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一、什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定人依約定或者法律規(guī)定，于所有人出賣動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。該權(quán)利性質(zhì)乃形成權(quán)，即優(yōu)先購(gòu)買人得依一方的意思表示，優(yōu)先簽訂出賣人與第三人同等條件的買賣契約，無(wú)需義務(wù)人承諾。
依據(jù)最高人民法院的《租賃合同司法解釋》的規(guī)定，將侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)確定為侵害債權(quán)，因此，承租人享有的是債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而不是物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。
二、起訴理由
從便于訴訟的角度，特別是考慮到舉證原則的不同，以違約之訴提起訴訟則更有利于保證承租人的合法權(quán)益。違約之債提起訴訟，承租人只需證明存在侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的事實(shí)即可，即房屋已經(jīng)出售即可，無(wú)需提供其他證據(jù)證明其已經(jīng)履行了保證承租人優(yōu)先權(quán)的通知義務(wù)才能夠免責(zé)，否則，需要承擔(dān)違約責(zé)任;而侵權(quán)責(zé)任之訴，承租人不僅要證明房屋已經(jīng)出賣的事實(shí)，同時(shí)還需證明出租人沒有履行保證其優(yōu)先權(quán)的通知義務(wù)，顯然，讓承租人證明出租人沒有履行通知義務(wù)給承租人加重了承租人不合理的舉證負(fù)擔(dān)。因此，以違約之訴追究出租人的違約責(zé)任更有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
三、賠償范圍
出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賠償范圍問題，可以考慮以下幾個(gè)方面：
1、搬家損失，即無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而被迫搬家所支出的必要費(fèi)用;
2、租金損失，即在租賃合同有效期內(nèi)，如在租賃房屋出賣時(shí)點(diǎn)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，則在購(gòu)買后，租賃合同到期日前的租賃期間內(nèi)，承租人將無(wú)需支付房屋，減少該部分租金的支出;
3、差價(jià)損失，即履行利益的損失，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)賠償承租人買房出賣時(shí)所定的價(jià)格與該房屋現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格之間的差額損失。就具體司法實(shí)踐而言，應(yīng)區(qū)分兩種情況，其一，如租賃合同到期后承租人起訴請(qǐng)求損害賠償，則以合同到期時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格與房屋出賣時(shí)的價(jià)格之差為準(zhǔn)計(jì)算承租人的房屋差價(jià)損失。其二，如租賃合同有效期內(nèi)承租人起訴請(qǐng)求損害賠償，則以起訴時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格與房屋出賣時(shí)的價(jià)格之差為準(zhǔn)計(jì)算承租人的房屋差價(jià)損失。
四、法條鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》
第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
最高人民法院關(guān)于《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第21條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
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