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侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)賠償額如何確定呢
傾向性意見認(rèn)為，對(duì)于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任，當(dāng)事人之間有約定的，則從其約定。若無約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對(duì)承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失。其中房屋升值損失的確定，應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)之日、承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉權(quán)利被侵害之日等的房屋市場成交價(jià)格變化等情況，還應(yīng)綜合考慮承租人是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素予以合理確定。
在出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)之時(shí)，承租人只能請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)損害之賠償。損失包括以下幾個(gè)方面：
(一)直接損失
主要是指承租人為了行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。
(二)間接損失
主要是指房屋價(jià)差損失。具體分為以下幾種情況：(1)出租人按市場價(jià)出賣房屋給第三人，但出賣房屋時(shí)的市場價(jià)格較低，而承租人要求賠償時(shí)的市場價(jià)較高，這時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者的價(jià)差損失;(2)房屋市場價(jià)格維持不變，出租人以低于市場價(jià)的價(jià)格出售給了第三人，此時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償市場價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失;(3)交易的價(jià)格高于承租人請(qǐng)求出租人賠償時(shí)的市場價(jià)的，此時(shí)對(duì)承租人而言不存在價(jià)差損失。
對(duì)于價(jià)差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定;無法協(xié)商的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請(qǐng)求為基合，租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過程中，必然會(huì)產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用，這些費(fèi)用無論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān)，均應(yīng)從價(jià)差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)真實(shí)交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價(jià)格不一致情況，此時(shí)應(yīng)根據(jù)真實(shí)交易價(jià)格來確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來計(jì)算價(jià)差損失。
(三)附帶損失
這里是指，在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此，應(yīng)分情況而定，如果承租人已得到了房屋價(jià)差損失賠償，此時(shí)租金若上漲了，一般不應(yīng)給予租金價(jià)差的賠償，因?yàn)榇藭r(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)差的損失，而租金來源于取得房屋所得到的收益，此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當(dāng)然就不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益;如果承租人沒有獲得房屋價(jià)差賠償，而此時(shí)租金若上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償承租人的租金價(jià)差損失。
對(duì)于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任，當(dāng)事人之間有約定的，則從其約定。若無約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對(duì)承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失。如果你情況比較復(fù)雜，科普華君網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
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