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最高人民法院于2003年通過《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，多方咨詢五六懂法網(wǎng)絡(luò)編輯該法中有哪些內(nèi)容。 為此，五六懂法網(wǎng)編輯收集整理了以下相關(guān)內(nèi)容： 如果能幫上忙的話就太好了。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。 現(xiàn)已公布，將于2003年6月1日起施行。
二三年四月二十八日
為準(zhǔn)確及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《商品房銷售管理辦法》、《合同法》等有關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱出賣人)向社會銷售未完工或者竣工的房屋，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，由買受人支付價(jià)款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效。 但是，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證書的，可以認(rèn)定為有效。
第三條商品房銷售廣告和宣傳資料是要約的請求，出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說明和承諾具體確定，且對商品房買賣合同的簽訂及房屋價(jià)格確定有重大影響的，視為要約。 該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四條出賣人以認(rèn)購、訂購、認(rèn)購等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依照法律有關(guān)定金的規(guī)定處理。 因當(dāng)事人雙方不能歸責(zé)的事由，不能簽訂商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還給買受人。
第五條商品房認(rèn)購、訂購、認(rèn)購等協(xié)議具備《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收到購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
當(dāng)事人約定辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定中排除，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人以所有權(quán)交換形式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置。 拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出售給第三人，拆遷人要求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
拆遷人要求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條有下列情形之一，商品房買賣合同不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已支付的購房款和利息，賠償損失： 另外，可以要求賣方承擔(dān)不超過已支付的購買價(jià)款一倍的賠償責(zé)任。
(一)商品房買賣合同簽訂后，出賣人未告知買受人將該房屋抵押給第三人。
(二)商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出售給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求退還已經(jīng)支付的購房款和利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已經(jīng)支付的購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證書的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證書。
)二)故意隱瞞已出售房屋被抵押的事實(shí)。
(三)故意隱瞞已出售房屋出售給第三方或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十條出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂商品房買賣合同，交付使用房屋，以無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的商品房買賣合同無效的，買受人應(yīng)當(dāng)予以支持。
第十一條房屋轉(zhuǎn)移占用，視為房屋交付使用。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，在交付使用后由買受人承擔(dān)； 買受人接到出賣人書面移交通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面移交通知規(guī)定的移交使用之日起由買受人承擔(dān)。 但是，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第十二條房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用房屋后，經(jīng)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗(yàn)證不合格的，買受人請求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
第十三條房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
交付使用的房屋有質(zhì)量問題的，在保修期內(nèi)出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)延期修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間產(chǎn)生的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十四條出賣人交付使用的房屋內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不一致的，合同有約定的，按照約定處理； 合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3% )，按合同約定價(jià)格實(shí)際結(jié)算，買方要求解除合同的，不予支持。
(二)面積誤差比絕對值超過3%，買受人要求解除合同，退還已經(jīng)支付的購房款和利息的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比3%以內(nèi)部分的房價(jià)款由買受人按約定價(jià)格補(bǔ)充，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人； 房屋實(shí)際面積小于合同規(guī)定面積的，面積誤差比3%以內(nèi)部分的房價(jià)款和利息由出賣人退還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人按2倍退還給買受人。
第十五條《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第九十四條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后仍未在三個(gè)月合理期限內(nèi)履行，當(dāng)事人一方要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。 當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)自解除權(quán)產(chǎn)生之日起一年內(nèi)行使。 逾期不行使的情況下，解除權(quán)消失。
第十六條當(dāng)事人因約定的違約金過高導(dǎo)致請求減少的，應(yīng)當(dāng)按照違約賠償金超標(biāo)造成損失的30%適當(dāng)減少。 因低于當(dāng)事人約定的違約金發(fā)生的損失而增加請求的，應(yīng)當(dāng)按照違約造成的損失確定違約金的金額。
第十七條商品房買賣合同未規(guī)定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，根據(jù)未支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付房屋使用的，按逾期交付房屋使用期間有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地區(qū)同類房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(一)辦理商品房買賣合同約定的房屋所有權(quán)登記的期限
(二)商品房買賣合同標(biāo)的物尚未竣工的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同標(biāo)的物已竣工的房屋，自合同簽訂之日起90日。
合同未約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已經(jīng)支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)提逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿滿一年，因出賣人原因致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
第二十條出賣人與承包人簽訂商品房承包合同，出賣人約定將其開發(fā)建設(shè)的房屋交付承包人以出賣人名義銷售的，承包銷售期滿未售出的房屋，由承包人按照合同約定的承包價(jià)格購買。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)由承包人約定承包銷售的房屋，承包人要求出賣人賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 但是，當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條商品房買賣合同引起買受人與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知承包人參加訴訟。 出賣人、承包商、買受人對各自權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方當(dāng)事人的訴訟地位。
第二十三條按照商品房買賣合同的約定，買受人以擔(dān)保貸款方式支付，因當(dāng)事人一方原因不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，致使商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同并賠償損失。 因當(dāng)事人雙方不能歸責(zé)的原因不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的最高人民法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋最新頒發(fā)的條款，當(dāng)事人可以請求解除合同。 出賣人應(yīng)當(dāng)將收到的購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。
第二十四條商品房買賣合同被確認(rèn)或者撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同無法實(shí)現(xiàn)目的的，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
第二十五條以擔(dān)保貸款為支付方式的商品房買賣合同當(dāng)事人一方請求確認(rèn)或者撤銷、解除商品房買賣合同的，抵押權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。 未提出訴訟請求的，只處理商品房買賣合同糾紛。 抵押權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同無效或者被取消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收到的房屋貸款和購房款的本金和利息分別退還抵押權(quán)人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房抵押貸款合同約定償還貸款，或者抵押權(quán)人未辦理商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟。 抵押權(quán)人同時(shí)起訴出賣人的，出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)作為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房抵押貸款合同約定償還貸款，但已取得房屋權(quán)屬證書，并與抵押權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人要求買受人償還貸款或者優(yōu)先從所抵押房屋中受益的，由出賣人作為當(dāng)事人補(bǔ)償追加出賣人但是，出賣人提供擔(dān)保的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的商品房買賣合同發(fā)生爭議的案件，本解釋公布施行后尚處于一審、二審階段的，適用本解釋。
《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》施行后簽訂的商品房買賣合同引起的糾紛案件，在本解釋公布施行前終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘咭勒諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)。
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