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羅ＸＸ、朱ＸＸ等108戶訴西安ＸＸ公司
商品房銷售合同糾紛上訴一案
答辯狀
答辯人：羅ＸＸ，男，ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日生，現(xiàn)?。兀厥校兀貐^(qū)北客站長(zhǎng)樂東苑D區(qū)，身份證號(hào)：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ，電話：ＸＸＸＸＸＸＸ。
答辯人：朱ＸＸ，女，ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日生，現(xiàn)?。兀厥校兀貐^(qū)北客站長(zhǎng)樂東苑D區(qū)，身份證號(hào)：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ，電話：ＸＸＸＸＸＸＸ。
被答辯人：西安ＸＸ公司，住所地：ＸＸ?。兀厥薪?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未央路170號(hào)ＸＸ企業(yè)總部大廈16層ＸＸ單元，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ。
法定代表人：張ＸＸ，該公司總經(jīng)理，電話：029-ＸＸＸＸＸＸ。
根據(jù)被答辯人西安ＸＸＸ公司提交給法院的上訴狀，結(jié)合本案一審證據(jù)材料，就被答辯人西安ＸＸＸ公司訴答辯人羅ＸＸ、朱ＸＸ等107戶商品房銷售合同糾紛上訴一案，提出如下答辯意見：
一、被答辯人訴稱的事實(shí)與理由缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法不能成立，并應(yīng)予以全部駁回。
被答辯人訴稱：被答辯人與答辯人未約定逾期交房違約金支付時(shí)間，且一審法院未考慮本案實(shí)際情況，一審判決存在不合理之處。該事實(shí)缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，分述如下：
（一）該案在正式立案前，一審法院一直與被答辯人積極溝通，但被答辯人毫無(wú)誠(chéng)意，一直拖延未答，最后也沒有給出答辯人可以接受的調(diào)解方案；在一審?fù)徶?，法院仍然給予了雙方調(diào)解機(jī)會(huì)，但被答辯人并沒有在法院規(guī)定的期限內(nèi)給出實(shí)質(zhì)的、有效的、雙方都能接受的調(diào)解方案，以致最終調(diào)解無(wú)果，最后一審法院只能依法判決。
（二）被答辯人與答辯人簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中，對(duì)逾期將房違約金的支付時(shí)間有明確約定。
該合同第十二條約定“逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1.按照逾期交房時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）·····（2）·····買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一(該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1（1）項(xiàng)中的比率)的違約金”。該合同附件十二補(bǔ)充協(xié)議第六條約定：“雙方同意本合同第十二條補(bǔ)充如下：逾期超過(guò)180日后，買受人要求繼續(xù)履行協(xié)議的，上述逾期交房違約金支付總額不超過(guò)房?jī)r(jià)總價(jià)的2%”。
根據(jù)上述約定，被答辯人應(yīng)該于其交付答辯人所買商品房之次日，就將其所欠答辯人的逾期交房違約金支付給答辯人。一審法院對(duì)未超過(guò)房屋總價(jià)的逾期交房違約金進(jìn)行實(shí)際結(jié)算，對(duì)于超過(guò)房屋總價(jià)2%的逾期交房違約金按照房屋總價(jià)的2%計(jì)算。在本案一審中，答辯人在主張被答辯人應(yīng)該支付答辯人逾期交房違約金的同時(shí)，還主張被答辯人向其支付延期支付逾期交房違約金的利息，但一審判決沒有判決被答辯人支付遲延支付答辯人逾期交房違約金的利息，一審法院已為被答辯人節(jié)省了大量的支付成本。一審法院判決被答辯人在判決生效十日內(nèi)支付答辯人逾期交房違約金，符合司法慣例，合理、合法、有效。
（三）被答辯人訴稱一審法院未考慮疫情因素及項(xiàng)目付款的實(shí)際情況，將進(jìn)一步加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)受阻，這完全是其拖延支付答辯人逾期交房違約金的一種托詞。
1、被答辯人所說(shuō)答辯人要求其支付逾期交房違約金與其所稱“經(jīng)營(yíng)困難”不存在因果關(guān)系。被答辯人違規(guī)交房之次日起，一直拒不支付答辯人逾期交房違約金，答辯人多方維權(quán)一直未果，萬(wàn)般無(wú)奈方訴至法院，以維護(hù)自身的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不受非法侵害。
2、答辯人依據(jù)雙方所簽合同、依法律要求被答辯人支付逾期交房違約金是法律賦予其應(yīng)有的權(quán)利。本案中，被答辯人顯然缺乏契約意識(shí)，沒有及時(shí)支付答辯人依據(jù)合同應(yīng)該支付給自己的逾期交房違約金，答辯人的正常維權(quán)行為，不應(yīng)成為被答辯人拖延支付逾期交房前違約金的一種托詞。
二、答辯人已向被答辯人全面履行合同約定之全部義務(wù)，但被答辯人怠于履行合同約定的逾期交房違約金之付款義務(wù)。答辯人一審要求其立即支付逾期交房違約金，同時(shí)承擔(dān)本案一審訴訟費(fèi)用的訴求既有事實(shí)依據(jù)，又有法律依據(jù)。
被答辯人的遲延付款行為違反了《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法律規(guī)定，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，依法應(yīng)立即支付所欠答辯人逾期交房違約金。
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、第一百零九條規(guī)定 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付”。根據(jù)上述法律規(guī)定，答辯人已履行完畢合同約定的全部義務(wù)，答辯人多次向被答辯人催要逾期交房違約金，被答辯人均以各種理由拖欠至今。被答辯人拖欠答辯人逾期交房違約金的行為給答辯人造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》之約定和上述法律規(guī)定，被答辯人依法應(yīng)立即向答辯人支付逾期交房違約金，并同時(shí)承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。
