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本次貸款利率政策調(diào)整主要是針對首套房貸款，并不涉及存量房貸款利率?？梢岳斫鉃椋F(xiàn)在的利率政策主要目的是提振房地產(chǎn)，促進(jìn)增量房消費(fèi)，而不是減輕存量房貸款壓力或者說降低存量房的負(fù)債。
在2023年以前高位上車的購房者不計其數(shù)，這部分購房者的利率基本維持在5%-6%左右，二套房的利率可能更高，存在利率破7%情況，現(xiàn)在又疊加三年疫情封控、經(jīng)濟(jì)疲軟、收入減少等大環(huán)境問題，使得這部分購房面臨很大的還貸壓力，如同堰塞湖一樣，存在很大金融風(fēng)險。
現(xiàn)在貸款利率按照浮動利率加基點(diǎn)的方式執(zhí)行，也就是貸款利率=LPR+BP基點(diǎn)，2023年5年期LPR總共下降了35個基點(diǎn)，但是各大銀行BP基點(diǎn)動輒150-200個，而且BP基點(diǎn)是固定不變的，雖然LPR下降的35個基點(diǎn)，也只是杯水車薪，這點(diǎn)幅度更像是象征性心理安慰，存量房貸利率依舊居高不下，依然沒有實質(zhì)性解決辦法。
讓我們看一看銀行其他貸款利率。貸款的主要來源是銀行吸收老百姓的存款和國家降準(zhǔn)釋放的資金。先看一下最近的5年期存款利率，各大銀行基本都下調(diào)了存款利率，目前5年期存款利率基本在2.75%-3.2%之間，利率非常低。2023年國家通過兩次降準(zhǔn)總共釋放了流動性資金超1萬億元，也就是說，銀行現(xiàn)在有充足的貸款資金來源。
這就致使銀行的其他貸款業(yè)務(wù)利率非常低，低到什么程度呢？舉例：目前銀行推出的消費(fèi)信用貸款基本上在4%以下，有的銀行的消費(fèi)貸甚至低至3.65%，幾乎接近二套房公積金貸款利率3.575%，而且給的消費(fèi)貸款額度還都不低，一個工薪族正常情況下可以拿到20-50萬的額度。
那有人會問，能不能把消費(fèi)貸置換高利率商貸？答案是，不允許！銀監(jiān)會和消費(fèi)貸貸款合同都明確規(guī)定，消費(fèi)貸不能流入房地產(chǎn)。
這種情況就非常讓人費(fèi)解了，一方面讓你背負(fù)6%高利率房貸，一方面給你發(fā)放3.65%的消費(fèi)貸讓你去消費(fèi)，房貸都要斷供了還能有心思去貸款消費(fèi)？還不能用3.65%的利率去沖6%的利率，難道買房子不是消費(fèi)嗎？這種做法不是自欺欺人嘛？
另外，這種規(guī)定還存在明顯bug,舉個例子：張三找李四借了50萬用來娶媳婦，張三的女朋友翠花告訴他，娶我必須先買房子，無奈之下，張三只好拿著借李四的50萬買了房子，之后李四要做生意找張三要錢，張三手里實在沒錢，只好信用貸款50萬還給李四，問：張三貸款的50萬是否認(rèn)定為流入房地產(chǎn)？現(xiàn)實中如果他們都是線下交易，根本查不清資金來源，很難界定。
不過，政策規(guī)定不允許，咱們就要遵守。
國家費(fèi)盡周折出臺房貸利率調(diào)控政策，利息到底能有多大差別呢？下面以商貸貸款50萬為例。
等額本息
最高、最低利息之差：20年節(jié)省15萬元利息，年均節(jié)省0.75萬元；30年節(jié)省26萬元，年均節(jié)省0.87萬元。
結(jié)論：差距非常明顯，20年利息省下一輛大眾，30年利息省下一輛寶馬，果然商貸差額中蘊(yùn)藏財富密碼，不能不重視??！
言歸正傳。到底如何解決商貸高利率呢？
1.商貸轉(zhuǎn)公積金。優(yōu)點(diǎn)就是利息明顯降低，償還壓力小。缺點(diǎn)就是公積金貸款要求高，首先職工需要繳納公積金，符合公積金貸款條件，而且公積金貸款額度有限，一般在40-80萬左右。
2.低息貸款置換。如果沒有公積金或者公積金不符合條件，可以用低息貸款置換，貸款比較靈活。缺點(diǎn)就是，消費(fèi)貸等貸款不允許進(jìn)入房地產(chǎn)，貸款期限短受限制，貸款到期后需要償還本金，重新貸款。
3.抵押貸款。 既沒有公積金貸款，也沒有低息貸款，剛需購房，可以先借資金墊付購房款，拿到房產(chǎn)后抵押貸款還掉借款。優(yōu)點(diǎn)就是資金來源快。缺點(diǎn)就是還款壓力大，只適合房價總額比較小的操作。
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