專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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二手房改房如何交易1.進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的雙方建立信息溝通的渠道,買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣(mài)方必須提供合法有效的證件,包括房屋所有權(quán)的證書(shū)、身份證件和其它的證件。
2.賣(mài)方如果提供的房屋是合法的,就可以上市交易,買(mǎi)方就可以交納購(gòu)房的定金(注意交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序),買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或者稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。
進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的雙方通過(guò)協(xié)商,對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷(xiāo)售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致的意見(jiàn)之后,雙方需要簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3.買(mǎi)賣(mài)的雙方應(yīng)該共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng),接受審查。
買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù),對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。
4.雙方進(jìn)行立契。
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象,按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5.稅費(fèi)繳納。
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。
比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門(mén),買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7.對(duì)于貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買(mǎi)方的資信,對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,以確定買(mǎi)方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
8.房屋所有權(quán)證買(mǎi)方領(lǐng)取、付清所有房款,賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
需要繳納的稅費(fèi)一.契稅一般的來(lái)說(shuō),按3%計(jì)征,但是各地也會(huì)有不同的變通:
比如甘肅省,2004年8月11日實(shí)施的《甘肅省已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》就規(guī)定了房改房交易稅費(fèi)減半。
包括三方面內(nèi)容:
1、取消了已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房(以下簡(jiǎn)稱房改房)的上市門(mén)檻。
自從二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái),單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定已成為房改房上市的主要阻力,新辦法取消了單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
該《辦法》規(guī)定,城市居民根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上人民政府有關(guān)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買(mǎi)的公有住房,以及按照縣級(jí)以上人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房(含安居工程住房、解困房和集資合作建房),在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)對(duì)其合法性進(jìn)行審核后,均可買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換、贈(zèng)與、抵押。
對(duì)尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的房改房,房屋產(chǎn)權(quán)人可憑房屋所有權(quán)證書(shū)先辦理交易過(guò)戶手續(xù),辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后30日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
2、交易稅費(fèi)下調(diào)。
為活躍房改房交易,該《辦法》還下調(diào)了契稅,由原來(lái)的按交易金額的1.5%計(jì)征下調(diào)至按照交易金額0.75%計(jì)征,由買(mǎi)方繳納。
3、房改房可以換購(gòu)。
該《辦法》規(guī)定,在已購(gòu)公房出售前后1年內(nèi),房屋產(chǎn)權(quán)人又購(gòu)買(mǎi)住房的,可視為住房交換。
出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅在買(mǎi)新住房時(shí)可以享受規(guī)定的退稅政策。
但房改房出售后,該戶家庭不得再按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房,也不得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等其他政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。
二.印花稅一般都是按交易金額的0.05%由買(mǎi)賣(mài)雙方各自交納。
三.土地出讓金二手房改房上市出售、交換、繼承、贈(zèng)與時(shí),購(gòu)房者(含繼承、受贈(zèng)、交換)要繳納土地出讓金,土地出讓金為房屋銷(xiāo)售金額的1%。
職工所購(gòu)買(mǎi)的房改房是原產(chǎn)權(quán)單位在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的商品房(商品房?jī)r(jià)格中已包含了土地出讓金)后再按房改政策出售給職工的,或者是原單位組織的職工全額集資建房而單位在辦理建房用地時(shí)也已向土地管理部門(mén)繳納并由單位承擔(dān)了土地出讓金,這兩種情況下,在上市交易時(shí),依然要由購(gòu)房者按照1%的比例繳納土地出讓金。
二手房改房的交易流程需要很多的手續(xù)，因此很多人在對(duì)這種房子都是不會(huì)購(gòu)買(mǎi)的，雖然價(jià)格比較美麗，但是房屋所有人沒(méi)有將所有需要的手續(xù)辦理完，是很少有人去考慮這些房子的。
中介在掛售這些房子的時(shí)候，也會(huì)要求賣(mài)主將有些手續(xù)辦理完。
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