一、租房合同必須經(jīng)過備案才有法律效力嗎
1、租賃合同備案并不是強(qiáng)制性的規(guī)定,所以租賃合同并不是一定要備案才具有法律效力的。
2、法律規(guī)定:
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi),房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案?!吨腥A人民共和國民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不違背公序良俗。
二、房屋租賃合同備案過期怎么處理
1、租賃合同期滿,雙方繼續(xù)簽訂租賃合同。
在房屋租賃期滿以后,出租人與承租人就房租租賃問題重新簽訂新的房屋租賃合同,對房租等條件都沒有做出變更。
那么,新簽訂的租賃合同在雙方簽字以后生效,對雙方有約束力。
在房租租賃期滿后,出租人與承租人沒有重新簽訂租賃合同,承租人繼續(xù)向出租人交納房租,出租人接受的。
我們視為租賃關(guān)系延續(xù),并且是不定期的租賃關(guān)系,出租人沒有正當(dāng)理由時,不得終止。
2、租賃合同期滿,雙方都不愿意再簽合同。
一般面對租賃期滿的時候,出租人會覺得房租有點低,要求增加房租,或出租人覺得自己的住房面積有點狹小,不再將房租出租,承租人不愿意增加房租或者由于工作地點變更的原因不愿再繼續(xù)承租,那么租賃合同期滿以后,出租人可以收回房屋,承租人需要搬出房屋。
3、租賃合同期滿,一方愿意繼續(xù),另一方不同意。
出租人不愿意再繼續(xù)出租房屋給現(xiàn)在的承租人,比如嫌房租有點低,希望增加房租,可是承租人不愿意增加房屋,希望以原來的價格繼續(xù)承租。
原來的承租人擁有優(yōu)先承租權(quán),可是優(yōu)先承租權(quán)是在出租人出租條件一樣的情況下,他比其他人擁有優(yōu)先承租權(quán)。
例如,出租人要求增加房租,承租人也同意,可是出租人卻將房屋出租給其他人,那么出租人就侵犯了原承租人的優(yōu)先承租權(quán),如果承租人不同意,那么出租人將房屋出租給其他人就完全合法。
不過,出租人應(yīng)該給承租人必要的期限尋找房屋。
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