專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效的嗎
合法小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的法律效力
合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。
（一）這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定這類小產(chǎn)權(quán)房可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。
（二）對(duì)于向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人員包括城鎮(zhèn)居民出售小產(chǎn)權(quán)房的行為，盡管《土地管理法》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但并不屬于強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力。
從目前司法實(shí)踐來看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《民法典》。合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。
違法小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的法律效力
違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的三無違法建筑。
1、違法小產(chǎn)權(quán)房的合同無效說
作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實(shí)現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。
而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，故應(yīng)以認(rèn)定無效為基本原則。
2、違法小產(chǎn)權(quán)房的合同效力待定說
《民法典》規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。據(jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板，建設(shè)方或銷售方本身不具有這類小產(chǎn)權(quán)房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。
也就是說，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同訂立之后，小產(chǎn)權(quán)房的違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法小產(chǎn)權(quán)房從違法轉(zhuǎn)為合法，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力得以補(bǔ)正而有效；相反，如果小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同就歸于無效。
二、小產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？
所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。
那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
三、房屋買賣合同無效怎么索賠
被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。
當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：
（一）商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；
（二）商品房買賣合同被解除，房屋需返還；
（三）房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。
另外，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，由于此購(gòu)房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購(gòu)房款不足以再支付購(gòu)房者購(gòu)買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購(gòu)房者的。
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