專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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【事件經(jīng)過】
劉先生發(fā)現(xiàn)在自己并不知情的情況下，所購商品房的開發(fā)商工作人員改掉了合同中的一個詞，使他的房屋使用性質(zhì)由“住宅”變成了“公寓”。劉先生要求對方給個解釋，開發(fā)商工作人員稱“公寓”和“住宅”沒太大的差別，是銷售人員個人疏忽造成。而劉先生提出的“起碼賠我一臺彩電，表明一個道歉的態(tài)度”的要求則被開發(fā)商拒絕。
“住宅”變“公寓”
住宅合同簽好被收走
這段時間，劉先生為自己買的一套商品房而慪氣。他是一家醫(yī)院的醫(yī)生，在離單位近的城西看過幾個樓盤后，最終看上了位于蜀鑫路的“海亮樾金沙”。
劉先生說，去年12月中旬去售樓部選房，銷售人員透露了他們的樓盤有兩種類型，一種是住宅，一種是公寓，產(chǎn)權(quán)都是70年。劉先生當(dāng)時并不太了解差別有多大，但他態(tài)度卻很明確，“當(dāng)然要住宅”。
他選下其中一棟樓的1601房，當(dāng)時售樓小姐亦明確，這一套肯定是住宅。華西都市報記者看到雙方購房合同“主合同條款的補(bǔ)充約定”一頁“商品房基本狀況”中明確：根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪成果報告，該商品房設(shè)計用途為“住宅”，如房屋面積實測報告書對商品設(shè)計用途改變的，以報告書載明的設(shè)計用途為準(zhǔn)。
合同簽好后，售樓小姐稱需暫時收走，要拿去蓋章，大概過兩周左右的時間再返還。
再見合同，住宅“沒了”
不久，售樓小姐就電話通知他去取回合同。劉先生說自己沒什么買房的經(jīng)驗，而且合同頁那么厚，根本沒考慮去細(xì)看，心想合同都簽字了，對方應(yīng)該不會有什么“小動作”。
但直到他前去貸款中心辦手續(xù)時，工作人員輸入他購房的具體信息卻告訴他，其所購房屋并非住宅而是公寓。劉先生頓然覺得詫異，趕緊拿出購房合同原件端詳，這才發(fā)現(xiàn)合同有了很不起眼的一處更改：合同中本來勾選的“住宅”一項被打了個叉，重新勾選了“公寓”一項。而拿回合同后，他完全沒注意到這個更改的細(xì)節(jié)。
“我難以接受。如果開發(fā)商一開始明確并如實地告訴我這是公寓，不是住宅，我肯定不會買。怎么可以用誘導(dǎo)欺騙的手段對待我呢?”劉先生說。經(jīng)過咨詢律師，劉先生提出一個索賠訴求，他自認(rèn)為要求并不高，“賠償我一個彩電，表明一個認(rèn)錯的態(tài)度?！钡侥壳盀橹梗瑳]有得到開發(fā)商的回應(yīng)，也沒人向他道歉。售樓人員朱小姐告訴他，現(xiàn)在公司房價漲那么高，公司不同意他的提議。
售樓人員：稅費無差
劉先生在獲知合同被更改后第一時間聯(lián)系了當(dāng)時的售樓人員朱小姐。開始，朱小姐稱，這個項目里只有朝北的房子才是公寓，朝西的是住宅。但劉先生的房子是朝西的，后經(jīng)過查詢，朱小姐又答復(fù)他的1601房確實產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是公寓。而且同一樓層，和1601朝向、戶型完全一樣的1606卻是住宅。對于他的疑問，朱小姐讓他寬心，“只是房屋使用用途為公寓，稅費和后期物業(yè)管理費都是一樣的?！?/p>
果真如此么?12日上午，華西都市報記者就此致電朱小姐，后者則以休假為由而讓記者咨詢售樓部熱線。但幾分鐘后，朱小姐馬上聯(lián)系上劉先生，稱他們負(fù)責(zé)的經(jīng)理會跟他聯(lián)系。但據(jù)劉先生稱，其負(fù)責(zé)人至今仍未聯(lián)系過他。
律師觀點：存在欺詐
蓉城律師徐*輝認(rèn)為，住宅與公寓雖然目前在國內(nèi)兩者實際差別不大，但仍屬于不同的使用用途。
開發(fā)商如果在出售房屋前未明確標(biāo)注屬于公寓，那么在合同達(dá)成階段就存在一定的欺詐行為。如果購買者不愿意履行協(xié)議，可以要求達(dá)成協(xié)議自身所受損失的賠償。不過，這就涉及一個問題，如果雙方達(dá)成協(xié)議階段要毀約，購買者就得證明自己的損失有多大，所以劉先生的訴求，很可能得不到開發(fā)商的回應(yīng)。
業(yè)內(nèi)人士：差別在保值率
從事房屋銷售的業(yè)內(nèi)人士透露，在高層住宅小區(qū)內(nèi)，一般都有“住宅”和“公寓”兩種性質(zhì)的商品房，在房屋規(guī)劃設(shè)計階段就已經(jīng)定性，兩者存在區(qū)別。
