。 存量房 是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 集資房 一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅 費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也 可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 微利房 亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高 于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。 平價(jià)房 是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象， 通過(guò)配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象 及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。 解困房 是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專門修建 的住房。
再上市房 是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。 廉租住房 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提 供的租金相對(duì)低廉的普通住房。 花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓， 建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買。 公寓式住宅 相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層 內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一 些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房 指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售 給高收入家 庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承 擔(dān)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)）、1%－ 3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7 項(xiàng)因素構(gòu)成。 經(jīng)濟(jì)適用住房 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。
由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行 行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府 指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 房產(chǎn)中介信息化建設(shè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)房產(chǎn)中介行業(yè)的信息化建設(shè)，多數(shù)的中介公司對(duì)信息化建設(shè)建設(shè)都有自己不同的理解， 其實(shí)房產(chǎn)中介信息化建設(shè)包括許多方面的內(nèi)容。現(xiàn)階段一部分中介企業(yè)和行業(yè)內(nèi)人士憑借著 對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息化認(rèn)識(shí)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，利用自己所掌握的資源，率先建立起自己的網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平 臺(tái)，利用自己的平臺(tái)獲取更多的信息資源和優(yōu)勢(shì)。事實(shí)證明，他們的嘗試和實(shí)踐是正確的、 有益的 房產(chǎn)中介信息化建設(shè)現(xiàn)狀： 國(guó)外房產(chǎn)中介信息化現(xiàn)狀： 國(guó)外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過(guò) 中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過(guò)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)傳送。房地產(chǎn)中介行業(yè)憑借電子商務(wù)化早已 獲得了飛速的發(fā)展。如今，歐美絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介服務(wù)公司早已將自己的房源信息系統(tǒng)和 無(wú)所不在的互聯(lián)網(wǎng)“牽手”在了一起。 數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)，房地產(chǎn)交易有85％是通過(guò)中介服務(wù)交易而成。 其中信息技術(shù)的應(yīng) 用十分廣泛。1997 年以來(lái),美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的70 多萬(wàn)名成員中, 上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27 增加到72； 平均有90的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦,60的經(jīng)紀(jì)人使用E-mail 與客戶聯(lián)系；60 的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的 網(wǎng)站,72 的房地產(chǎn)公司直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò) 與客戶洽談業(yè)務(wù)。
