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約定免租期：承租方從出租方租賃的房屋可能需要在一定時間內進行裝修或改造后才能達到使用狀態(tài)，一般這種情況下雙方會在租賃合同中約定免租期，在房屋的裝修或改造的時間內不收取租金。
無租使用：無租使用是指單位或者個人無償出借房產的使用權或者土地使用權。
國家稅務總局公告2023年第86號規(guī)定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2023]36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務。因此免租期內不繳納增值稅。
稅法對于約定免租期企業(yè)所得稅的處理沒有明確規(guī)定，但《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。租賃合同的免租期內沒有租金也就不存在應付租金之日，也就不存在企業(yè)所得稅的納稅義務，且約定免租期是以滿足一定的租賃期限為前提的，不屬于無償贈送或捐贈，在企業(yè)所得稅上也不視同銷售。房屋租賃合同按租賃金額千分之一貼花，免租期內沒有金額，無需貼花。那是否繳納房產稅呢？
根據(jù)財稅[2010]121號規(guī)定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
因此，出租房產約定免租期，在免租期內由房產所有人按房產余值代繳納房產稅。
在相同的租賃期內，相同的租賃收入，約定免租期和未約定免租期在繳稅上有什么區(qū)別呢？我們來看一個案例。
案例
A公司計劃將一棟廠房出租，該廠房的資產原值為1500萬元（含土地），計劃廠房每年租金為100萬，后由于出租率不理想，為吸引客戶，推出了兩種營銷方案。（假設以下方案租賃合同均為三年一簽）
方案一：第一年免租金，從第二年開始支付租金，每年100萬元。
第一年：房產稅=1500萬×（1-30%）×1.2%=12.6（萬元）（假設當?shù)胤慨a稅按房產原值減除比例為30%）
第二年和第三年：
房產稅=200萬×12%=24萬
三年一共繳納房產稅為36.6萬元
方案二：三年租金一共為200萬元，合同中不約定免租期。
三年繳納的房產稅=200×12%=24（萬元）
由于方案一和方案二的租賃總收入相同，繳納的增值稅、企業(yè)所得稅以及印花稅在稅額上沒有區(qū)別，因此，只計算比較了房產稅的稅額。
在以上的案例中，我們能看出方案一繳納的稅額比方案二所繳納的稅額高出12.6萬。綜上，企業(yè)在出租房產的時候，要注意“免租期”這個陷阱，在租賃收入一樣多的情況下，盡量別使用“免租期”。
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