“公寓”和“住宅”差別到底在哪里?華西都市報記者查閱了相關(guān)文件規(guī)定，《市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對公寓的名詞解釋是：除要求外均滿足《住宅設(shè)計規(guī)范》和《住宅建筑規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元。按照該規(guī)定，“每套住宅至少應(yīng)有一個臥室或起居室(廳)大寒日日照不低于2小時(三環(huán)路以內(nèi)住宅大寒日日照不低于1小時)”，達(dá)到這個日照要求的房屋才能稱為住宅，而公寓則達(dá)不到這樣的要求。
成都二手房銷售人員黃先生告訴記者，在售賣二手房的時候，房產(chǎn)證上標(biāo)明為公寓或者住宅，買家會比較在意。因為光標(biāo)準(zhǔn)不同，售賣時住宅類公寓價格會受到一定影響，所以兩者的更大差別在于住宅性公寓的保值率不如住宅。
【法律解讀】
一、訂立合同前應(yīng)盡可能了解對方當(dāng)事人的有關(guān)信息
訂立合同前應(yīng)對對方的法律地位、經(jīng)營范圍、資信狀況以及近期的經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門進(jìn)行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。
二、對代理人簽訂合同應(yīng)對其代理權(quán)進(jìn)行了解
對于對方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對方的授權(quán)情況，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。
三、注意提高具體業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)
在合同訂立過程中許多漏洞的出現(xiàn)是由于經(jīng)辦人員對業(yè)務(wù)不熟悉，對相關(guān)不了解所致，因此應(yīng)注意提高業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人員的業(yè)務(wù)能力及素質(zhì)，熟悉本行業(yè)的業(yè)務(wù)情況切實反映和保護(hù)自己的利益。掌握本行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，了解法律是否對該交易行為有禁止或限制性規(guī)定。對專業(yè)性較強(qiáng)的合同可以讓律師等法律專業(yè)人員提供幫助。
四、合同訂立應(yīng)采取書面形式并使用比較標(biāo)準(zhǔn)的
我國《》雖然允許采用書面形式、口頭形式和其他形式，但因為非書面形式在發(fā)生糾紛時不好確定責(zé)任，也為避免被人利用進(jìn)行欺詐，訂立合同應(yīng)盡量采用書面形式。同時訂立合同時應(yīng)盡量參照合同范本，并結(jié)合具體情況訂立。內(nèi)容應(yīng)盡量詳盡、明確。我國工商行政管理機(jī)關(guān)頒布有標(biāo)準(zhǔn)的合同范本可以進(jìn)行參照。若有條件可以由工商行政管理機(jī)關(guān)對合同進(jìn)行鑒證。一方面可以對內(nèi)容進(jìn)行把關(guān)，另一方面也可以增強(qiáng)合同的嚴(yán)肅性和可信度。
五、對惡意履行的防范
對合同進(jìn)行惡意履行的情況非常復(fù)雜，但在訂立合同時如能進(jìn)行積極的事前防范將極大的減少合同風(fēng)險。如，對對方當(dāng)事人的資信有所懷疑，應(yīng)盡可能要求對方提供擔(dān)保。另外在合同履行中出現(xiàn)問題，應(yīng)積極主張自己的權(quán)利，并保留相關(guān)證據(jù)。積極行使訴權(quán)通過人民法院保護(hù)自己的權(quán)利，以免因超過訴訟時效而蒙受損失。
六、對用支票進(jìn)行支付應(yīng)按規(guī)定程序檢查以免被套走標(biāo)的物
防止虛開支票的欺詐有兩個方法較有效，一種是款到交貨，根據(jù)支票轉(zhuǎn)賬所需時間，要求買方款到賣方賬面后才交貨，但這種方法一般很難使買方接受除非貨物較為緊俏。另一種方法是直接到出票人開戶銀行去持票入賬，馬上就能知道支票能否兌現(xiàn)，如能兌現(xiàn)可以即行轉(zhuǎn)賬，如被拒付可以立即停止發(fā)貨，從而避免損失。
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