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隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，消費者對住房也有了越來越高的需求。但在實踐在，消費者在購買商品房過程中，遇到的法律問題也越來越多。雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展，但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。
消費者如何簽訂商品房合同，如何解決在合同簽訂后遇到的法律問題，李釗律師結合實踐操作經(jīng)驗，現(xiàn)就商品房買受人如何預防糾紛產(chǎn)生及有權解除合同的情形及應當具備的條件進行分析。同時，因合同的無效同樣也可以達到買受人退房的目的，因此，李釗律師將作一并的分析。
一、簽訂合同之前，應知道商品房合同糾紛是怎么產(chǎn)生的有哪些類型，通常在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：
1、逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或審批手續(xù)欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。
2、故意隱瞞相關資質型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明；明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設立種種陷阱。
3、權屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質，必須委托具備拆遷資質的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權益難以得到保障。
4、廣告宣傳失實型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內(nèi)幕，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產(chǎn)生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。
5、房屋質量低劣型。質量是一切商品或者服務的靈魂，尤其在商品房買賣關系中體現(xiàn)的更加明顯。眾所周知，由于商品房價值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買受人往往傾其所有甚至舉債購買，因此，購買商品房的意義以百年大計來論絕不為過。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全然不顧買受人的利益，將開發(fā)成本降至不能保證質量的地步，鋌而走險，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。
二、消費者在簽訂合同之后，如果發(fā)現(xiàn)所購買的商品房不符合合同約定，則如何正確維護自己的合法權益，李釗律師就消費者有權解除合同的情形及應當具備的條件進行分
(一)商品房存在權利瑕疵，買受人可以解除合同的情形及應當具備的條件。
1、出賣人與買受人簽訂合同后，又將同一商品房抵押給第三人的，買受人可以解除合同。在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金周轉上的困難，常會與買受人簽訂合同后，又將同一房屋抵押給銀行以獲取貸款，在合同約定的交房期限到來之前又無法解除抵押，致使無法履行合同約定的義務，損害買受人的合法權益。《解釋》第八條項規(guī)定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”。
買受人行使這一解除權應當具備的條件是：(1)出賣人在與買受人訂立合同后，在未告知買受人的情況下又將同一房屋抵押給了第三人;(2)因出賣人將同一房屋抵押給第三人的原因，導致合同的目的不能實現(xiàn)的，即買受人無法在法律和事實上取得合同中約定的房屋。只有這兩個條件同時具備，買受人方可要求解除合同。如果出賣人在與買受人訂立合同后，經(jīng)過買受人的同意，或者已經(jīng)告知買受人該房屋抵押給了第三人，且在合同約定期限內(nèi)出賣人可以將該房屋交付給買受人并能辦理出房屋過戶手續(xù)的，那么買受人就無權要求解除合同。
2、出賣人將同一房屋出售給兩個以上的買受人的，買受人可以解除合同?！督忉尅返诎藯l第(二)項規(guī)定，合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。《商品房銷售管理辦法》第十條“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人?！遍_發(fā)商這么做往往是為了獲取買受人的首付款，以解決資金上的燃眉之急，但這會使買受人取得房屋所有權的合法權益無法得到保障。但是，隨著各地網(wǎng)上簽約與備案的普及，這樣的情形會逐漸減少。
買受人行使這一解除權應當具備的條件是：(1)須出賣人在與買受人訂立合同后，又將該房屋出售第三人;(2)因出賣人將同一房屋出售給第三人的原因，導致第一買受人不能在法律和實際上取得房屋。如果第一買受人在法律和實際上可以取得所購買的房屋，那么無論出賣人是否又與第三人簽訂了合同，第一買受人都不能解除合同。這時，可以行使合同解除權的應當是第三人。
3、拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除安置協(xié)議?！督忉尅返谄邨l規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”即如果拆遷人將同一補償安置房另行出賣給第三人的情況下，被拆遷人可以請求解除合同。因補償安置房的價格通常會高于被拆遷的房屋，被拆遷人要向拆遷人支付相應的差價，因此，被拆遷人在請求解除合同時，還可以要求拆遷人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
被拆遷人行使這一解除權利應當具備的條件是：(1)必須是拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換的形式訂立拆遷補償安置協(xié)議;(2)在補償安置協(xié)議中明確約定補償安置房屋的位置、用途;(3)拆遷人將同一補償房屋另行出賣給第三人。
