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不少人認(rèn)為房屋租賃相比房屋買(mǎi)賣(mài)要簡(jiǎn)單得多，沒(méi)有什么法律問(wèn)題需要關(guān)注，甚至有人認(rèn)為書(shū)面的租賃合同可有可無(wú)。實(shí)際情況卻恰恰相反，在履行房屋租賃合同時(shí)出現(xiàn)糾紛，裝修物的補(bǔ)償問(wèn)題常成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。8月11日，記者請(qǐng)皇姑區(qū)法院民二庭法官朱*紅就審判實(shí)踐中常見(jiàn)的幾種房屋租賃合同中裝修物糾紛給予點(diǎn)評(píng)。案例一擅改房屋結(jié)構(gòu)賠償房主損失2007年7月，萬(wàn)某將一套三室二廳的房子出租給了陳某，陳某向萬(wàn)某說(shuō)明該房屋將用作員工宿舍。隨后，陳某對(duì)房屋進(jìn)行大肆改造和裝修，自行將房屋分成九間由他人居住，還分別裝上了九個(gè)電表。萬(wàn)某立刻找到了物業(yè)公司，要求物業(yè)公司停了該房屋的電，致使陳某的裝修工程無(wú)法繼續(xù)。陳某把房主萬(wàn)某告上法院，要求和萬(wàn)某解除租賃合同，返還租金14000元，并支付違約金和裝修補(bǔ)償，萬(wàn)某反訴陳某要求解除合同，恢復(fù)原狀，賠償損失。法院最終判決雙方合同解除，陳某須將房屋恢復(fù)原狀，并支付萬(wàn)某大部分房屋租金。法官點(diǎn)評(píng)：承租人在未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下，私自進(jìn)行裝修的，因此種行為侵害了所有權(quán)人對(duì)其房屋的所有權(quán)，損壞了房屋的完整性，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十六條規(guī)定“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，此項(xiàng)規(guī)定為處理上述糾紛提供了直接法律依據(jù)。案例二房主另租他人賠償裝修損失某汽車(chē)駕駛員培訓(xùn)學(xué)校租用李女士43平米房屋的南屋，作為汽校報(bào)名處使用，年租金為1萬(wàn)元，租期三年，時(shí)間為2007年3月至2010年3月，租金為上打租，每半年付一次租金。2007年3月16日，李女士收到房租費(fèi)5000元，將南屋交付給駕校。后駕校未經(jīng)李女士同意，在承租的房屋上安裝了“駕校報(bào)名處”的牌匾，支付費(fèi)用6000余元，對(duì)室內(nèi)進(jìn)行了粉刷，支付費(fèi)用220元。2007年9月15日，李女士將爭(zhēng)議的房屋另租給他人，做餐飲使用。駕校起訴要求解除合同，判令李女士賠償安裝牌匾損失、室內(nèi)外裝修損失。法院認(rèn)為，因李女士將租給駕校的房屋又另租他人，并已開(kāi)起飯店，故應(yīng)認(rèn)定李女士違約。雖駕校裝修房屋未經(jīng)房主明確同意，但對(duì)房主有明顯的現(xiàn)實(shí)利用價(jià)值，對(duì)李女士房屋不構(gòu)成侵權(quán)。因李女士違約，導(dǎo)致駕校按合同約定期限使用三年不能實(shí)現(xiàn)，故李女士應(yīng)對(duì)駕校未能使用的時(shí)間折價(jià)賠償。法官點(diǎn)評(píng)：房屋租賃合同被提前解除的，應(yīng)按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分別處理。在裝修未經(jīng)出租人同意的情況下，因承租人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同被提前解除的，承租人無(wú)權(quán)要求出租人對(duì)裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償，在裝修經(jīng)同意的情況下，按照合同約定或過(guò)錯(cuò)原則處理。如果因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除，一般裝修不予補(bǔ)償，如確有較大利用價(jià)值，可適當(dāng)補(bǔ)償，但一般不超過(guò)實(shí)際價(jià)值的三分之一。案例三承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的118平方米門(mén)市網(wǎng)點(diǎn)用于經(jīng)營(yíng)，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿(mǎn)，房屋內(nèi)的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時(shí)，因田某未按約定給付22萬(wàn)元房租，并已超過(guò)給付房款期限一個(gè)月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬(wàn)元、違約金10萬(wàn)元，田某按合同約定將所租賃的門(mén)市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。法官點(diǎn)評(píng)：合同約定租賃關(guān)系結(jié)束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導(dǎo)致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人對(duì)裝修損失作補(bǔ)償。如系承租人違約導(dǎo)致合同被提前解除的，一般來(lái)說(shuō)，裝修應(yīng)無(wú)償歸出租人所有。但如果承租人違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與裝修價(jià)值懸殊的，且確有再利用價(jià)值的，可酌情由出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。
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