專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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面對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)與房?jī)r(jià)，相信大部分敢于買(mǎi)房的人都選擇采用貸款方式，而貸款購(gòu)房分公積金貸款和商業(yè)貸款。其中公積金的利率最為合適。而很多沒(méi)有公積金或者公積金不足的人只能選擇商業(yè)貸款或者是組合貸款。大部分人都知道，商業(yè)貸款分為等額本息和等額本金。但是月供該怎么算呢？今天我就和大家分享一下，怎么計(jì)算月供，如何自己制作月供系數(shù)表，從而方便計(jì)算月供。
等額本息
等額本息就是每月還款本息相同，即每個(gè)月還銀行的月供都是一樣的意思，把銀行的本息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月的還款日還款。適合有一定存款，但收入可能持平或下降，生活負(fù)擔(dān)日益加重，并且無(wú)打算提前還款的人群。如果購(gòu)房者手頭資金不足，考慮到經(jīng)濟(jì)壓力和準(zhǔn)備提前還款，或者所能承受到的月供不是很多，等額本息是個(gè)不錯(cuò)的選擇。這種還款方式適合剛需族，年輕人。言歸正傳，我們先說(shuō)等額本息的月供計(jì)算公式，就是下面這個(gè)
我們假設(shè)S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要償還的等額月供，那么根據(jù)復(fù)利公式，銀行要獲得的本息為
S=P×（1+i）n
按揭者每月要償還的等額月供也要計(jì)息，每個(gè)月產(chǎn)生的月供及月供的復(fù)利利息
第1個(gè)月y×（1+i）n-1
第2個(gè)月y×（1+i）n-2
第3個(gè)月y×（1+i）n-3
第4個(gè)月y×（1+i）n-4
…
第n個(gè)月y×（1+i）0=y
這些月供、利息和也要等于銀行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
=
PS.這里用了等比數(shù)列求和公式
同時(shí)又有銀行本息 S= P×（1+i）n
因此，就容易得到（月供計(jì)算中最難計(jì)算的）等額本息的月供計(jì)算公式：
y：表示月供，是月字的首個(gè)拼音字母
P：表示本金，假如你貸款100萬(wàn)，30年，P就是1 000 000
i：表示月息，假如你商業(yè)貸款基準(zhǔn)（4.5%）上浮10%，i=4.5×（1+10%）÷12=0.4125
n：表示月供的期數(shù)，假如你貸款30年，一年12個(gè)月，月供期數(shù)就是360
等額本金
等額本金的意思是每月還款的本金相同，月供的組成分為兩部分，每月所還的本金相同，再加上未還本金使用一個(gè)月的利息。因此，如果借款人本金還得比較快，利息付的就少。但是前期的還貸額度較大，比較適合當(dāng)前收入高或者預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)大幅提升的并且有提前還貸打算的人群。
月供為y（每月遞減）,每月所還本金為p=P÷n，其中P為本金，n為月供期數(shù)。
第1個(gè)月，本金p，需償還利息P×i，其中i為月利率，月供為p+P×i；
第2個(gè)月，本金p，需償還利息（P-p）×i，月供為p+（P-p）×i;
第3個(gè)月，本金p，需償還利息（P-2p）×i，月供為p+（P-2p）×i;
……
第n個(gè)月，本金p，需償還利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供為p+p×i;
所以，等額本金的規(guī)律是每個(gè)月的差額就是p×i，第一個(gè)月的月供最高，第一個(gè)月的月供為p+P×i（其中p=P÷n,P為貸款本金總額，n為貸款月供期數(shù)，i為貸款月利率），以后的月供逐月等額遞減，遞減額為p×i。
等額本金和等額本息不分好壞各有千秋，前者利息少，但前期還款壓力較大；后者每月還款額固定，但是利息較多，優(yōu)點(diǎn)是每月還款壓力較小。單從利息金額來(lái)考慮等額本金比較合適。所以，購(gòu)房者在選擇貸款的時(shí)候首先要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇適合的貸款方式。其次，自己也要學(xué)會(huì)計(jì)算一下每個(gè)月要承擔(dān)的月供是多少，是否自己在承受范圍之內(nèi)，以免將來(lái)出現(xiàn)捉襟見(jiàn)肘的情況。
PS：在過(guò)去的8月中國(guó)人民銀行最新一期的貸款利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%（上月為3.7%），5年期以上LPR為4.3%（上月為4.45%）。
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