4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，將同一房屋出售給買受人的，買受人得知情況后可以請求確認合同無效或者解除合同?！督忉尅返诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
根據(jù)《擔保法》第四十九條之規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！币虼耍绻鲑u人在與買受人簽訂合同時，只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)被抵押的事實，那么買受人得知后，就可以請求人民法院確定合同無效，并可以要求出賣人承擔賠償責任。很顯然，根據(jù)抵押權優(yōu)先的原則，買受人購買這樣的房屋，其的權益是無法得到保障的。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十條之規(guī)定：“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。”該條屬禁止性規(guī)定，因此，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，將同一房屋又出售給買受人的，那么買受人知情后可以解除合同。根據(jù)《解釋》第七條之規(guī)定，被拆遷補償安置人享有優(yōu)先取得房屋的權利。在這樣的情況下，買受人購買該房屋的權利是無法得到保障的，因此，買受人知情后也可以請求解除合同。但是應當注意，買受人行使解除權應以合同的目的無法實現(xiàn)為條件，如出賣人在與買受人簽訂合同后，已經(jīng)通過合法的途徑解除了先前與他人訂立的合同，或者對被拆遷補償安置的人已經(jīng)另行做了妥善的安排，不會對買受人實現(xiàn)合同的目的造成障礙，那么買受人就不能解除合同了。
5、其他商品房權利存在瑕疵，買受人可以解除合同的情形。主要指出賣人所售的商品房違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，買受人可以請求確認合同無效，如被司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的;被依法收回土地使用權的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書等。
(二)因房屋面積誤差過大，買受人可以請求解除合同。
《解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對值超出3%的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購房款及利息。買受人行使這一解除權時應當注意，首先看合同對此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時為了降低交易風險，會利用買受人缺乏經(jīng)驗和法律意識的淡泊，在事先準備好的格式條款中對此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對值的約定，因此，買受人在簽訂合同時應予注意。
(三)因房屋質量不合格，買受人可以請求解除合同的情形及條件。
1、因房屋主體質量不合格時，買受可以請求解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，出賣人應當依法承擔賠償責任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條對此也有同樣的規(guī)定?！督忉尅返谑l則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”《解釋》將因房屋主體結構質量不合格不能交付使用的情形也囊括在買受人可以解除合同情形當中。很顯然，買受人購買這樣的房屋，連基本的人身與財產(chǎn)安全都無法得到保證，理所當然允許其解除。
買受人行使這一解除權的條件必須是因房屋的主體結構質量不合格，并且這一結論得到有資質部門的認可。如果僅僅是房屋墻面有細小的裂紋等非主體結構質量不合格的原因，買受人請求解除合同的，法院將不予支持。此時如果房屋尚在保修期內(nèi)，買受人可以要求出賣人承擔修補并承擔相應的賠償責任。
2、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！睉⒁猓摻獬龣嗟男惺共灰苑课葜黧w結構質量不合格為條件，而是以房屋質量達到嚴重影響買受人的正常居住使用為條件。房屋質量是否已達到嚴重影響正常居住使用，筆者認為，也應當以有資質部門的鑒定結論為準，否則易造成解除權的濫用。
(四)出賣人變更規(guī)劃設計，買受人可以請求解除合同。
《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，出賣人經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由出賣人承擔違約責任。
買受人行使這一解除權的條件是：(1)商品房銷售后，出賣人擅自變更規(guī)劃、設計，或者雖經(jīng)規(guī)劃部門的批準與設計單位的同意，但變更導致所售商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形;(2)出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，或者雖在規(guī)定的時間通知了買受人，買受人在規(guī)定的時間內(nèi)作出要求退房的書面答復。買受人特別要注意關于答復期限及形式上的規(guī)定，一些不負責任的出賣人在通知買受人上述變更時，并不會提醒買受人應當在多長時間內(nèi)以怎樣的形式進行答復。而買受人通常缺乏經(jīng)驗，常常以口頭的形式表達自己的意見，這給出賣人謀取不當利益留下了空間。
(五)因出賣人的原因導致商品房貸款申請未獲批準，買受人可以請求解除合同。
《解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！蓖ㄟ^向銀行按揭貸款的方式購買商品房是現(xiàn)在大多數(shù)買受人的首選，買受人按照合同的約定支付首付款后，如果是因為出賣人的原因不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行時，買受人就可以請求解除合同，出賣人還應當賠償損失。買受人行使這一解除權的唯一條件就是因出賣人的原因未能訂立商品房貸款合同。
