專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一.按揭買房的具體流程
1.選擇房產(chǎn)
如果購(gòu)房者想獲得樓宇按揭服務(wù),在選擇房產(chǎn)時(shí)就應(yīng)著重了解這一方面的內(nèi)容。購(gòu)房者通過(guò)廣告或銷售人員的介紹而得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí),還要進(jìn)一步確認(rèn)開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是不是已經(jīng)獲得了銀行的支持,以此來(lái)保證按揭貸款的順利獲取.
2.辦理按揭申請(qǐng)
購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后,應(yīng)向銀行或者是銀行指定的律師事務(wù)所來(lái)了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定,準(zhǔn)備相關(guān)的法律文件,填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書》
3.簽訂購(gòu)房合同
銀行在收到購(gòu)房者提交的與按揭申請(qǐng)有關(guān)的法律文件,在經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者確實(shí)符合按揭貸款的條件后,才發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或者按揭貸款承諾書。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》.
4.簽訂按揭合同
購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同,并取得交納房款的憑證以后,拿著銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件再與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》來(lái)明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式以及其他的權(quán)利與義務(wù).
5.辦理抵押登記、保險(xiǎn)
購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門去辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房,在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。通常情況下,由于按揭貸款時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),銀行為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn),會(huì)要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買保險(xiǎn),應(yīng)列明銀行為第一受益人,在貸款履行期內(nèi)不可以中斷保險(xiǎn),而且保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前,保險(xiǎn)單應(yīng)交由銀行執(zhí)管.
6.開立專門還款賬戶
購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后,按合同約定,要在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開立專門還款賬戶,并簽訂授權(quán)書,授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件,履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后,一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶,作為購(gòu)房者的購(gòu)房款
二.按揭貸款買房注意事項(xiàng)
1.請(qǐng)不輕信發(fā)展商的按揭許諾
就當(dāng)前來(lái)講,只有選擇獲得了銀行樓宇按揭支持的房產(chǎn),購(gòu)房者才有可能獲得按揭貸款。因此購(gòu)房者應(yīng)該著重審查:(1)發(fā)展商是否已取得了該房產(chǎn)的合法開發(fā)手續(xù)和預(yù)售以及銷售的批準(zhǔn)文件;(2)你所選擇的房產(chǎn)是否得到了銀行樓宇的按揭承諾,提供按揭的成數(shù)、年限和利率。此外,有的項(xiàng)目雖已辦下按揭貸款,但能提供按揭的只是所售樓盤中的一部分,因此,購(gòu)房者還應(yīng)確認(rèn)你所要購(gòu)買的房產(chǎn)是否真的在能夠提供按揭的房產(chǎn)范圍之內(nèi)。
2.銀行對(duì)置業(yè)者進(jìn)行的資格審查
不少購(gòu)房者認(rèn)為,只要是選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產(chǎn),就應(yīng)該得到銀行的按揭服務(wù)。但是,這是一種誤解。銀行為發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的樓宇提供按揭支持,這僅僅是表明該樓宇已經(jīng)取得了一定規(guī)模的貸款額度,而最終是否向購(gòu)房者提供貸款的決定權(quán)還是歸銀行。銀行在受理購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)之后,還要從民事主體資格、資信狀和還款能力等方面來(lái)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行資格審查,以確認(rèn)購(gòu)房者是不是符合規(guī)定的條件。如果購(gòu)房者在沒有取得銀行按揭貸款支持確認(rèn)的情況下,就盲目地與發(fā)展商簽訂購(gòu)房的合同,如果在不符合銀行條件時(shí),就無(wú)法獲得按揭貸款,這樣會(huì)造成資金上的被動(dòng),被迫選擇其他的付款方式,從而影響自己的資金安排,甚至于放棄購(gòu)房,造成定金的損失。
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