專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
提/供/專(zhuān)/業(yè)/法/律/服/務(wù)
全國(guó)服務(wù)咨詢(xún)熱線 18511557866
全國(guó)服務(wù)咨詢(xún)熱線 
之前曾寫(xiě)過(guò)很多關(guān)于農(nóng)村宅基地的文章，并闡明國(guó)家法律規(guī)定：農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，不允許買(mǎi)賣(mài)。但有網(wǎng)友留言說(shuō)，誰(shuí)說(shuō)不能賣(mài)？農(nóng)村賣(mài)宅基地的人多了去了，你見(jiàn)哪個(gè)犯法了？
這些網(wǎng)友說(shuō)的也是“實(shí)情”，農(nóng)村的確有很多村民將自己閑置的宅基地“賣(mài)”給他人，那么，這種情況能算真正的“買(mǎi)賣(mài)”嗎？如果說(shuō)這種情況不算買(mǎi)賣(mài)，又算什么？國(guó)家法律為什么不允許買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地？假如你把自家的宅基地“賣(mài)”給他人，你和“買(mǎi)家”誰(shuí)會(huì)占便宜，誰(shuí)會(huì)吃大虧？今天和各位朋友尤其是農(nóng)民朋友一起討論交流這個(gè)問(wèn)題。
一、首先看看國(guó)家法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，也就是規(guī)定里說(shuō)的“勞動(dòng)群眾集體所有制”。而農(nóng)村農(nóng)民個(gè)人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以，房子可以賣(mài)，但房子下面的宅基地不能賣(mài)。由于房地一體，所以，農(nóng)村房子也不可以買(mǎi)賣(mài)。
再看《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
這條規(guī)定的意思是：由于農(nóng)村宅基地屬于無(wú)償使用，所以，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，而且面積不能超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。如果有人將自己的住宅出賣(mài)（注意：是住宅出賣(mài)，不是宅基地出賣(mài)）、出租、贈(zèng)與給他人，不能再申請(qǐng)宅基地。為什么呢？因?yàn)椋孔铀袡?quán)是自己的，可以買(mǎi)賣(mài)，但房子下面的宅基地不可以買(mǎi)賣(mài)，所以，不能再申請(qǐng)宅基地。
二、農(nóng)村“買(mǎi)賣(mài)”宅基地應(yīng)該屬于“有償轉(zhuǎn)讓”或“使用權(quán)出租”
其實(shí)，網(wǎng)友們所說(shuō)的“很多人就是把自家宅基地“賣(mài)”了，這只是他們自己認(rèn)為是“賣(mài)”和“買(mǎi)”，但從法律角度看，只能算“有償轉(zhuǎn)讓”，但“有償轉(zhuǎn)讓”只能在本居民組內(nèi)部成員之間交易，本居民組以外的人只能算“出租”。
因?yàn)?，?guó)家法律《中華人民共和國(guó)土地管理法》說(shuō)得很明白，農(nóng)村土地所有權(quán)屬于村集體，任何人不得買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，如果，你不是本居民組成員，無(wú)論你花了多少錢(qián)“買(mǎi)”了農(nóng)村房子和宅基地，都只能算“租用”，因?yàn)?，你沒(méi)有宅基地所有權(quán)。
三、假如農(nóng)村農(nóng)民把宅基地“賣(mài)”了，“賣(mài)家”和“買(mǎi)家”誰(shuí)會(huì)占便宜誰(shuí)會(huì)吃大虧？
假如農(nóng)村人把自家的宅基地和房子“賣(mài)”了，“賣(mài)家”和“買(mǎi)家”誰(shuí)可能會(huì)占便宜，誰(shuí)有可能會(huì)吃大虧呢？下面，我們具體算一筆賬看看。
比如，有一處100平米的農(nóng)村房子，被一個(gè)城里人花20萬(wàn)“買(mǎi)”了。然而，本應(yīng)該是出租行為，他們卻按“買(mǎi)賣(mài)”進(jìn)行了，假如，買(mǎi)房子的城里人能在這個(gè)房子里住10年，一年的租金是2萬(wàn)，如果住20年，每年租金是1萬(wàn)，如果能住30年，每年租金約6600元，住的時(shí)間越長(zhǎng)，越占光。如果是這樣，賣(mài)家虧了。當(dāng)然，這必須是30年內(nèi)不發(fā)生任何變化。
但是，如果花了20萬(wàn)“買(mǎi)”了房子，只住了10年就遇到征收拆遷，買(mǎi)家就吃大虧了，因?yàn)椋阒荒艿玫椒孔淤r償金，農(nóng)村房子賠不了多少錢(qián)。但宅基地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)還是房子的原主家的，買(mǎi)家得不到一分錢(qián)。如果只住了5年就遇到征收拆遷，每年租金就會(huì)成為4萬(wàn)，買(mǎi)家吃虧就更大了。當(dāng)然三、假如農(nóng)村農(nóng)民把宅基地“賣(mài)”了，“賣(mài)家”和“買(mǎi)家”誰(shuí)會(huì)占便宜誰(shuí)會(huì)吃大虧？，如果“賣(mài)家”能夠退回“買(mǎi)家”一些錢(qián)，吃虧會(huì)小點(diǎn)，如果“賣(mài)家”不給你退，你也沒(méi)辦法，告也告不贏，因?yàn)?，農(nóng)村宅基地不得買(mǎi)賣(mài)，你們的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。
四、農(nóng)村閑置宅基地和房屋應(yīng)該如何變現(xiàn)？
由此可見(jiàn)，從法律角度講，農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，任何人不得買(mǎi)賣(mài)，那么，現(xiàn)在很多農(nóng)村閑置房和宅基地荒蕪在那里不能產(chǎn)生一分錢(qián)價(jià)值怎么辦？
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條還規(guī)定：國(guó)家允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。
一是依法自愿“有償退出”宅基地，但這必須是所在的居民組有豐厚的村集體經(jīng)濟(jì)，能夠支付退出宅基地的費(fèi)用。
二是“有償轉(zhuǎn)讓”閑置的宅基地。但這個(gè)必須是在本居民組內(nèi)部成員之間進(jìn)行，外村農(nóng)民都不行，城里人更不行。
三是出租或自家經(jīng)營(yíng)閑置的宅基地。如果你的村子有優(yōu)質(zhì)的旅游資源，可以自己經(jīng)營(yíng)。就是把房子改造成農(nóng)家樂(lè)式的場(chǎng)所，既可以休閑娛樂(lè)，又可以舉家租住。如果沒(méi)有旅游資源，可以直接租給他人經(jīng)營(yíng)，你只收取租金。
總之，農(nóng)村房子屬于個(gè)人資產(chǎn)，所有權(quán)屬于農(nóng)民個(gè)人，而房子下面的宅基地所有權(quán)屬于村集體，任何人不得買(mǎi)賣(mài)。如果你“賣(mài)”了自家的宅基地和房子，“買(mǎi)家”和“賣(mài)家”都有可能會(huì)占便宜，但也有可能會(huì)吃大虧。農(nóng)民可以把自己閑置的房子和宅基地在本居民組內(nèi)部“有償轉(zhuǎn)讓”，也可以自己經(jīng)營(yíng)，還可以直接出租收取租金。
免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載自其它媒體，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點(diǎn)、立場(chǎng)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系原作者。如果來(lái)源標(biāo)注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益等其他原因不想在本站發(fā)布，來(lái)信即刪。
咨詢(xún)電話(huà)：18511557866
關(guān)注微信
電話(huà)咨詢(xún)
關(guān)注微信
服務(wù)熱線 QQ咨詢(xún)：503301375
關(guān)注微信
