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房屋轉(zhuǎn)租中次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律特征

1、次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在為基礎(chǔ)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，存在出租人與承租人，承租人與次承租人之間兩個(gè)租賃合同關(guān)系，次承租人與出租人之間無直接的合同關(guān)系。因而次承租人不能直接享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能在承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)才能存在。

2、次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以承租人不主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為前提。法律直接規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，次承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系的產(chǎn)生以原租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，原租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除，如果轉(zhuǎn)租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就喪失了承租的基礎(chǔ)地位。因此，只有在承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，次承租人才能間接的主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、轉(zhuǎn)租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得超越承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍。次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為基礎(chǔ)的，沒有承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就不能產(chǎn)生次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)以不超越承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍為原則。

4、次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使應(yīng)受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人不能直接向出租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人在先例優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，應(yīng)通過承租人來行使，即由次承租人向承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人應(yīng)以自己的名義向出租人主張?jiān)摍?quán)利。

5、通知義務(wù)的承擔(dān)。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以下同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”合同法規(guī)定了通知義務(wù)由出租人承擔(dān)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，通知義務(wù)該由誰(shuí)承擔(dān)，法律未作明確規(guī)定。由于出租人與轉(zhuǎn)租合同中，承租人作為出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人應(yīng)對(duì)次租人承擔(dān)通知義務(wù)。如果承租人履行通知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任該民事責(zé)任應(yīng)與出租人對(duì)承租人所承擔(dān)的民事責(zé)任不同。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)》第118國(guó)家條的規(guī)定，出租人不履行通知義務(wù)，承租人可以向法院請(qǐng)求宣告該房屋買賣無效。但在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，出租人出賣房屋，應(yīng)由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知義務(wù)，不能由此請(qǐng)求宣告該買賣行為無效。因?yàn)槌鲎馊伺c次承租人之間無權(quán)利義務(wù)關(guān)系。承租人的過失行為，不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這種責(zé)任一般表現(xiàn)為未履行通知義務(wù)而導(dǎo)致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償?shù)呢?zé)任。

關(guān)于次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，我國(guó)現(xiàn)行法律未作規(guī)定，理論界與實(shí)務(wù)中也很少論及。但是，在轉(zhuǎn)租現(xiàn)象普遍存在的今天對(duì)其進(jìn)行討論有著重大意義。因此，我們呼吁立法上對(duì)次承租人權(quán)利予以充分重視。

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