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購房查驗五要點

房地產(chǎn)專業(yè)律師教會購房者自肋驗房

第一、持法自助看全手續(xù)：

北京市建委《北京市預(yù)售商品住宅交接前房間檢驗的若干規(guī)定》自2008年1月1日起，規(guī)定明確了預(yù)售商品住宅竣工驗收合格后，辦理交接手續(xù)前，開發(fā)商應(yīng)組織預(yù)購人對所購預(yù)售商品住宅進行查驗，不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗預(yù)售商品住宅的前提條件。

1、預(yù)售商品住宅竣工驗收合格后，辦理交接手續(xù)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織預(yù)購人對所購預(yù)售商品住宅進行查驗。

（本條把查驗手續(xù)從交接手續(xù)中分離出來，強調(diào)開發(fā)商在交接前先行組織預(yù)購人進行查驗，驗后再辦下交接手續(xù)，比以往的先交接后驗房，不簽收不交鑰匙的作法進行糾正）

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在查驗7日前，書面通知預(yù)購人辦理查驗手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。

（本條對開發(fā)企業(yè)查驗手續(xù)的相關(guān)事宜應(yīng)當(dāng)七日前書面通知預(yù)購人，改變了有些開發(fā)商規(guī)定的不到場視為交驗的不合規(guī)作法）

3、預(yù)購人因故不能親自到場查驗的，可出具書面授權(quán)文件，授權(quán)他人或者其他組織辦理。

（本條對預(yù)購人無法親自到場查驗的有權(quán)委托代理人到場驗收的情況進行規(guī)定，明確規(guī)定了預(yù)購人可以書面委托他人和其他組織辦理，即預(yù)購人認可的查驗人（驗房師、律師）或其他組織（驗房公司、律師事務(wù)所）在由書面授權(quán)的情況下可以代表預(yù)購人進行查驗。）

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗預(yù)售商品住宅的前提條件。

（該條對常見的先交錢后驗房的霸王條款進行了否定，有效的保障了預(yù)購人的合法權(quán)利，購房人應(yīng)當(dāng)充分認知和利用）

5、對查驗房屋發(fā)現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定的處理方式，及時處理。

（本條對查驗后發(fā)現(xiàn)的問題和爭議處理的方式和原則進行了規(guī)定，原則是以合同約定為基礎(chǔ)，所以預(yù)購人對合同條款的簽訂要謹慎，仔細審查。）

6、市和區(qū)縣建委要加強監(jiān)督管理，對違反本通知規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)責(zé)令改正，記入市建設(shè)行業(yè)信用信息系統(tǒng)，并可限制該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)項目的網(wǎng)上簽約；情節(jié)嚴(yán)重的，不予延長其《暫定資質(zhì)證書》有效期，或限制該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)升級。

（此條對開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定的相關(guān)處罰措施進行了規(guī)定，驗房時如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有意責(zé)難，可提出投訴。）

7、本通知自2008年1月1日起施行。

第二、常握常只，把好驗房關(guān)：

購房合同履行的最后一個階段是交驗房屋，這也是最關(guān)鍵的一道程序，購房人往往不會重視或高度重視但不知從何入手，對于開發(fā)商來說交房就是自己的產(chǎn)品在建造完成后推向市場的最后程序；對于購房者而言則意味在花銷幾十萬后日思夜想的房子最終出現(xiàn)在面前，因此眼睛一定要引起高度重視，把好這最后一關(guān)。開發(fā)商會利用交房程序提出許多條件，對于被動地位的購樓者來說進退兩難，處于不利地位無法應(yīng)對，為排解驗房糾紛，專業(yè)律師給您指幾招：

