專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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“兇宅”是小概率事件，不過(guò)若攤上某位買(mǎi)家頭上，這就是天大的事情。如今二手房買(mǎi)家為避免買(mǎi)到兇宅已鍛煉成柯-南的本事，走訪鄰居打聽(tīng)房屋過(guò)往歷史，還要上網(wǎng)查詢(xún)小區(qū)新聞。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)律師的介紹，如果買(mǎi)家對(duì)“兇宅”非常忌諱，除了口頭向業(yè)主和中介查詢(xún)外，最有力的武器是合同條款。買(mǎi)家應(yīng)該在合同中清晰寫(xiě)明有關(guān)事項(xiàng)，業(yè)主和中介隱瞞“兇宅”歷史就不能“側(cè)側(cè)膊”就過(guò)去。
故事一：妻子懷孕買(mǎi)到“兇宅”仲裁撐腰退房
吳先生通過(guò)某中介看中海珠區(qū)某物業(yè)，并與該物業(yè)業(yè)主陳女士協(xié)商房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕，要求房屋必須吉利，并主動(dòng)咨詢(xún)房屋是否曾經(jīng)死過(guò)人，陳女士對(duì)此表示該房屋未曾有人去世。事后，吳先生與陳女士簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并一次性支付全額房款120萬(wàn)元，以及在中介公司協(xié)助下辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
兩個(gè)月后，吳先生得知該房屋曾發(fā)生跳樓自殺身亡的事件，迅速找到陳女士協(xié)商退房事宜，但陳女士稱(chēng)房屋并不影響使用，拒絕退房。吳先生便向仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求撤銷(xiāo)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及陳女士退還購(gòu)房款120萬(wàn)元。經(jīng)審查，業(yè)主陳女士未如實(shí)向吳先生告知該物業(yè)曾發(fā)生跳樓自殺身亡事件，造成吳先生重大誤解。最終，仲裁委根據(jù)《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條規(guī)定，裁決支持吳先生的全部仲裁請(qǐng)求。
專(zhuān)家分析：隱瞞“兇宅”誤導(dǎo)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)決定
《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)?！钡谖迨艘?guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定?！?/p>
本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)商房屋買(mǎi)賣(mài)事宜時(shí)，吳先生已明確表示要求房屋吉利，并主動(dòng)咨詢(xún)房屋是否曾經(jīng)死過(guò)人。但陳女士未如實(shí)向吳先生告知有人跳樓死亡一事，已違背《合同法》的誠(chéng)實(shí)信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習(xí)俗的一般理解，有人跳樓自殺會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成嚴(yán)重的心理陰影和心理障礙，足以影響其作出是否購(gòu)房的決定。
故事二：介紹買(mǎi)家買(mǎi)“兇宅”經(jīng)紀(jì)賠5000元
李某打算與拍拖多年的女友在廣州結(jié)婚生活，遂委托某中介公司經(jīng)紀(jì)陳某尋找物業(yè)，并強(qiáng)調(diào)不得為“兇宅”。在陳某多次介紹下，李某看中天河區(qū)某物業(yè)。李某與經(jīng)紀(jì)人員陳某商量交易事宜時(shí)，再三詢(xún)問(wèn)該物業(yè)是否為兇宅。陳某表示該物業(yè)吉利，并以書(shū)面形式向李某承諾：“若物業(yè)為‘兇宅’，陳某向李某返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元?！笔潞?，李某就該物業(yè)與業(yè)主簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并向中介公司支付中介費(fèi)3萬(wàn)元。
之后，李某在與附近市民閑聊時(shí)得知該物業(yè)內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，便找經(jīng)紀(jì)人員陳某要求返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。陳某表示“兇宅”事宜不屬于經(jīng)紀(jì)人員告知義務(wù)的內(nèi)容，故只愿返還中介費(fèi)3萬(wàn)元，拒絕賠償經(jīng)濟(jì)損失。李某一怒之下，向法院提起訴訟，要求經(jīng)紀(jì)人員陳某返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。
法院經(jīng)審查，該物業(yè)曾發(fā)生過(guò)兇殺事件，但陳某在未調(diào)查清楚的情況下，以書(shū)面形式向李某承諾該物業(yè)非兇宅，并表示若為兇宅，將返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。最終，在法院的調(diào)解下，陳某向李某返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失5000元。
專(zhuān)家分析：非法定告知義務(wù)也要擔(dān)責(zé)
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)迫交易。”《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明下列事項(xiàng)：(二)中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況?！奔暗诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：(二)提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況?！?/p>
“兇宅”雖不屬于經(jīng)紀(jì)人員法定告知義務(wù)的內(nèi)容。但在當(dāng)事人雙方同意將該內(nèi)容作為合同(包括口頭合同)中的條件之一時(shí)，經(jīng)紀(jì)人員有義務(wù)對(duì)該內(nèi)容調(diào)查核實(shí)并如實(shí)告知對(duì)方，不得在未調(diào)查清楚的情況下，向消費(fèi)者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李某已多次強(qiáng)調(diào)該物業(yè)不得為兇宅，但經(jīng)紀(jì)人員陳某在未調(diào)查清楚的情況下，依然向李某作出非兇宅的虛假承諾，導(dǎo)致李某遭受損失。
教你幾招識(shí)別“兇宅”
買(mǎi)家若對(duì)“兇宅”有所避諱，可在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)多方探聽(tīng)業(yè)主出售房屋的情況，比如到轄區(qū)派出所了解或?qū)⑵滟?gòu)買(mǎi)房屋地址作為關(guān)鍵字在網(wǎng)上搜索。同時(shí)，買(mǎi)家也可要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過(guò)非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買(mǎi)家心理不安的情況。若買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)上述情況而業(yè)主未曾予以書(shū)面披露，買(mǎi)家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償10萬(wàn)元”之類(lèi)的合同條款。
這樣的約定可以督促業(yè)主披露房屋信息，也可以讓買(mǎi)家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟(jì)時(shí)有據(jù)可依。另外，業(yè)主如自身房屋曾發(fā)生過(guò)非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等事實(shí)，應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，主動(dòng)向買(mǎi)家說(shuō)明，并以書(shū)面形式予以告知。
對(duì)于中介公司及經(jīng)紀(jì)人員在向消費(fèi)者提供中介服務(wù)時(shí)，除要按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定，如實(shí)告知物業(yè)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，對(duì)于非告知義務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)秉承誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)消費(fèi)者的要求如實(shí)調(diào)查、了解和反映情況，不應(yīng)未做調(diào)查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導(dǎo)或誘騙消費(fèi)者交易。若消費(fèi)者對(duì)“兇宅”有所避諱，且需中介公司及經(jīng)紀(jì)人員配合調(diào)查的，應(yīng)明確向其告知，并在合同中明確約定房屋的條件。
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