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房產(chǎn)稅對未來房價的影響有哪些？

近些年來，幾乎每一年，都會有關(guān)于房產(chǎn)稅要出臺的消息，對于房產(chǎn)稅，沒有房子或只有一套房子的人希望有，這樣或許房價就可以便宜了，對于有不少房子的人來說，當(dāng)然不希望有，因為要交稅啊，水費可不便宜。

那么，房產(chǎn)稅到底會不會影響房價呢？今天我們就來看看。

關(guān)于房產(chǎn)稅，總結(jié)起來，關(guān)于房產(chǎn)稅的問題可以歸結(jié)為三個：

1. 房產(chǎn)稅何時會出臺？

2. 如果出臺，征收的力度會有多大？

3. 出臺以后，房產(chǎn)稅對房價會有多大的影響？

一、征稅成本高，房產(chǎn)稅出臺“穩(wěn)”字當(dāng)先

首先，第一個問題，房產(chǎn)稅何時會出臺？答案是，會很慢很慢。這不是說房產(chǎn)稅不會出臺，而是說，盡管推出房產(chǎn)稅是稅制改革的長期方向，但是短期內(nèi)很難推出，更談不上具體的時間表。之所以這么說，最根本的原因，是房產(chǎn)稅與現(xiàn)有稅種的性質(zhì)是完全不同的，當(dāng)前不具備條件去征收房產(chǎn)稅，如果強(qiáng)行征收，成本會非常大，稅收收入也不會太多，這不利于社會穩(wěn)定，最終可能會得不償失。

要理解這個征稅成本，我們不妨回想一下一個古老的制度，叫做“鹽鐵專賣”。根據(jù)史書記載，從春秋戰(zhàn)國時期，齊國、秦國就實行鹽鐵專賣，為國君籠絡(luò)到巨額財富。你想，那個時候以農(nóng)業(yè)為主，地廣人稀，一家一戶去收稅是很難的，主要就是向地主家收稅。即便如此，刨除供養(yǎng)稅吏的支出以后，凈稅收收入也會很少。所以，征稅是歷朝歷代的一個大難題，弄不好就會國庫空虛，國將不國。

而鹽鐵是每家每戶的必須品，人們必須買，即便加一點價還是要買。所以政府就實行專賣，加一點價，有時候加了很多的價，通過這個辦法收到了很多的財政收入。

鹽鐵專賣的例子告訴我們，盡管古代帝王擁有征稅的權(quán)力，但是還是要考慮征稅的成本，否則不僅收不上稅，還會得不償失?，F(xiàn)代國家不僅要考慮征稅的成本，還要考慮社會的和諧與穩(wěn)定。

如果你研究一下我國目前的稅收種類，就會發(fā)現(xiàn)一個很大的特點，就是所有的主要稅收，都是“流量稅”，“存量稅”的占比很少。下面這張圖顯示了2023年我國的稅收種類和占比，你會發(fā)現(xiàn)幾乎所有的稅收都是流量稅。為什么會這樣？根本的原因就在于存量稅的征收成本太高。

你可能會問，什么是流量稅，什么是存量稅？二者的區(qū)別是什么？那我就來給你解釋一下。所謂流量稅，就是向經(jīng)濟(jì)活動的流量征稅，比如說增值稅是向銷售征稅，公司所得稅是向公司利潤征稅，個人所得稅是向個人所得征稅，而契稅、印花稅等等是向交易的過程征稅。這些稅收的特點，是向流量的、增量的收入征稅。人們?yōu)榱双@得這些增量收入，就必須交這個稅?？丛谶@個流量的、增量的收入的份上，人們在交這些稅的時候阻力并不大。換句話說，流量稅相當(dāng)于是從大的蛋糕中切一塊，交稅的人還留了一大塊，所以交稅的時候體會的稅收痛苦并不大。

那么作為比較，向存量收入征稅，也就是向財產(chǎn)征稅，是完全不同的邏輯。存量收入已經(jīng)屬于個人，向存量收入收稅，相當(dāng)于去切分已經(jīng)屬于個人的蛋糕，這時候因為沒有增量的收入，稅收帶來的痛苦很大，征稅的阻力也會很大。

這個稅收阻力可以表現(xiàn)在各個方面。比如說，一個退休老職工在城市繁華地帶有個房子，因為位置好，房屋價值很高，可是他的現(xiàn)金收入是很少的，靠退休金生活，這時候這個稅怎么收？稅收的官員怎么開這個口？難道你真要把他趕走？從社會安定的角度來看，把人趕走根本就不是一個選項。

