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爛尾樓的毛病到底出在哪里？如何避坑？

房地產(chǎn)是一門簡單又深奧的生意，一說就明白了，但需要做好這門生意卻需要天時、地利、人和（換句話說：膽大、心細(xì)、臉皮厚）。

往簡單了說，就是：拍土地、造樓、賣出去。設(shè)計可以請設(shè)計院、工程建設(shè)找總包、缺錢找銀行、造一半就預(yù)售、資金回籠繼續(xù)造另一半、交房賣完車位就結(jié)束了。

我見過不少爛尾樓，即便在上海這個地方，也有不少爛尾樓盤，唏噓不已，也見過不少買了這種房子的老百姓，同情真的幫不到他們，媒體曝光和呼吁也沒有本質(zhì)上的用處，我們可能需要思考一些預(yù)售制度上的安排。

第一個問題：預(yù)售階段，消費者就要決定買不買，就要交錢還貸款，可是啥也看不見，買的房子和實際拿到手的不一致怎么辦？

售樓處能看到樣板房、沙盤、VR眼鏡、宣傳冊、銷售的營銷話術(shù)，以上都不具備法律效力的，效果圖不能太當(dāng)真，樣板房復(fù)刻程度能到百分之多少，只有開發(fā)商自己知道。我之前因為工作的關(guān)系，一年要看十幾個樣板房。只能說，大部分樣板房大致還原了設(shè)計的比例和尺寸，但是一定會有或多或少的美化手段。譬如說，為了讓消費者感覺到空間是足夠的，里面的家具一般都是特制的。譬如說，客廳尺寸不夠放普通三人沙發(fā)的，就去定做一個縮小版的三人沙發(fā)，實際尺寸是二人沙發(fā)的大小，看上去你覺得是夠了，實際坐上去就會發(fā)現(xiàn)，真的只夠坐兩個大人的。有的樣板房衛(wèi)生間比實際尺寸要大，人家說了，給你參考用的，沒說和實際交付的一模一樣。樣板房是給你看房間格局和朝向的！不是讓你看軟裝潢的！劃重點！

鑒于你不可能拿一把尺把樣板房數(shù)據(jù)測量出來并全部記錄下來，一五一十寫到合同里面去，所以就算樣板房和交付的房子有差距，消費者不能以這個為依據(jù)說開發(fā)商欺詐。等于看了個寂寞……就要決定是不是要買這個房子了，不好意思，都是這樣的。

個人覺得不是很合理。真正能給消費者保障的是合同，如果大家仔細(xì)看合同的話，幾件事情是確定的，譬如：房子的地址，樓棟在小區(qū)的位置，樓層，房間號，面積，大致的格局圖和尺寸。為什么說是大致呢？因為允許交付的時候有合理誤差，多退少補是有的，實際交付時還需要進(jìn)行測繪，以實際面積登記到房產(chǎn)交易系統(tǒng)中。

關(guān)于精裝修，有些開發(fā)商會清清楚楚的寫在合同里面，用的什么材料，什么品牌，什么規(guī)格，地板冰箱洗衣機(jī)等等，有些開發(fā)商就非常敷衍，隨便寫兩句，然后口頭跟你承諾裝修等級。不管怎么說，這里頭有個法律上的問題，裝修是贈送的。同樣的房子，精裝修可能5萬，毛坯可能4萬，但如果你按照5萬的價格買一手樓盤，開發(fā)商給你的合同，就是5萬，毛坯，合同附件寫了，贈送裝修。如果贈品與合同約定的不一致，是否可以申請賠償？賠償金額怎么計算？請法律專家來回答。以實際情況來看，如果裝修不達(dá)標(biāo)，維權(quán)是比較難，如果本來合同寫的就模糊，認(rèn)定違約的事實都是很難的。

個人建議：樣板房也要備案，從內(nèi)部格局、尺寸、精裝修贈送的部分，全部都要備案。如果消費者拿到的房子和樣板房不一致，或偏差較大，一樣可以去維權(quán)。此外，合同條款要進(jìn)一步規(guī)范。

第二個問題：交了房款，樓盤沒有完工，是什么原因?qū)е碌模?/p>

大概率是預(yù)售階段的購房資金被開發(fā)商挪用去了別的項目，拆東墻補西墻，然后杠桿太高、資金鏈斷裂、無法完工。為了防止資金挪用，房管部門一般都會要求開發(fā)商開立監(jiān)管賬戶，申請預(yù)售證的時候，對這個賬戶進(jìn)行備案，賬戶由銀行進(jìn)行監(jiān)管，但實際上，開發(fā)商賣房的資金會千方百計的不進(jìn)監(jiān)管賬戶，就算進(jìn)了，也會想辦法給銀行施壓，把錢挪出來。銀行很難管得很到位，很難掌握到底每一個買房人付錢都是什么節(jié)奏，很難去查每一筆支出到底是去了哪個項目……總有可鉆的空子，哎。開發(fā)商高薪請那么多財務(wù)專家，這點小事情還搞不定么？

個人建議：要么取消預(yù)售，開發(fā)商只能賣現(xiàn)房。要么建立黑名單，但凡出現(xiàn)資金挪用的，查到一起，涉及的開發(fā)商、股東、個人、高管、財務(wù)全部拉黑，不允許再參加今后的土地招拍掛。

第三個問題：消費者買房如何避坑？

從老百姓的角度來看，力量真的很弱小，打個比方，開發(fā)商當(dāng)初承諾在小區(qū)某地砌一堵墻，后來因為規(guī)劃部門審批沒有通過，不能砌，交房了以后，消費者看到?jīng)]有，就去維權(quán)，開發(fā)商說，我也很郁悶。后來開發(fā)商學(xué)乖了，銷售會跟你說，規(guī)劃部門允許的前提下，這里會有什么什么，那里會有什么什么。類似的問題是學(xué)區(qū)，規(guī)定是說，期房不得承諾學(xué)區(qū)，教育部門只會根據(jù)現(xiàn)房來劃分學(xué)區(qū)，那么對于消費者來說，又是買了一個不確定。如果是買五塊十塊的小東西，也就算了，動則百萬千萬的房子，人一輩子真的不會遇上很多次……樣樣事情都不確定的話，真的很扎心。

個人建議：盡量選大品牌的開發(fā)商，股東背景強大的，開發(fā)經(jīng)驗豐富的。雖然也不是100%能夠保障的，但至少他們不會因為一個、兩個樓盤砸掉了自己的招牌（因為一個樓盤發(fā)生爛尾，所有的銀行看到新聞，都會給他們斷貸，這個后果是難以想象的）。怕是怕那種，從來沒有開發(fā)過樓盤的開發(fā)商，股東又不是本地的，不知根不知底，出了事情也不知道該去哪里找他們?nèi)?，遇上這種爛尾樓，哭也沒地方哭去……如果是一個實力比較強的開發(fā)商，至少一個樓盤出事，還可以去凍結(jié)他們其他的資產(chǎn)，不是嗎？（雖然一般這種開發(fā)商的法務(wù)也比較厲害，隔離做的很好……但至少有希望?。。?/p>

最后，還是希望審批部門、管理部門能夠從制度上進(jìn)行規(guī)范，譬如：土地出讓、合同條款、預(yù)售審批、資金監(jiān)管等方面。這些年已經(jīng)改善很多了，往更好的方向在調(diào)整了，很欣慰。畢竟，咱不能希望每一個開發(fā)商都是慈善家，都能站在道德的高地上普惠大眾吧，在商言商，利潤最大化，本質(zhì)上沒有錯。關(guān)鍵是通過制度和管理，把這個行業(yè)規(guī)范起來。

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