北京市建委開始實施“分戶驗房”制度，住房檢測從整幢時代跨入了進戶時代。作為購房者最實際的是要充分理解和利用分戶驗房政策，在交房時把政策用到實處。

第三、拿到合格表后驗樓內(nèi)外：

據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》，各開發(fā)企業(yè)在實施竣工驗收之前，必須先進行住宅工程質(zhì)量分戶驗收，檢驗完成之后，應(yīng)逐戶填寫住宅工程質(zhì)量分戶檢驗記錄，檢驗合格的，填寫住宅分戶檢驗合格標(biāo)識；對不符合規(guī)定的，質(zhì)監(jiān)部門要書面責(zé)成施工單位進行整改，并對整改情況進行復(fù)查。每一戶的檢驗結(jié)果均符合規(guī)定后，建設(shè)單位方可組織竣工驗收，在住宅工程竣工驗收合格后，方可交付使用。

《規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等多項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。

因此購房者在交房時必須向開發(fā)商索要《合格表》，如發(fā)現(xiàn)問題《合格表》是維權(quán)的依據(jù)。

律師提醒，雖然《規(guī)定》明確了建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位四方統(tǒng)一驗收，對保證驗收程序的質(zhì)量和真實性很有幫助，但是對業(yè)主是否參加、如何參加驗收并沒有規(guī)定，因此消費者不能認為分開驗就一定合格，在分驗后自己還要需要自己仔細驗。

第四、動手動腳自驗房，保修期限弄明白：

購房者在根據(jù)合格表自查時需著重從以下幾方面進行：

一是量尺寸。因為房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

二是查衛(wèi)具是否漏水，因為施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三是在驗房時要留心廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機等設(shè)施或者預(yù)留位置。

四要看是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達到的標(biāo)準(zhǔn)要求。

五是驗室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好。包括室內(nèi)墻面是否平整光澤，地面是否平整、清潔，窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

此外，對于一些細節(jié)的檢查還需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進行，因為這些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。例如房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整；專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)；房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格；房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格等。

第五、正確處理驗房問題，及時提出書面函：

業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題拒收房屋，一般要么是因為開發(fā)商提供的房子違反合同規(guī)定，要么是因為房子違反國家規(guī)定或住宅等相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，消費者要根據(jù)發(fā)現(xiàn)問題的性質(zhì)，合法、合理的來處理，不能采取過激行為。

業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)問題，最好把所有違反合同或規(guī)定的問題提出來，然后把這些問題列表復(fù)印，一式兩份，要求開發(fā)商簽字確認，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)完成整改。這樣首先作為業(yè)主來說不違約，消費者按開發(fā)商要求的時間交款收房，但開發(fā)商交給的卻是一個與合同或行業(yè)規(guī)定不符的房子，因此造成的一切如交房延遲等相關(guān)責(zé)任應(yīng)均由開發(fā)商承擔(dān)。因此建議大家先按開發(fā)商要求進行交款驗房，但需要注意的是，每一次簽名都要十分慎重，一定要看清楚再簽，尤其是涉及到房屋交接的有關(guān)文件一定不能輕易下簽?？辞宄笤隍灧咳藛T陪同下，將所有房子的問題書面寫下來后一式兩份進行保存。分戶驗房后主體更明確了，購房者就發(fā)現(xiàn)問題也可以找到相關(guān)責(zé)任方，但并不代表任何問題都由其解決。實行分戶驗房，相關(guān)單位在一定程度上會對房屋質(zhì)量的監(jiān)管提出更高的要求，但在實際操作中有很多環(huán)節(jié)，還是需要政策制定者以及業(yè)主等來克服。不能認為只要是有房屋質(zhì)量問題，不管是大是小，開發(fā)商都要承擔(dān)延期交房的責(zé)任；同樣，也不能認為質(zhì)量問題看起來很嚴(yán)重就可以退房。在具體的司法實踐中，只有房屋質(zhì)量問題比較嚴(yán)重，影響入住的情況下，開發(fā)商才承擔(dān)延期交房的責(zé)任。按照法律的規(guī)定，房屋只有存在主體結(jié)構(gòu)的問題或者是地基基礎(chǔ)的問題，業(yè)主才能要求退房。因此，如果不是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，建議業(yè)主和開發(fā)商之間達成一個整改協(xié)議，采取溫和的處理方式，要求開發(fā)商在限期內(nèi)整改完畢。

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