專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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房產(chǎn)稅如何征收？房產(chǎn)稅會(huì)讓房?jī)r(jià)下降嗎？
周末出了重磅消息，房產(chǎn)稅將以五年為期展開(kāi)試點(diǎn)，這個(gè)消息和每個(gè)人切身利益相關(guān)，引發(fā)廣泛關(guān)注是很正常的。各路官媒和自媒體開(kāi)足馬力關(guān)注這個(gè)熱點(diǎn)，有高聲頌揚(yáng)這是共同富裕的偉大舉措的，有怒贊這是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的英明措施的，還有各種解讀，稅率、征收方式等等，不過(guò)說(shuō)實(shí)話，靠譜的不多，很多自媒體的解讀更是離題萬(wàn)里，連什么是房產(chǎn)稅，怎么征收都是信口開(kāi)河，對(duì)讀者構(gòu)成誤導(dǎo)。
其實(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)過(guò)稅法的人都應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)稅有正確的認(rèn)識(shí)，正好本人對(duì)此略知一二，下面對(duì)房產(chǎn)稅及其影響做一個(gè)簡(jiǎn)單梳理，讓大家更好的理解和認(rèn)知房產(chǎn)稅。
首先，為什么要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，其實(shí)不用看那些天花亂墜的文字，本質(zhì)很簡(jiǎn)單，就是擴(kuò)大收入來(lái)源，將房產(chǎn)這塊的收入從原來(lái)的一口悶改為既要一口悶，又要年年有余。國(guó)內(nèi)的居住用房根據(jù)《民法典》“第三百五十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！钡囊?guī)定，實(shí)際上已經(jīng)是永久產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)，土地出讓金這塊以后只會(huì)越來(lái)越少，從其他地方找補(bǔ)，勢(shì)在必行。而且能對(duì)土地一魚(yú)兩吃，并且長(zhǎng)期有得吃。當(dāng)然，稅收取之于民，用之于民，若能做到，也不能不說(shuō)是一個(gè)好事。
其次，房產(chǎn)稅是新的稅種嗎？很多人恐怕都會(huì)有這個(gè)感覺(jué)，覺(jué)得房產(chǎn)稅是一個(gè)新設(shè)立的、逐步鋪開(kāi)的稅種，其實(shí)完全不是，房產(chǎn)稅是一個(gè)老稅種，早就有了，甚至于具體規(guī)定都是非常明確的，只不過(guò)一直以來(lái)都未對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)進(jìn)行征收，所以很多人以為這是一個(gè)全新的稅種。
實(shí)際上，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》在1986年就已經(jīng)發(fā)布施行了，2011年1月8日，發(fā)布實(shí)施了修改以后的條例，其實(shí)修改非常小，只是文字變化，所以房產(chǎn)稅是一個(gè)有著幾十年歷史的老稅種了。
《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》明文規(guī)定：
“第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
第五條 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；
二、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；
五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)?！?/p>
這里規(guī)定已經(jīng)很明確了吧？也就是說(shuō)，如果這部法規(guī)不做修正，那么房產(chǎn)稅就是每年征收按原值（或建設(shè)成本）打7到9折以后乘以1.2%，在本次的通知中說(shuō)各地根據(jù)本地區(qū)情況制定相關(guān)規(guī)定，根據(jù)稅收法定原則，上限就是1.2%，各地可以根據(jù)本地區(qū)具體情況確定具體稅率，但不得超過(guò)1.2%。同時(shí)，也有可能根據(jù)本地區(qū)具體情況，在政策上進(jìn)行一定的優(yōu)惠，例如首套房、唯一住房不征收等等。
舉例說(shuō)明，一套房，價(jià)值是100萬(wàn)，當(dāng)?shù)匾?guī)定打九折，按上限1.2%征收，那么每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：100X0.9X1.2%=1.08萬(wàn)。
有一點(diǎn)需注意，這里的“原值”，很可能不是實(shí)際的購(gòu)入價(jià)值，而是很有可能采用購(gòu)入價(jià)值和核定價(jià)值從高計(jì)征的方法，而且核定價(jià)值很有可能采取逐年遞增的方式，原因你懂的。