(六)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求確認合同無效。
《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”商品房預售應當取得預售許可證明，這是強制性的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》對此均有詳細的規(guī)定。在實踐操作當中，出賣人在取得商品房預售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與買受人簽訂《商品房認購意向書》，以達到規(guī)避法律的目的。根據(jù)《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！币虼?，無論出賣人與買受人簽訂的是《商品房買賣合同》還是《商品房認購意向書》，只要內(nèi)容具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且已經(jīng)按約定收受了房款(如定金或預付款等)，均應視為商品房買賣合同。此時，如出賣人尚未取得商品房預售許可證明的，買受人可以請求確認合同無效。
(七)出賣人將尚未竣工驗收合格的商品房交付使用的，買受人可以要求解除合同。
《浙江省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第一款第(二)項規(guī)定，出賣人將未經(jīng)竣工驗收(包括建筑工程質量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的，應當根據(jù)買受人的要求負責退房，并承擔其他民事責任。根據(jù)我國有關法律的規(guī)定，出賣人向買受人交付房產(chǎn)時，必須出具住宅質量保證書、住宅使用說明書、建設工程竣工備案表、房屋面積測量表。因此，如果買受人在接收房屋時，發(fā)現(xiàn)出賣人無法出具建設工程竣工備案表的，這說明該商品房還未經(jīng)竣工驗收合格，買受人可以據(jù)此解除合同并退房。
(八)出賣人對外部環(huán)境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業(yè)廣告)不相符的，買受人可以解除合同。
出賣人為提高所開發(fā)的商品房的品位，通常會在其的廣告宣傳中加入一些虛假的內(nèi)容以吸引買受人，如小區(qū)內(nèi)的綠地面積、健身娛樂設施、幼兒園、學校及交通上的便利等等。因現(xiàn)在的商品房大多是預售的方式，在未全部竣工前，買受人根本無法真正看到所購商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施，只能從出賣人的宣傳資料上作書面的了解，也正是看到這些宣傳資料的誘人宣傳才決定下單購買的。但在買受人接房后，往往會發(fā)現(xiàn)所購商品房的周圍環(huán)境并非出賣人所宣傳的那樣，心中有一種強烈的被欺騙感。為促使出賣人誠實守信，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！痹凇墩憬嵤粗腥A人民共和國消費者權益保護法〉辦法》中對此規(guī)定的更為明確具體，在該辦法第二十八條第一款第(五)項中規(guī)定，小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業(yè)廣告)不相符的商品房買賣合同解除條件，出賣人應當根據(jù)消費者的要求負責退房，并承擔其他民事責任，但因國家建設需要致使規(guī)劃改變的除外。
買受人行使這一解除權應當具備的條件是：(1)出賣人對小區(qū)的環(huán)境及相關設施等做了虛假的宣傳;(2)虛假宣傳的內(nèi)容具體明確;(3)虛假宣傳的內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。買受人在購房的過程中，應注意保存出賣人的宣傳資料，如出賣人在媒體上發(fā)布的廣告等，也可以要求出賣人將廣告中自己關心的內(nèi)容寫入合同，這對出賣人來說是最好的試金石。如出賣人拒絕，則說明其在這方面的宣傳是虛假的，買受人應當慎重考慮是否還要購買。
根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，買受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。買受人遭遇了不可抗力，如自然災害等導致喪失購買能力時，買受人可以請求解除合同。(2)在履行期限屆滿之前，出賣人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的。(3)出賣人遲延履行主要債務，如在約定的時間內(nèi)不交付房屋，經(jīng)買受人催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的。(4)出賣人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的。
根據(jù)合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件，根據(jù)《合同法》第九十三條之規(guī)定，解除合同的條件成就時，買受人可以解除合同。但應注意，買受人在與出賣人約定合同的解除條件時，不能違反法律的強制性規(guī)定，否則即使該項約定寫入合同，也不可能得到法律的支持。
以上是商品房交易過程中買受人可以解除合同的情形，只要出賣人的行為符合上述條件之一的，買受人即可請求解除合同。這些條件是對出賣人在商品房交易過程中行為的重要約束，以保護買受人的合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。買受人在行使解除權時，應注意權利的行使條件和限制?！督忉尅返谑鍡l第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權消滅?！睙o論是法定或是約定解除權行使期限，在性質上都屬于除斥期間而不是訴訟時效，即不適用中止、中斷和延長的規(guī)定，期間屆滿時當然消滅
（李釗律師：江蘇鐘吾律師事務所專職律師）
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