專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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以前我們要購(gòu)買二手房，如果看中的這套房子貸款還沒有還清，房主需要先解押再過(guò)戶，而解押的資金讓買家來(lái)墊付。這操作不僅麻煩還有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過(guò)戶”在多個(gè)省市推出，實(shí)現(xiàn)了無(wú)需歸還原有房貸即可完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新貸款，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。
無(wú)需還貸、無(wú)需墊資也可實(shí)現(xiàn)過(guò)戶
9月17日，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》的通知”。在該穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施中，專門提及了“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資”。其中二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過(guò)戶”登記試點(diǎn)等樓市新政，引起了外界的廣泛關(guān)注。
據(jù)現(xiàn)代快報(bào)9月16日?qǐng)?bào)道，目前南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過(guò)與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，已完成全市158套房屋“帶押過(guò)戶”登記工作，交易價(jià)值超5億。
二手房“帶押過(guò)戶”模式是指“房屋含抵押過(guò)戶——辦理購(gòu)房抵押登記”全流程閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)賣方“帶押過(guò)戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無(wú)縫銜接。在“帶押過(guò)戶”模式下，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易時(shí)，無(wú)需先行還貸或墊付，只需到辦理窗口申請(qǐng)一次，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及抵押設(shè)立3類業(yè)務(wù)合并辦理。
圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_501664428
據(jù)江蘇臺(tái)報(bào)道，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)運(yùn)行科康新穎說(shuō)，“帶押過(guò)戶”會(huì)讓部分高價(jià)二手房源有了上市意愿。比如一套總價(jià)比較高的房源，房主仍有幾百萬(wàn)的貸款未還清，考慮到解押的資金量大，就不太愿意掛牌出售。一旦有了“帶押過(guò)戶”，無(wú)需解押就可以交易，會(huì)讓更多房主愿意掛牌出售了。而對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，也不用再糾結(jié)到底要不要把自己的首付款給賣方來(lái)解押了，安全性有保障。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式。
8月17日上午，山東濟(jì)南市委、市政府新聞發(fā)布會(huì)召開，圍繞濟(jì)南在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式展開介紹。
濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機(jī)構(gòu)歷時(shí)近半年積極探索，在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式。目前，“帶押過(guò)戶”在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在濟(jì)南全市二手房市場(chǎng)全面推行，實(shí)現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無(wú)縫銜接。
活躍二手房市場(chǎng)
多地推出二手房“帶押過(guò)戶”的背后，是二手房市場(chǎng)的低迷。
比如在濟(jì)南，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南7月份二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比降幅擴(kuò)大到3.0%。自去年9月以來(lái)，濟(jì)南二手房銷售價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連降11個(gè)月了。
9月1日，每日經(jīng)濟(jì)新聞曾報(bào)道，為了加快二手房流轉(zhuǎn)，解決用戶辦理二手房交易面臨的辦理時(shí)間長(zhǎng)、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金成本高等問(wèn)題，深圳坪山公證處積極探索，完成了深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”。
據(jù)悉，該模式以公證提存服務(wù)為基礎(chǔ)，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，確保資金安全；資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過(guò)戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過(guò)戶后可以收到購(gòu)房款；在房產(chǎn)過(guò)戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。此外，該模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用。
坪山公證處提到，該政策的推出可以個(gè)性化滿足當(dāng)事人關(guān)于清償、擔(dān)保、支付、資金結(jié)算等多種需求。該模式可以應(yīng)用于房地產(chǎn)交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、分家析產(chǎn)、商品貿(mào)易、居間服務(wù)費(fèi)支付等多個(gè)領(lǐng)域，進(jìn)一步彰顯了公證制度在參與社會(huì)綜合治理方面的社會(huì)價(jià)值。
過(guò)往深圳的二手房市場(chǎng)，常把5000套作為“榮枯線”，但過(guò)去幾個(gè)月的月度成交套數(shù)普遍在2000套上下徘徊。
深圳官方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，深圳全市二手商品住宅僅成交2000套，環(huán)比7月的2039套下跌1.9%，環(huán)比成交持續(xù)下滑。此外，從今年上半年的二手房成交情況來(lái)看，與去年同期相比下滑顯著。今年1-6月，深圳二手房成交套數(shù)分別為1557套、823套、1117套、1860套、2318套和2241套。
編輯|盧祥勇 杜波
校對(duì)|何小桃
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