專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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同意轉(zhuǎn)租的法律效力：
在同意轉(zhuǎn)租的情形下，轉(zhuǎn)租關(guān)系具有三方主體：出租人、承租人與次承租人。從而形成了如下的法律效力：
(1)轉(zhuǎn)租對(duì)承租人與次承租人之間的效力
轉(zhuǎn)租的成立使承租人與次承租人之間發(fā)生租賃關(guān)系。此種租賃關(guān)系與普通租賃關(guān)系并無不同，承租人為出租人，次承租人為承租人。從德國、日本的學(xué)說及判例來看，在出租人和承租人之間的租賃關(guān)系與承租人同次承租人之間的租賃關(guān)系同時(shí)終止時(shí)，次承租人可直接將租賃物返還給出租人。其性質(zhì)屬于次承租人代替承租人的返還。當(dāng)次承租人取得租賃物的所有權(quán)而與出租人混同時(shí)，一些學(xué)者認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同終止，但原租賃合同仍有效。當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的終止日期先于原租賃合同的終止日期時(shí)，上述觀點(diǎn)是正確的，而當(dāng)轉(zhuǎn)租合同終止日期與租賃合同的終止日期為同一時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)使租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時(shí)消滅，即不使承租人的租賃權(quán)再存續(xù)下去。
(2)轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與承租人之間的效力
出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而有影響，但學(xué)說及國外立法例肯定：因可歸責(zé)于次承租人的損害，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。我國《民法典》第七百一十六條的規(guī)定亦與此相同。
(3)轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與次承租人之間的效力
從本來的意義說，轉(zhuǎn)租的成立，并不致使出租人與次承租人之間發(fā)生直接的法律關(guān)系。但各國立法為保障出租人的利益，遂強(qiáng)使出租人與次承租人發(fā)生一定的直接的法律關(guān)系。這些直接的法律關(guān)系，因立法的規(guī)定而有差異。
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