再比如，很多人的房子是以前單位的房改房、集資房，這樣的情形很多，這樣的稅也是很難收的，因為這些人的現(xiàn)金收入可能也不高，真的使用強(qiáng)制力去征收，阻力會很大，也不利于社會的穩(wěn)定。

從剛才的討論可以看出，大規(guī)模征收房產(chǎn)稅，需要社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在還不具備這個條件。正因為如此，從2003年我國提出要征收房產(chǎn)稅，到現(xiàn)在已經(jīng)15年了，立法的草案都還沒有拿出來一個。其中的困難，大家想一想就明白了。

明白了這個道理，再看看有關(guān)人員的表態(tài)，其實是非常清楚的。

2023 年，當(dāng)時的財政部長樓繼偉在《求是》上撰文指出，房地產(chǎn)稅改革的總方向，是在“保證基本居住需求”的基礎(chǔ)上，“統(tǒng)籌考慮稅收和收費”等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。這里的要點有三個，一是要“保障基本居住需求”，二是要“統(tǒng)籌考慮”，三是要“合理設(shè)置”，這些話你仔細(xì)看，都是要慢慢來，不著急的意思。

2023 年 12 月，也是當(dāng)時的財政部長肖捷在人民日報發(fā)文中提到，房地產(chǎn)稅的改革要按照 “立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費負(fù)擔(dān)。

不僅財政部長這么表態(tài)，我們的總理也是這么表態(tài)的。在今年剛剛結(jié)束的“兩會上”，關(guān)于房產(chǎn)稅，李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報告中的說法是“要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，還是強(qiáng)調(diào)一個“穩(wěn)”字。

好了，明白了這個房產(chǎn)稅有多難收，看著前后兩位財政部長以及我們的總理的表態(tài)，你應(yīng)該明白這個稅，不是說收就收的，短期內(nèi)是很難收的，至少3年內(nèi)很難。

二、保障基本居住需求，房產(chǎn)稅稅率不會太高

現(xiàn)在我們來看第二個問題，征收的力度會有多大？其實講清楚第一個問題之后，第二個問題不難回答。房產(chǎn)稅的阻力這么大，征收的力度一定不會太大。征收的力度越大，阻力就越大。最后，一定會形成一個普遍的稅收減免，比如人均40平米。只有這樣，才能夠做到“穩(wěn)妥”，才能保障人們的“基本居住需求”。

關(guān)于這個稅率，一定不會太高，估計在房產(chǎn)評估值的基礎(chǔ)上，給個折扣，然后稅率在1%以下。你想，統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)居民人均收入才3萬多塊，雙職工家庭也就6萬多塊，你最多讓人家拿出10%的收入來交房產(chǎn)稅，也就是6000多塊。這6000多塊和動輒100多萬的住房價值相比，也就是半個百分點左右，最多能讓一個家庭拿這么多錢交稅，否則，整個國家的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)都會亂套。

關(guān)于未來的房產(chǎn)稅的力度，你可以看一下上海、重慶的房產(chǎn)稅試點。未來出臺的房產(chǎn)稅的力度，估計和上海的力度差不多，大致就是人均減免40到60平米，稅率在0.5%左右。這樣，城鎮(zhèn)居民的首套房是不征稅的，剛需首套房的購買不怎么受影響的。

三、漸進(jìn)推出，力度有限：房產(chǎn)稅不會改變房價方向

現(xiàn)在我們來看第三個問題：房產(chǎn)稅對房價的影響有多大？其實，說清了前面兩個問題，第三個問題的答案也就顯而易見了，可以用兩句話概括。

第一句，既然房產(chǎn)稅的推出會很慢，即便推出了力度也不會太大，就很難對房價產(chǎn)生很大的影響。

第二句，根據(jù)以往的經(jīng)驗，并不是說房產(chǎn)稅一推出，房價立即就會崩盤。你看2011年重慶、上海的房產(chǎn)稅試點，對房價幾乎沒有影響。如果看國外的經(jīng)驗，美國、日本等等都有房產(chǎn)稅，房子還是很貴。再來看韓國，2005年韓國為了調(diào)控房價，加推出了綜合不動產(chǎn)稅，還是沒有改變房價的向上趨勢，這些證據(jù)都充分表明房產(chǎn)稅抑制房價的作用不可高估。

房價的高低最后還是供求關(guān)系決定的，在經(jīng)濟(jì)保持較快增長，城市化還在進(jìn)行的大背景下，需求很旺的大中城市的房價，還是會上漲的。對于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮娜木€城市，房價上漲的空間本來就不大，倘若出臺了房產(chǎn)稅，可能會有一定的影響。

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