專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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1、傳統(tǒng)商業(yè)中心的天價(jià)鋪
對(duì)于一線城市核心商圈，那種出租給飲料店、小吃店的(不帶桌椅)迷你商鋪，房產(chǎn)證上是15平米，但實(shí)用面積不到8平米，售價(jià)達(dá)到800萬元。如果按目前的出租回報(bào)率算，仍然高達(dá)6%。
但這種商鋪的風(fēng)險(xiǎn)極大，因?yàn)閭鹘y(tǒng)商圈在迅速降溫，被分布在各處的綜合體分流。再加上互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，這種商鋪的租金回報(bào)率會(huì)急劇下降，從而帶動(dòng)商鋪價(jià)格的重估。這種天價(jià)鋪，即便價(jià)格腰斬，仍然單價(jià)驚人，所以很容易讓你的財(cái)富短時(shí)間內(nèi)蒸發(fā)。
2、豪宅片區(qū)的底商
在深圳蛇口片區(qū)，兩個(gè)比鄰的高檔社區(qū)下面，都有商鋪出售。5年前的時(shí)候，單價(jià)已經(jīng)在15到20萬之間。但時(shí)至今日，70%的商鋪仍然空置，真不知道那些業(yè)主將來該怎么辦。豪宅片區(qū)，戶型比較大，人口密度自然就小。業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)要求比較高，習(xí)慣開車外出購(gòu)物。這種片區(qū)的底商，如果供應(yīng)量比較集中，又分散銷售給小業(yè)主，最終必然陷入空置。
3、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)
旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，曾經(jīng)在房地產(chǎn)牛市瀕臨結(jié)束的時(shí)候，被一些開發(fā)商當(dāng)成救命稻草。但絕大多數(shù)旅游地產(chǎn)，很難像**華僑城集團(tuán)那樣，拿到城市里一流的地塊。如果遠(yuǎn)離城市，又不在一流風(fēng)景區(qū)，最終必然人氣散淡。于是悲劇就發(fā)生了：整體配套不好，導(dǎo)致入住率低;入住率低，導(dǎo)致管理費(fèi)收不上來;管理費(fèi)缺乏，小區(qū)設(shè)備加速老化，安全性、舒適性下降。這樣惡性循環(huán)，最終房子只能用來養(yǎng)豬、養(yǎng)雞、種菜。養(yǎng)老地產(chǎn)的情況，跟旅游地產(chǎn)一樣。
4、新區(qū)、開發(fā)區(qū)的房子
過去10年，中國(guó)城市建成區(qū)的面積幾乎增長(zhǎng)了10倍。很多地級(jí)市、縣城都熱衷于搞新區(qū)、開發(fā)區(qū)、高鐵新城。如果這些新區(qū)旺不起來，地方官為了給開發(fā)商撐腰，就敢于把政府遷過去。但這類新區(qū)數(shù)量往往過多，即便市委去一個(gè)地方，市政府去一個(gè)地方，都照顧不過來，最終必然有些缺少政策支持的新區(qū)爛尾。
更奇葩的是，一些地方甚至出現(xiàn)了新官上任重修規(guī)劃，以便照顧自己的利益。在這種游戲里，肯定會(huì)有一些購(gòu)房者被“晾在旱地上”，血本無歸。所以，中小城市的新區(qū)、開發(fā)區(qū)，往往成為最危險(xiǎn)的地方，你買房子之前一定要慎重。
5、中心城市周邊的房子
每到中心城市房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，都會(huì)有一些購(gòu)房者被高房?jī)r(jià)“放逐”到周邊城市，希望在那里找到投資機(jī)會(huì)。
比如惠州之于深圳，嘉興、湖州之于上海，清遠(yuǎn)之于廣州。但每個(gè)超級(jí)城市，它向外釋放輻射力的時(shí)候，是有方向性的，而不像太陽一樣八面放光。比如上海的恩澤只向北面輻射，只有蘇州和南通可以獲得。深圳的光芒向東莞輻射，向惠州就少一些，中山就更少。廣州正在全力南進(jìn)，試圖跟深圳珠海匯合于珠江口，所以清遠(yuǎn)就“又清又遠(yuǎn)”。
最終，那些買錯(cuò)方向的購(gòu)房者，將鉆入一個(gè)死套里。比如惠州大亞灣，沉淀了多少深圳的資金。那些成片空置的房屋，多少年都沒有人居住，賣不出去、租不出去。也許只有深圳變成直轄市，才能拯救它們于水火之中。
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