購(gòu)買二手房最大的難題就是如何和中介博弈、如何和房主博弈，盡可能節(jié)省費(fèi)用，以最理想的價(jià)格購(gòu)得中意的房子。今天冷眼就和大家分享這方面的技巧，按照我的操作來(lái)執(zhí)行可以節(jié)省你大量的中介費(fèi)用和購(gòu)房費(fèi)用。

1、如何對(duì)房產(chǎn)中介的中介費(fèi)進(jìn)行砍價(jià)？

2、如何和房主進(jìn)行砍價(jià)談判？

下面就和大家詳細(xì)解析這兩個(gè)問(wèn)題。

一：如何和房產(chǎn)中介談中介費(fèi)，如何進(jìn)行砍價(jià)。

目前房產(chǎn)中介費(fèi)是完全偏離市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值的。大家可以想想看，五年前房子200萬(wàn)，中介收取2%中介費(fèi)，大概4萬(wàn)中介費(fèi)；五年后的今天房子已經(jīng)漲到400萬(wàn)，中介依然要收取2%中介費(fèi)，大概8萬(wàn)中介費(fèi)。我就想請(qǐng)問(wèn)：中介在這五年之中成本沒(méi)有翻倍、在這五年之內(nèi)提供客戶服務(wù)內(nèi)容沒(méi)有變化，為什么收費(fèi)會(huì)翻一倍了？

因此我們砍價(jià)的目的只是讓不合理的中介費(fèi)回歸到合理的水平，并不是胡亂砍價(jià)。下面我將詳細(xì)講解和中介砍價(jià)方式：

1、知己知彼，首先了解你所在城市的中介費(fèi)的收費(fèi)水平。

在砍價(jià)之前，你必須做到知己知彼，了解你所在城市的中介費(fèi)的合理水平，才會(huì)進(jìn)一步砍價(jià)。目前關(guān)于中介費(fèi)應(yīng)該按照什么比例征收，中央政府是沒(méi)有明文規(guī)定的，但各個(gè)城市的地方政府都是有規(guī)定最高比例，各家中介公司也基本按照這個(gè)最高比例進(jìn)行報(bào)價(jià)。

目前一二線城市的中介費(fèi)收取比例2%-3%之間徘徊，但大家要清楚這是中介報(bào)價(jià)，不是實(shí)際成交價(jià)，這個(gè)價(jià)格是有很大的還價(jià)空間的。但是這個(gè)還價(jià)空間每個(gè)公司是不一樣的，一般而言，全國(guó)連鎖的大型中介公司由于成本高，還價(jià)空間比較低，大部分在0.5%左右徘徊。假設(shè)你購(gòu)買房子的中介費(fèi)是2%，最低能砍到1.5%；非連鎖的小型中介公司砍價(jià)余地較大，大部分的實(shí)際中介費(fèi)是在1%左右。

當(dāng)然我說(shuō)的是大部分城市的情況，個(gè)別城市的中介點(diǎn)數(shù)可能與我說(shuō)的有所偏離，這需要購(gòu)房者自己去了解。最終砍價(jià)點(diǎn)數(shù)還要取決于的你談判技巧。

2、正確談判順序：先確定中介費(fèi)用，再去和房主談判。

很多購(gòu)房者都犯了低級(jí)錯(cuò)誤，就是先和房主談判，把所有一切都談妥敲定了。然后回頭問(wèn)中介“你這個(gè)中介費(fèi)能降一點(diǎn)”嗎？如果你是中介你降不降，難不成為了幾萬(wàn)中介費(fèi)，幾百萬(wàn)的房子不買了?這都到碗里的肉難道中介再還給你？

正確的談判順序是：你首先和中介確定好中介費(fèi)、交易費(fèi)等一系列的費(fèi)用之后，再讓中介幫你約房主談判，如果費(fèi)用談不攏就換家中介談判，現(xiàn)在房子基本沒(méi)有獨(dú)家，每家中介店都是有交易權(quán)的，談判之前主動(dòng)權(quán)在你手中，談判之后主動(dòng)權(quán)在中介手中。只有主動(dòng)權(quán)在你手中時(shí)候，你的砍價(jià)余地才大！

3、看中房子之后，對(duì)比多家中介的中介費(fèi)，選擇最低的交易

首先時(shí)間點(diǎn)要掌握好，一定要在看中房子之后進(jìn)行對(duì)比，不要在看房階段對(duì)比，因?yàn)橹薪橛锌赡茯}擾房主，讓房主以為客戶多變相漲價(jià)。