國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介信息化現(xiàn)狀： 第一、 缺乏對(duì)信息化建設(shè)的正確認(rèn)識(shí)。很多中小房地產(chǎn)中介簡(jiǎn)單地認(rèn)為只要自己建一個(gè) 網(wǎng)站，往網(wǎng)站里放幾張圖片和發(fā)布幾條信息企業(yè)就信息化。 第二、 管理者的心態(tài)。企業(yè)信息化失敗的原因很多一部分來(lái)自于管理者的認(rèn)知因素，由 于缺乏企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)、管理人員和職工的支持，尤其是管理者的支持是非常重要 第三、停留在表面應(yīng)用層次上,而沒(méi)有深入到企業(yè)的運(yùn)行、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)的信息 流通不暢、信息對(duì)稱性不夠。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)控、資源調(diào)配、任務(wù)分配、執(zhí)行情況 的管理不夠完善 第四、 信息化基礎(chǔ)管理工作薄弱, 業(yè)務(wù)流程部缺乏規(guī)范性，管理制度體系薄弱，項(xiàng)目管 理混亂制約了企業(yè)信息化的發(fā)展。 房產(chǎn)中介信息化建設(shè)大概包括以下幾個(gè)方面： 房產(chǎn)中介公司對(duì)外的信息發(fā)布 對(duì)于中小型的中介公司來(lái)講，多數(shù)公司現(xiàn)在的信息化建設(shè)是做的信息發(fā)布平臺(tái)的建設(shè)， 既建立中介公司自己的網(wǎng)站，或者利用第三方的平臺(tái)進(jìn)行信息的發(fā)布。一個(gè)中介公司建立自 己的網(wǎng)站大概需要的花費(fèi)根據(jù)規(guī)模在1000—5000 元不等，以后每年的投入大概在300 年。需要的投入也不是很大（主要是一次性的），中介公司完全可以根據(jù)自己的意愿來(lái)設(shè) 計(jì)自己的網(wǎng)站。
建立公司網(wǎng)站可以宣傳公司的形象，給客戶良好的印象，同時(shí)客戶也可以在 不同的地區(qū)不同的時(shí)間看到貴公司的信息，不一定需要客戶到公司的門店來(lái)?？蛻粢部梢栽?網(wǎng)站上留下自己的需求信息等內(nèi)容。 利用第三方的平臺(tái)進(jìn)行信息的發(fā)布就是在門戶網(wǎng)站上發(fā)布公司的信息，花費(fèi)根據(jù)不同網(wǎng)站的 日訪問(wèn)人數(shù)也是不同的，在500—1000 元/月左右。在門戶 網(wǎng)站上發(fā)布信息每天看到的人比 較多，效果很明顯。公司對(duì)外的信息發(fā)布是面向最終客戶的平臺(tái)，不光是信息的發(fā)布，還是 一個(gè)公司對(duì)外宣傳的窗口。在現(xiàn)在網(wǎng)上找房人越來(lái)越多的情況下，利用外網(wǎng)尋找最終客戶也 是房產(chǎn)中介擴(kuò)大業(yè)務(wù)的一條可行之路。 房產(chǎn)中介公司的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 房產(chǎn)中介公司的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)建設(shè)由于公司規(guī)模的不同是有不同的側(cè)重點(diǎn)的。 對(duì)于大型的中介公司來(lái)講，進(jìn)行公司內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)強(qiáng)調(diào)的是： 信息交互的速度和成本的節(jié)約。由于分店間的信息需要快速的傳遞，傳統(tǒng)模式下的紙張 話形式會(huì)產(chǎn)生不必要的成本，信息的及時(shí)性正確性也不能保證，所以大型中介公司要建立自己的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)。 對(duì)中小公司來(lái)講，內(nèi)網(wǎng)的建設(shè)就包含兩個(gè)方面的內(nèi)容： 一是如何把所有中小型中介聯(lián)合起來(lái)，提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力， 二是如何利用網(wǎng)絡(luò)來(lái)提高自己公司的業(yè)務(wù)水平。
幫助提高業(yè)務(wù)量。由于大多數(shù)中介企業(yè)一直 沿用著傳統(tǒng)的手抄筆耕式靠人腦記憶的信息管理模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不可避免地引發(fā)管理成 本提高、信息反應(yīng)滯后和服務(wù)效率低下等問(wèn)題 總的來(lái)講中介公司傳統(tǒng)服務(wù)中多采用傳統(tǒng)的方式，如“掃街”、派發(fā)傳單、守店面等方式， 造成服務(wù)效率低下且成本相對(duì)很高。 如今，利用互聯(lián)網(wǎng)收集房源和尋找客源的過(guò)程已十分便捷、及時(shí)，與傳統(tǒng)的信息收集模式形 成了巨大的反差。不少中介公司也意識(shí)到了信息化建設(shè)在信息收集，管理等方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 外，互聯(lián)網(wǎng)還是巨大的知識(shí)信息庫(kù)，包含了各種房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)、金融知識(shí)等一系列有助于提高中介人員從業(yè)水平的信息、資料，是傳播和學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的最佳方式，也是中介 公司走向市場(chǎng)的新窗口和贏得更多商機(jī)的新戰(zhàn)場(chǎng)。 房產(chǎn)中介信息化發(fā)展趨勢(shì)： 結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，房產(chǎn)中介公司，實(shí)現(xiàn)銷售流 程的自動(dòng)化，輕松自如地進(jìn)行各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析，資源共享，客戶分析管理、制訂市場(chǎng)營(yíng)銷策略 等諸多環(huán)節(jié)。 整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)未來(lái)將向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化的方向發(fā)展。目前階段,需將電 子商務(wù)和傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式相結(jié)合的道路,即以中介企業(yè) 內(nèi)部局域網(wǎng)為基礎(chǔ),以電子商務(wù)系統(tǒng)為 依托,兼顧傳統(tǒng)的電話熱線服務(wù)、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)窗口服務(wù)和上門服務(wù)等方式,構(gòu)建房地產(chǎn)中介行業(yè) 的信息化。
從而才能在銷售過(guò)程中可以減少繁瑣的日常事務(wù)，提高營(yíng)銷及客服工作效率，實(shí)現(xiàn) 更加專業(yè)化的管理。拓寬營(yíng)銷渠道，全面提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的優(yōu)勢(shì)分析 房產(chǎn)中介信息化的開展使信息資源在企業(yè)內(nèi)部得到共享。并且使原始信息在從傳遞到?jīng)Q策過(guò)程中，反饋時(shí)間大大縮短，決策層與基層、各部門之間的溝通更加快捷，管理更加 直接。由于信息化在管理中發(fā)揮的作用，拉近了管理層與各基層之間的距離。 通過(guò)因特網(wǎng)、公共場(chǎng)所的查詢系統(tǒng)，讓公眾隨時(shí)獲得所需要的樓盤信息，使公司獲得潛在的銷售機(jī)會(huì)，提升公司品牌形象。
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