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什么是樓面地價地價和房價之間的關(guān)系又是什么？

老百姓買房子生怕被騙，盡管房價被推得很高，但是心里還是應該有桿秤這房子到底值多少錢？而在房價成本中，樓面價就是其中一部分重要因素。那么什么是樓面價？樓面價和房價之間有什么關(guān)系？

樓面價是什么？

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面地價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

樓面價與房價有什么關(guān)系呢？

一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。

同事房價的價格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設(shè)施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等10種因素構(gòu)成的。

據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

樓面價格和銷售價格有什么關(guān)系？

樓面價格說白了只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數(shù)據(jù)，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規(guī)律。

樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。

最終房價如何要看整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬于正常，大城市土地價格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，因此關(guān)于房價和樓面積價之間的關(guān)系，要通過具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價范圍是多少！

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