其次你要充分利用房產(chǎn)中介之間的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到砍價(jià)目的。具體的操作方式如下：所有的幫你帶看的中介都要詢問(wèn)一遍。首先問(wèn)中介有沒(méi)有這套房源的銷售代理權(quán)（一般來(lái)說(shuō)房主的房源都是公開(kāi)對(duì)外出售，所有的中介都有銷售代理權(quán)的，如果沒(méi)有，中介也會(huì)很快爭(zhēng)取到這套房源的銷售代理權(quán)。），然后問(wèn)中介如果在你家成交中介費(fèi)最低多少！接著依次詢問(wèn)幾家中介的最低價(jià)格，最后根據(jù)報(bào)價(jià)進(jìn)行壓價(jià)，選擇服務(wù)最好、報(bào)價(jià)最低中介門店成交。

4、充分利用中介門店各種活動(dòng)，達(dá)到砍價(jià)目的。

大型連鎖中介門店有時(shí)候會(huì)搞店慶活動(dòng)或者有老客戶優(yōu)惠，其中店慶是可遇不可求，但是老客戶優(yōu)惠是長(zhǎng)期活動(dòng)，一般來(lái)說(shuō)在同一家中介賣房，后期買房的時(shí)候中介費(fèi)減半征收的，也就是原來(lái)中介費(fèi)2%，你再買房只收你1%中介費(fèi)，這對(duì)于大型中介來(lái)說(shuō)是很大的折扣。

如果你在實(shí)際購(gòu)房的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)實(shí)際砍價(jià)的中介費(fèi)沒(méi)有參加活動(dòng)的中介費(fèi)低。你就可以轉(zhuǎn)換到有優(yōu)惠的中介門店去成交。

5、不論任何一家的中介門店的中介費(fèi)都是可以還價(jià)的，還價(jià)權(quán)一般掌握在店長(zhǎng)手中。

一般大型連鎖中介的對(duì)外說(shuō)辭就是中介費(fèi)是總公司定的，我們絕對(duì)不會(huì)降價(jià)，也沒(méi)有降價(jià)的先例。這個(gè)是徹頭徹尾的謊言，中介就是希望利用信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，打消你砍價(jià)的想法。實(shí)際上是任何一家中介門店的中介費(fèi)都可以砍價(jià)的，之間的區(qū)別只是在于大型中介還價(jià)空間小，小型中介還價(jià)空間大。

幫你看房或幫你談判的中介人員其實(shí)都是門店的營(yíng)銷人員，他們基本上是沒(méi)有權(quán)利降低中介費(fèi)用的，就算他同意降中介費(fèi)也要向店長(zhǎng)請(qǐng)示，真正的擁有降價(jià)權(quán)利的是每個(gè)中介門店的店長(zhǎng)。所以你不要跟中介人員糾纏，盡量直接和店長(zhǎng)接觸，讓他報(bào)個(gè)可以接受的最低中介費(fèi)用。

6、房主談判陷入僵局的時(shí)候，可以再次砍中介費(fèi)。

你和中介談好所有折扣和中介費(fèi)之后，還擁有第二次談中介費(fèi)的機(jī)會(huì)。就是和房主談判的時(shí)候，陷入僵局的關(guān)鍵時(shí)刻，你可以再向中介提供中介費(fèi)的問(wèn)題，例如“業(yè)主要價(jià)和預(yù)想相差太大，要求降低中介費(fèi)，否則就不想談了?！睘槔碛珊椭薪樵俅握勁校话愣詫?duì)于幾乎要成的單子，中介門店會(huì)做出輕微的讓步，但是你談判時(shí)候態(tài)度一定要堅(jiān)決，不能給中介門店看出破綻。

二：如何和房主進(jìn)行砍價(jià)談判？

很多人購(gòu)買二手房的時(shí)候不知道如何和房主接觸，不知道第一次談判的時(shí)候該說(shuō)些什么，不知道砍價(jià)的時(shí)候如何表述才能不引起房主反感，下面冷眼就詳細(xì)解析這些問(wèn)題，希望能幫助到大家。

1、知己知彼，盡可能了解房主的信息。

你和房主談判依然要做到知己知彼，因?yàn)槟闼械恼勁屑记?、談判結(jié)果都是建立在對(duì)房主信息了解之上的。所以你必須盡可能了解房主的各個(gè)方面的信息，才能建立主動(dòng)權(quán)。房主為什么要賣房？房主房子已經(jīng)賣了多久了？房主有沒(méi)有降價(jià)的欲望？房主價(jià)格底線是多少？等等，

你只要綜合了解了這些信息之后才能制定談判策略，任何談判成功都是建立在對(duì)方信息之上。例如如果房主根本沒(méi)有降價(jià)欲望，你砍價(jià)房主直接掀桌子走人等。

這方面的信息你要事前通過(guò)中介去打聽(tīng)清楚，或者可以在看房的時(shí)間和房主稍微聊會(huì)天，旁敲側(cè)擊的問(wèn)出來(lái)。