如何征收呢？《條例》有明確規(guī)定： “第七條 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。具體征收方式由各地自行制定，我個(gè)人認(rèn)為最大的可能是流轉(zhuǎn)時(shí)征收或者在一定時(shí)間時(shí)統(tǒng)一征收，就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)時(shí)一次性征收，當(dāng)然也有可能按季度、按年征收。
最后，也是大家應(yīng)該最關(guān)心的問(wèn)題，房產(chǎn)稅會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？
這個(gè)問(wèn)題，就比較復(fù)雜了，短期看，一個(gè)地方推出房產(chǎn)稅措施，肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定沖擊，一些投機(jī)盤(pán)很可能會(huì)釋放出來(lái)，造成房?jī)r(jià)一定的跌幅，但是長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅的作用就不一定了，甚至可以說(shuō)房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)漲跌關(guān)系不大，甚至還會(huì)在一定程度上推高房?jī)r(jià)。
1、房產(chǎn)稅推出以后土地出讓金會(huì)取消嗎？有些人認(rèn)為推出房產(chǎn)稅就應(yīng)該取消土地出讓金，或者說(shuō)已經(jīng)繳納土地出讓金的房產(chǎn)不應(yīng)征收房產(chǎn)稅，這個(gè)純屬想當(dāng)然。簡(jiǎn)單打個(gè)比方，推出車(chē)船稅以后車(chē)輛購(gòu)置稅取消了嗎？房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，土地出讓金屬于土地出讓費(fèi)用，這兩者本身來(lái)說(shuō)沒(méi)有相互替代關(guān)系，推出房產(chǎn)稅，土地出讓金一樣雷打不動(dòng)。更不會(huì)取消，房?jī)r(jià)里面的地價(jià)依然不會(huì)少。
2、房產(chǎn)稅不是影響房?jī)r(jià)的主要因素，也不會(huì)起到調(diào)解房地產(chǎn)價(jià)格的作用。我們知道，影響市場(chǎng)價(jià)格的主要因素是供求關(guān)系，體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上，就是人——貨幣——土地——房產(chǎn)的相互博弈關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格近二十年來(lái)的快速上漲，主要推手是經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和貨幣的超發(fā)，以及中國(guó)城市化進(jìn)程導(dǎo)致的，行政手段的干預(yù)有一定作用，但是事實(shí)證明，作用并不明顯。房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種，且最高年征收率不過(guò)1.2%，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期影響是非常有限的。
3、未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱的局面。熱點(diǎn)城市，由于人員、資金的不斷流入，房地產(chǎn)價(jià)格仍將得到有利的支撐，而房產(chǎn)稅最有可能推出的也是這些地方，但是由于需求旺盛，賣(mài)方可以將房產(chǎn)稅帶來(lái)的持有成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，因此這些城市房產(chǎn)稅將會(huì)長(zhǎng)期利多。而人員、資金流出的城市，大概率不會(huì)推出房產(chǎn)稅，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜。
4、前面已經(jīng)說(shuō)到，開(kāi)征房產(chǎn)稅以后計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)很有可能是以實(shí)際成交價(jià)和核定價(jià)格從高的方式計(jì)算，并且核定價(jià)值很有可能采取逐年遞增的方式，因此，從政策層面和防范金融風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，在熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性，幾乎為零。
總之，房產(chǎn)稅本身就是一個(gè)已有的老稅種，最近所謂試點(diǎn)，實(shí)際上是針對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)征，且試點(diǎn)期有五年之久?？梢哉f(shuō)，在目前而言，心理沖擊大于實(shí)際沖擊。擁有房產(chǎn)的人不必恐慌，可以先行觀望，待本地區(qū)實(shí)際政策確定以后再確定應(yīng)對(duì)之策。
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