三、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持。
（一）本案事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，被答辯人與答辯人之間存在合法、真實(shí)、有效的商品房買賣合同關(guān)系，且答辯人已全面履行合同義務(wù)。
1、涉案合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，合法、真實(shí)、有效。
根據(jù)答辯人與被答辯人所簽《商品房買賣合同（預(yù)售）》，雙方對(duì)說(shuō)明、專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋、合同當(dāng)事人、商品房基本概況、商品房?jī)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項(xiàng)等均作了明確的約定。這些合同約定是雙方真實(shí)意思表示，符合國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，真實(shí)、合法、有效。
2、被答辯人逾期交房事實(shí)清楚，證據(jù)充分，依合同、依法律均應(yīng)立即向答辯人支付逾期交房違約金。
（1）被答辯人在涉案合同附件十二《補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用” ?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用” 。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：······（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定” ?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。
案涉合同附件十二第四條第二款約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格是指：有勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量出具《單位（主單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》及取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》”。該條款符合格式條款“重復(fù)使用”、“預(yù)先擬定”和“未與對(duì)方協(xié)商”三個(gè)實(shí)質(zhì)要件，為格式條款。
根據(jù)上述法律規(guī)定，附件十二第四條第二款之約定對(duì)“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件”進(jìn)行了選擇性刪減，該條款免除自身責(zé)任、加重答辯人責(zé)任、排除答辯人主要權(quán)利，違反了《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》相關(guān)法律規(guī)定，該格式條款應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
（2）被答辯人違反合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，至今尚未取得《房屋竣工驗(yàn)收合格表》，不具備約定和法定的交房條件，屬違規(guī)交房。
涉案合同第四章第九條約定“商品房交付條件：該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、 /、 /所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程房屋竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；3、 /；4、 /。該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)提供《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》”。
該合同第十一條約定“交付時(shí)間和手續(xù)：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2023年12月31日前（或2023年6月30日前）向買受人交付該商品房······”。而被答辯人與實(shí)際交房之日才向答辯人羅ＸＸ、朱ＸＸ交付涉案房屋。且交付房屋時(shí)只提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，無(wú)《房屋竣工驗(yàn)收合格表》【在這里強(qiáng)調(diào)一下：時(shí)至今日，被答辯人也未取得《房屋竣工驗(yàn)收合格表》】。被答辯人之行為既違反雙方合同約定也違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于違規(guī)交房。被答辯人于實(shí)際交房之日交房已經(jīng)逾期，構(gòu)成違約，依法應(yīng)向答辯人支付逾期交房違約金。
（3）答辯人已履行了合同約定的全部義務(wù)，被答辯人遲延欠付答辯人逾期交房違約金事實(shí)清楚，證據(jù)充分。
通過(guò)答辯人一審提交的《商品房買賣合同（預(yù)售）》、《陜西省增值稅普通發(fā)票》、《首期房款收據(jù)》、《銀行借款借據(jù)》、《產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)收據(jù)》、《鑰匙托管委托書》、《西安恒大國(guó)際城準(zhǔn)入入住通知書》、《西安恒大國(guó)際城交房溫馨提示》等一系列證據(jù)可以充分證實(shí)，被答辯人遲延欠付答辯人逾期交房違約金是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)。答辯人通過(guò)各種手段向被答辯人追要其所欠逾期將房違約金，但被答辯人總是以各種理由加以推托，一直拒不支付給答辯人。
綜上全部所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持，懇請(qǐng)二審法院依法駁回被答辯人的全部訴訟請(qǐng)求，同時(shí)依法支持答辯人的一審合法之訴訟請(qǐng)求，使答辯人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。
答辯人：羅ＸＸ、朱ＸＸ
代理人：張顯爭(zhēng)律師
2023年3月25日
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