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交房季應(yīng)注意的事項
1、交房材料
交房時,開發(fā)商需向業(yè)主提供“三書一證一表”(《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》),且均是原件。這5份文件材料是證明房屋通過驗收的重要憑證,也是解決開發(fā)商與業(yè)主購房糾紛的重要依據(jù)。如果開發(fā)商在交房時沒有完全提供以上材料,則說明房屋不具備交房標準,業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
2、交房程序
不少小區(qū)在業(yè)主收房時,要求業(yè)主辦理完所有手續(xù),簽了字,才會給鑰匙驗房,其實這樣的交房順序是不合理的。業(yè)主只要在交房文件上簽字,這份文件即在法律上視為生效,相當于業(yè)主默認了房屋的質(zhì)量和手續(xù)均不存在問題。如果后期發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題,難以交開發(fā)商整改。所以,業(yè)主在簽字之前,一定要先實地對新房進行綜合驗收。確認房屋質(zhì)量沒有問題后,領(lǐng)取新房鑰匙,最后再簽署交房文件,完成交房。
3、交房時間
開發(fā)商延期交房的應(yīng)對辦法有兩種:一是經(jīng)購房者的催告后在合理期限內(nèi)(一般是3個月)交付。購房者不能要求解除合同,但可請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔違約金賠償;二是經(jīng)催告后過了3個月仍沒有交房,也不給出合理理由或一味推脫逃避的,購房者可以要求解除合同,并要求開發(fā)商承擔違約責任,賠償相應(yīng)的損失。
4、交房驗收
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的、或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的,購房者請求解除合同和賠償損失的,可以要求退房。要注意“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成,例如地基、承重墻等出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性傾斜、坍塌等問題,應(yīng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。另外,確認房屋主體結(jié)構(gòu)有問題,要經(jīng)過具有檢測資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)檢測。而若是房屋滲水、墻地面空鼓等問題,屬于非結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵。購房者可以要求開發(fā)商整改修復(fù),但不能因此要求退房。
不過,按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況,購房人可提出退房。
1、實測面積與合同約定面積誤差值超過3%。
2、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,即逾期交房達到合同約定日期。
3、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4、開發(fā)商預(yù)售末取得商品房預(yù)售許可證的房屋。
5、開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。
6、不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。
7、購房者貸款申請末批準,合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
8、合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
5、交房費用
開發(fā)商按期交納房屋和購房者交納物業(yè)服務(wù)費是兩個不同的法律行為,開發(fā)商不能把業(yè)主交納物業(yè)費作為交付房屋的前提條件?？梢?收樓時要求業(yè)主預(yù)交一年的物業(yè)管理費是不合理的,如你與物管處無事先約定,可不用預(yù)交費用。
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