專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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在二手房買賣的市場上，出賣人違約拒絕繼續(xù)履行合同的最大動因是房價的上漲，而對于守約方來說，房價上漲所產(chǎn)生的差價也往往成為自己最大的損失。
從民法典角度，專業(yè)術(shù)語描述這一“房屋差價”便是可期待利益。
按照民法典的規(guī)定，可期待利益得到了其第113條的支持，屬于法律規(guī)定可以獲得賠償?shù)牟糠帧?/p>
當(dāng)然，實踐中個案各有不同，法院在具體裁判中會同時考慮以下幾個方面，導(dǎo)致最終二手房買賣中產(chǎn)生的差價損失最后具體獲賠各有不同。
首先，差價損失存在舉證的問題。
雖然法院可以依職權(quán)調(diào)取證據(jù)，或者要求當(dāng)事人通過法院的委托評估機(jī)構(gòu)評估價值，但更多的情況是需要守約方舉證。
現(xiàn)實中，最常見的舉證方式是調(diào)查幾家比較著名的房屋中介公司中掛牌交易的同一小區(qū)同類型房屋價值。
因為中介公司并不是法定的定價評估機(jī)構(gòu)，所以法院不會完全依據(jù)其掛牌交易價進(jìn)行認(rèn)定，往往會酌情降低認(rèn)定的價格。
對比兩種損失差價，一方面，兩種方式都會比實際市場交易價格低，而實踐中法院對當(dāng)事人提供的中介公司掛牌交易價的認(rèn)定更是會低于指定評估機(jī)構(gòu)的價格;
但是另一方面，評估機(jī)構(gòu)的申請、指定、評估、做出評估報告的周期往往在一個月左右，比自行調(diào)查中介機(jī)構(gòu)的市場價要長。
因此，選擇哪種方式，需要當(dāng)事人自己考慮。
其次，對差價損失是否賠償，法院會謹(jǐn)慎考慮其違約方的各項行為對守約方造成的實際損害的大小。
雖然民法典屬于無過錯責(zé)任，但是由于我國民法深厚的填平原則，使得法院會嚴(yán)格參考守約方的實際損失——或說是可能產(chǎn)生的實際損失，進(jìn)而判斷其最終損害賠償?shù)拇笮 ?/p>
另外，按照民法典的減損原則，守約方亦有過錯的，也會因此減少過錯部分相應(yīng)的損害賠償。
換言之，如果守約方也存在未合理審查合同、未盡到審慎的義務(wù)，或者其他過錯導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生，那么在其對應(yīng)的范圍內(nèi)其損害賠償也會相應(yīng)減少。
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