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法律上對房子的分類很簡單，只有商品房和存量房兩種，商品房就是一手房，存量房就是二手房。

商品房采用期房預(yù)售制，購房人從開發(fā)商手里買房。雖然取消預(yù)售的呼聲越來越高，但目前依然是預(yù)售制。存量房是購房人從業(yè)主|賣家手上買。

過去一套合規(guī)的房子有土地證和房產(chǎn)證，兩證齊全?，F(xiàn)在是不動產(chǎn)權(quán)證，“房地一體”。

房產(chǎn)證要不要換成不動產(chǎn)權(quán)呢？

不用，憑房產(chǎn)證和土地證同樣可以交易，只是停辦了房產(chǎn)證，沒有作廢。

70年是土地使用年限，房子是所有權(quán)。

在我們國家，土地歸國家和集體，關(guān)于使用權(quán)的年限都是土地使用年限。40年商業(yè)、土地承包40年等等涉及到的使用年限都是土地。《民法典》第三百五十九條明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

我們所建造的房屋是所有權(quán)，可以按照規(guī)定處置，買賣，出租，包括百年之后子孫后代可以繼承。房屋是終身，沒有年限限制。

70年土地使用年限從什么時候開始算呢？

從規(guī)劃審批之后就開始計算。簡單來說，開發(fā)商買地，手續(xù)齊全之后，土地年限就開始計算，等他們建房，賣房，交房，到我們手上已經(jīng)過了三、四年。所以，我們到手的證都不到70年。不動產(chǎn)權(quán)證上有一欄使用期限，從xx年起至xx年止，就是土地使用年限。

存量房的種類繁多，除了常見的開發(fā)商建造的房子?之外，還有小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、房改房等。我們來了解一下交易量比較大的幾種房子。

一、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用。"小產(chǎn)權(quán)房"不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。按國家的相關(guān)規(guī)定，"小產(chǎn)權(quán)房"不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

作為買家遇到這種房子要不要買呢？答案：不買。

對于實在買不起商品房，非得要買的朋友。我們只能提醒會遇到的風(fēng)險。

風(fēng)險提示一：不能過戶，類似租房； 提示二、遇到拆遷，補(bǔ)償安置給原房東。房款以借貸的名義歸還?？傊?，是風(fēng)險大于回報，要不要購買就看自己愿不愿意承擔(dān)風(fēng)險。

講個真實案例便于大家理解，老梁夫妻在二十年前買了一套小產(chǎn)權(quán)房，雖然沒有證，可是房子便宜，位置也不錯。

老梁非常滿意，最近聽到一個說法，如果原房東過世了。房子會當(dāng)作遺產(chǎn)繼承給房東的子女，（小產(chǎn)權(quán)房繼承的是使用權(quán)，而不是所有權(quán)）如果房東的子女不認(rèn)可老梁與原房東的交易，那么房子得歸還。而老梁只能拿回20年前的購房款和20年來的利息。

老梁不同意，雖然是小產(chǎn)權(quán)房，由于區(qū)位好，房子至少漲了10倍。用20年前的購房款，現(xiàn)在根本買不回同樣的房子。老梁愁壞了。

老梁的顧慮是對的，按照國家的相關(guān)要求，"小產(chǎn)權(quán)房"不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。既然買了這種房子就得承擔(dān)后果，他著急也沒用，只能期待對方子女將人情，認(rèn)可這個買賣。

有人可能會說，這不公平。舉個例子，法律一直說不能殺人，不能犯法，還是有人殺人，犯法，那就承擔(dān)判刑的后果。同樣，不要買小產(chǎn)權(quán)房，不要買小產(chǎn)權(quán)房，法律不保護(hù)，還堅持要買。那么，出了問題就別怪法律不講情面。

二、拆遷安置房

這種房子能不能買賣的依據(jù)是什么呢？土地性質(zhì)。

1、原土房屋的土地是集體土地，征拆之后的返遷房也是集體土地，這種房子不能上市交易。集體土地上的房子不得買賣。

2、原本房屋的土地是國有土地，正?；剡w也是國有土地，可以交易，這種房子多回遷在商品房或者經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

所以選擇購買這類房子找專業(yè)人士詢問清楚土地性質(zhì)，不然付了錢又不能過戶，就麻煩了。

三、自建房

自建房顧名思義就是自己建的房子，這種房子有手續(xù)齊全的，也有沒有手續(xù)的，全看業(yè)主有沒有辦，當(dāng)然有些也是政策不允許辦。

我們就來了解一下手續(xù)齊全，可以上市交易的自建房，

這類房子在中小城市比較多，一棟三四層的房子，沿街聯(lián)排或者獨棟。買不起別墅，又想獨棟就會選這樣的房子。

這種房子分為商住、住宅和商業(yè)。

1、商住，，價格不高，稅費高，自建零成本，一層按店面計算。貴，多貴呢，假如100萬的房子，一層店面30平方，差不多10萬左右的稅。店面面積越大，稅越高。所以遇到商住自建房，先去稅務(wù)機(jī)關(guān)了解稅費再考慮要不要購買。

至于為何是零成本，稅務(wù)核稅滿幾年是以稅票為依據(jù)，自建房建成后不繳稅，所有以零成本計算。成本是可以扣除的，零成本無法扣除，自然金額就高。

2、商業(yè)，整棟都按商業(yè)最貴，雖然樓上會打折，但總價折算下來，比商住貴。

3、住宅，按住宅計算，和別墅的算法一致，在可接受范圍內(nèi)。

房子能不能買？和土地性質(zhì)有著直接的關(guān)系。

應(yīng)該有人遇到過，同一個小區(qū)，為什么有人的房子不能賣。比如經(jīng)濟(jì)適用房，滿五年可以買斷，不是滿了五年就能上市交易。而是要補(bǔ)交部分房款和土地出讓金，將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)成商品房才能買賣。

互動：大家有沒有想買又拿不定主意，或者想要了解的其他房屋的其他種類，留言、私信都可以。我會第一時間為您解答。