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一般開(kāi)發(fā)商違約退房賠償金怎么算

一、一般開(kāi)發(fā)商違約退房賠償金怎么算

開(kāi)放商違約退房賠償金的計(jì)算需要分情況來(lái)看：

第一，非按揭貸款時(shí)，如果買房人是通過(guò)非按揭貸款的方式購(gòu)買房屋的，也就是說(shuō)，全部房款是由其交付給開(kāi)發(fā)商的，那么在因開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將全部房款返還給買房人。

此外，根據(jù)我國(guó)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，由于退房是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的，那么除了全部房款外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房者因合同解除所造成的損失。

第二，按揭貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商違約退房款的計(jì)算方法：

從法律上看，房產(chǎn)買賣合同與按揭貸款合同是兩個(gè)既有聯(lián)系又各自獨(dú)立的合同，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，購(gòu)房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。因此，只要出現(xiàn)了合同約定的解除條件，購(gòu)房者就可以解除房地產(chǎn)買賣合同，不因取得了按揭貸款而影響買賣合同中購(gòu)房者解除合同權(quán)利的行使。

由于購(gòu)房者(借款人)與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除按揭貸款合同，退房后按揭貸款合同仍然有效，購(gòu)房者與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，購(gòu)房者仍應(yīng)履行合同約定的還款義務(wù)。因此，在開(kāi)發(fā)商逾期不能交房，購(gòu)房者解除房產(chǎn)買賣合同前，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)按揭貸款合同的約定按期向銀行還款，不能因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有交房而停止向銀行還款，否則銀行將追究購(gòu)房者的違約責(zé)任。在購(gòu)房者解除房產(chǎn)買賣合同，取得開(kāi)發(fā)商返還的購(gòu)房款后，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)與貸款銀行聯(lián)系，協(xié)商提前還款事宜，將剩余貸款本息提前償還給銀行，終止按揭貸款合同。

很多購(gòu)房者認(rèn)為，自己只是支付了首付，所以退房時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)也只退還首付。這是不對(duì)的，開(kāi)發(fā)商在退房時(shí)不但要返還購(gòu)房者自己支付的首付，還應(yīng)當(dāng)將銀行支付的貸款全部返還給購(gòu)房者。換句話說(shuō)，退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須把購(gòu)房的全部房款返還給購(gòu)房者，購(gòu)房者再把按揭貸款的部分返還給銀行。

二、開(kāi)發(fā)商違約賠償房屋溢價(jià)損失是可得利益損失嗎

由于合同尚未履行完畢，業(yè)主并未取得房屋所有權(quán)，也就并未實(shí)際取得房屋溢價(jià)部分;故房屋溢價(jià)損失顯然不是實(shí)際損失。但如果合同順利履行，業(yè)主即可取得房屋所有權(quán)，即可最終享有房屋溢價(jià)利益;而由于開(kāi)發(fā)商的違約，導(dǎo)致業(yè)主喪失了將來(lái)取得房屋溢價(jià)利益的可能;故房屋溢價(jià)損失應(yīng)當(dāng)屬于可得利益損失的范圍。

開(kāi)發(fā)商違約賠償房屋溢價(jià)損失是可得利益損失。實(shí)際損失一般指的是合同違約所帶來(lái)實(shí)際上的損失，而可得利益損失是指因?yàn)楫?dāng)事人的行為而導(dǎo)致合同無(wú)法正常進(jìn)行而損失的部分利益。當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，是需要支付可得利益損失的。

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