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開(kāi)發(fā)商要求先簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并設(shè)置定金條款作為締約的擔(dān)保。
買(mǎi)受人若不能在約定時(shí)間內(nèi)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商在期滿時(shí)不再保留該房且不予退還定金。遇到這種情況應(yīng)該怎么辦呢?我們先來(lái)看看相關(guān)的法律規(guī)定。
1.《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條 【定金罰則】債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
2.《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條 【定金擔(dān)?！慨?dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。
定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定;但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。
3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
根據(jù)上述法律規(guī)定，我們可以得出以下結(jié)論：如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即若是買(mǎi)受人因自身原因放棄購(gòu)買(mǎi)的，則不履行約定義務(wù)的買(mǎi)受人無(wú)權(quán)要求返還定金，若是由于出賣(mài)人違約不出售該房屋的，那么接受定金的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果雙方當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款不能協(xié)商一致而無(wú)法簽訂合同時(shí)，任何一方都不存在違約行為，出賣(mài)人應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)受人。
認(rèn)購(gòu)書(shū)并非一定要簽，看條款一定要留個(gè)“心眼”。
目前大部分樓盤(pán)與購(gòu)房者簽訂正式的購(gòu)房合同前，都會(huì)要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納一定的定金，事實(shí)上，在目前的法律條款中，并沒(méi)有明文規(guī)定購(gòu)房前必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。但如果購(gòu)房者遇到了心儀的房子，開(kāi)發(fā)商又要求必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，又擔(dān)心錯(cuò)過(guò)好房源該怎么辦?
第一，務(wù)必要考察好開(kāi)發(fā)商是否具備預(yù)售許可證，購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得預(yù)售證的房子日后會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，一定要仔細(xì)查看認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)的每一項(xiàng)條款，尤其是關(guān)于定金的相關(guān)條款，以及正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)簽訂，也要關(guān)注認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效和失效時(shí)間等內(nèi)容，更要確保簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)間是在開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證時(shí)間之后。
最后，如果對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)上的條款存在疑慮，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師代為審查認(rèn)購(gòu)書(shū)上的內(nèi)容，確保購(gòu)房者自身的利益不受損害。
消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)一定要慎重交定金，建議把它改為“訂金”或“預(yù)約金”。如果碰到出賣(mài)人因當(dāng)退還定金而不退的情況，可以通過(guò)以下途徑解決：
1.與出賣(mài)人協(xié)商解決。
2.找村(社區(qū))調(diào)委會(huì)出面調(diào)處解決。
3.撥打12315舉報(bào)。
4.向法院起訴。
首先開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在進(jìn)行簽訂購(gòu)房意見(jiàn)書(shū)或者是認(rèn)定書(shū)的時(shí)候，雙方應(yīng)該在條款之中明確的說(shuō)明定金的去向問(wèn)題，認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房合同，所以定金是可以進(jìn)行退還的，如果簽署了購(gòu)房合同要求進(jìn)行退還定金的話，一般是不允許的，因?yàn)槭菍儆跇I(yè)主方面的違約。
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