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閱讀提示：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，那么出賣人出賣尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)所簽訂的房屋買賣合同效力如何？

本文引用的案例中，出賣人與買方簽訂房屋買賣合同，后以自己尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證明為由主張房屋買賣合同無效，法院最終沒有支持其訴訟請求。

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【裁判要旨】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》規(guī)定的效力性強制性規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)，買賣雙方就尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋簽訂的房屋買賣合同不會因此無效。

【案情簡介】

一、2014年5月31日，郭玉新與郭全樂訂立了存量房屋買賣合同，郭玉新購買郭全樂的201室房屋，成交價為150萬元。買受人與出賣人約定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，并辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，

二、合同簽訂后，因郭全樂不能提供201室房屋的所有權(quán)證，導(dǎo)致郭玉新無法辦理貸款，案涉合同無法履行。

三、郭玉新向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂返還定金5萬元、支付違約金10萬元、賠償居間服務(wù)費3.3萬元。

四、庭審過程中郭全樂辯稱，案涉房屋買賣合同簽訂時雙方均明知涉案房屋尚未取得房產(chǎn)證書，而根據(jù)城市房地產(chǎn)法管理法的規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，因此，案涉房屋買賣合同應(yīng)屬無效。

五、北京市大興區(qū)法院經(jīng)審理認為，房屋買賣合同不會因賣房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證而無效；但郭全樂未取得所有權(quán)證導(dǎo)致郭玉新無法辦理銀行貸款，其行為已構(gòu)成違約賣方尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，所簽訂的房屋買賣合同效力如何？|聚法案例，最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂返還定金5萬元、支付違約金4萬元、賠償居間服務(wù)費3.3萬元。

【裁判要點】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強制性規(guī)定分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強制性規(guī)定的，才屬無效。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強制性規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。所以，法院最終沒有因案涉房屋尚未取得房產(chǎn)證書而認定郭全樂與郭玉新訂立的房屋買賣合同無效。

【經(jīng)驗總結(jié)】

1、對于買方來說，在簽署房屋買賣合同前應(yīng)當仔細核查房屋的權(quán)屬情況，尤其是應(yīng)該要求出賣人出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件并仔細核查。

2、房屋買賣雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會因標的房屋為無證房屋而無效，但因為不能取得房產(chǎn)證導(dǎo)致買方不能按約定時間辦理貸款手續(xù)的，賣方應(yīng)承擔違約責任。

【法律規(guī)定】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

《合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。

【法院判決】

本院認為：合同是確立雙方當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，經(jīng)合法成立的合同具有法律約束力。郭玉新與郭全樂訂立的存量房屋買賣合同，系雙方的真實意思表示，郭玉新與郭全樂均系完全民事行為能力人，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按照約定的內(nèi)容行使權(quán)利、履行義務(wù)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項確實規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強制性規(guī)定分為效力性強制性規(guī)定和管理性強制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，只有違反效力性強制性規(guī)定的，才屬無效。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。所以，郭全樂辯解其與郭玉新訂立的房屋買賣合同無效的主張，本院不予采信。

根據(jù)房屋買賣合同的約定，郭玉新與郭全樂應(yīng)于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過戶。而要辦理銀行貸款，非有201室房屋的所有權(quán)證不可。實際上，直至2015年1月12日，郭全樂亦未取得201室房屋的所有權(quán)證。因此，郭全樂已構(gòu)成違約?，F(xiàn)郭玉新要求解除合同，本院應(yīng)予準許。

合同解除后，郭全樂應(yīng)將定金予以返還。鑒于定金由興商經(jīng)紀中心保管，故興商經(jīng)紀中心應(yīng)將定金返還郭玉新。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔賠償損失等違約責任，也可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。根據(jù)郭玉新與郭全樂關(guān)于違約責任的約定，郭全樂應(yīng)賠償郭玉新違約金元及居間方各項服務(wù)費用。鑒于郭全樂表示違約金數(shù)額過高，本院酌情予以調(diào)整。

【案件來源】

郭玉新與郭全樂房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市大興區(qū)人民法院（2014）大民初字第號]

來源|法客帝國、勞動法庫

作者|唐青林、李舒、張燁

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