2、確立自己的談判底線，做好的談判失敗的準(zhǔn)備。

首先你自己要把握好心態(tài)，任何談判都有失敗的可能性，有可能是主管原因有可能是客觀原因。千萬(wàn)不要抱著非這套房不買，這次談判一定成功的想法去，那我勸你也不要進(jìn)行砍價(jià)談判的，房主說(shuō)多少直接簽合同好了。你一定要堅(jiān)信，房子千千萬(wàn)，這套不合適肯定有更合適的，這套定不下來(lái)下套再定，一定不要突破自己談判底線。

其次你先要召開(kāi)家庭會(huì)議，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)想法，確定這套房子的談判底線在哪里。很多購(gòu)房者不但不會(huì)談判，連自己都沒(méi)想明白這套房最高能承受多少價(jià)格，就稀里糊涂的去談判，結(jié)果談高了自己后悔，或者自家人窩里反，在談判桌前才去統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一想法。這樣主動(dòng)權(quán)就完全掌握在房主手中的。

購(gòu)房者一定要在家里就統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，考慮好最壞的情況，確立底線，再高也不拿，千萬(wàn)不要在談判桌上被房主掌握主動(dòng)。

3、你在和房主的交流中，不漏痕跡的套近乎。

中國(guó)是人情社會(huì)，很多房主也是普通人，多賺一萬(wàn)少賺一萬(wàn)可能是在他一念之前。所以在談判時(shí)候通過(guò)她的實(shí)際情況套近乎，例如如果你是本地人，可以通過(guò)老鄉(xiāng)、鄰居、校友等關(guān)系拉近距離。如果房主是寶媽，可以通過(guò)育兒經(jīng)驗(yàn)拉近關(guān)系，如果對(duì)方是房主是男的，可以通過(guò)足球、籃球等愛(ài)好方面套近乎。

但注意的是要不卑不亢、不留痕跡，套近乎只是提升好感，方便后期砍價(jià)。雙方要處于平等的態(tài)度，不然讓對(duì)方覺(jué)得你在巴結(jié)他，這反而不利于后期砍價(jià)。

4、談判過(guò)程中適當(dāng)賣慘、適當(dāng)哭窮。

在談判過(guò)程中根據(jù)房主的實(shí)際反應(yīng)，適當(dāng)?shù)耐嘎蹲约旱男畔?，表達(dá)出很窮、很慘的信息，博得房主同情心，達(dá)到砍價(jià)的目的。

具體的操作方式就是通過(guò)和中介的對(duì)話、通過(guò)和家里人的對(duì)話；讓對(duì)方知道自己為購(gòu)房已經(jīng)傾家蕩產(chǎn)了，這套房子的價(jià)格已經(jīng)完全超過(guò)自身購(gòu)買力了，雖然自己很有心買這套房，但如果價(jià)格不稍微降低點(diǎn)就無(wú)能為力了。中年人可以說(shuō)上有老下有小，工作不易，生活艱辛，青年人可以說(shuō)小夫妻，被房?jī)r(jià)擠壓，工資不高生活窘困等等。

不過(guò)大家一定要時(shí)刻觀察房主的反應(yīng)，如果有回應(yīng)的話可以繼續(xù)，如果沒(méi)有回應(yīng)就立刻打住，意思表達(dá)出來(lái)就夠了，太多會(huì)引起反感。

5、不漏痕跡的吐槽房屋缺點(diǎn)，暴露自己對(duì)競(jìng)爭(zhēng)房源的意向。

購(gòu)房者利用房屋缺點(diǎn)進(jìn)行砍價(jià)是最常用的手段，但在目前樓市火爆的情況下，你如果用的太離譜會(huì)引起房主的反感。所以你可以適當(dāng)表達(dá)一下房子的缺點(diǎn)，讓房主知道自己的房源有問(wèn)題，錯(cuò)過(guò)你后期銷售可能會(huì)面臨問(wèn)題。

與此同時(shí)也可以暴露自己看中房源的情況，最好是性價(jià)比高的房源，讓中介配合你的表達(dá)，凸顯房主的房子性價(jià)比不高，錯(cuò)過(guò)你就可能要等很久等等信息，這時(shí)候中介也要打邊鼓，時(shí)不時(shí)的刺激一下房主，最終達(dá)到砍價(jià)的目的。

6、家具家電、稅費(fèi)、入住期、首付款時(shí)間等附加條件進(jìn)行砍價(jià)

如果房主在價(jià)格上咬的很死，一步都不讓。但你又十分想買這套房，可以在其他方面進(jìn)行砍價(jià)，換回主動(dòng)權(quán)。

例如要求整個(gè)房子的配套家具家電全部贈(zèng)送，要求房主承擔(dān)一定的稅費(fèi)，要求繳納完定金直接入住，要求定金少量交付、要求首付款款時(shí)間拖后等等，這些條件看起來(lái)很小，但如果全部可以實(shí)現(xiàn)，也能剩下幾萬(wàn)塊錢了。

我是資深房地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識(shí)，希望得到專業(yè)購(gòu)房知識(shí)，避免購(gòu)房陷阱的請(qǐng)關(guān)注我。

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