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已轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶籍如何繼承并保護(hù)好老家的房屋和宅基地？

隨著城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，城市的吸引力越來越大，不少年輕人走出農(nóng)村，到城市安家落戶。許多人為了孩子在城市的入學(xué)問題，把農(nóng)村戶籍轉(zhuǎn)為了非農(nóng)戶籍。但是隨著國家對農(nóng)村扶持力度越來越大和鄉(xiāng)村振興政策熱潮的到來，很多已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的人也越來越重視宅基地。

這時問題就來了，子女是城鎮(zhèn)戶口，而父母還是農(nóng)村戶口，當(dāng)涉及農(nóng)村房屋遺產(chǎn)繼承時，城鎮(zhèn)戶口的子女能否繼承父母在農(nóng)村的宅基地和上面的房屋呢？

不妨先看看最高人民法院的最新判例。案號：（2023）最高法行申84號案件概況：陸小平申請最高人民法院再審稱：

1. 再審申請人并不是對南政（2000）土建許字第3405號《衡南縣城鄉(xiāng)個人建房宅基地許可證》（以下簡稱3405號證）項下的宅基地和宅基地上的房屋主張權(quán)利，而是請求對衡南縣政府頒發(fā)給陸魁春的3405號證是否合法進(jìn)行審查。

2. 再審申請人與3405號證有直接利害關(guān)系，是本案的適格原告，本案未進(jìn)行實體審查違法。

請求撤銷一、二審裁定；確認(rèn)3405號證違法并予以撤銷；確認(rèn)雨母山鄉(xiāng)政府與陸魁春簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》無效并判令其重新與陸小平簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。

最高院認(rèn)為：《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。本案中，經(jīng)原審法院查明，涉案宅基地的使用權(quán)原系陸小平之父陸秀益所有。上世紀(jì)50年代初陸秀益離開原籍衡南縣三塘鎮(zhèn)群益村上山塘組（2001年5月調(diào)整劃歸衡陽市蒸湘區(qū)雨母山鄉(xiāng)管轄），到衡陽市線帶廠工作并轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍，陸小平出生后一直隨父母在衡陽市生活，亦為城鎮(zhèn)居民。2000年，陸魁春經(jīng)陸秀益同意，向相關(guān)部門申請拆除陸秀益的舊房建設(shè)新房，衡南縣政府為陸魁春頒發(fā)了3405號證。2007年1月，陸秀益去世。可見，陸秀益作為非本村村民對原房屋的所有權(quán)及涉案宅基地的使用權(quán)，因陸魁春對原房屋拆除已經(jīng)喪失，陸小平作為陸秀益的繼承人亦喪失對該土地相關(guān)權(quán)利的承繼，故衡南縣政府的頒證行為與其沒有利害關(guān)系，其請求撤銷3405號證，不具有原告主體資格。一、二審裁定駁回陸小平的起訴，并無不當(dāng)。

《土地管理法》第九條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡谑粭l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；”依據(jù)以上法律規(guī)定，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民享有使用權(quán)，但不享有所有權(quán)。當(dāng)農(nóng)民的戶口遷到城鎮(zhèn)后，其便不再屬于該集體經(jīng)濟(jì)的成員。所以，原則上講，其對農(nóng)村宅基地不再享有使用權(quán)，其子女對該宅基地的使用權(quán)自然也不得繼承?！睹穹ǖ洹返诙偃粭l規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！币簿褪钦f雖然其戶口性質(zhì)發(fā)生了變化，其對該宅基地不享有使用權(quán)了，但在變更戶口之前，該宅基地上已建造的房屋該居民仍享有所有權(quán)，有權(quán)對該房屋進(jìn)行處分，可以出租、出售、贈與、繼承?！睹穹ǖ洹返诙偃畻l規(guī)定：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力?！彼?，城鎮(zhèn)戶口的子女對老家祖輩使用的宅基地是不能繼承的，但宅基地上建成的房屋屬于公民個人財產(chǎn)，是可以繼承的。因此，農(nóng)村老家的房屋繼承不關(guān)乎戶口，只要被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)，遺囑繼承人或法定繼承人即可按照繼承法規(guī)定享受繼承權(quán)，但只能繼承農(nóng)村宅基地上的房屋，對支撐此房屋的宅基地是不可以作為遺產(chǎn)繼承的。但按照我國法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，當(dāng)然可以使用房屋所占的宅基地。還有，由于國家目前對農(nóng)村房屋繼承沒有出臺具體規(guī)定，結(jié)合實踐操作，在“宅基地屬于農(nóng)民集體所有”，“一戶只能擁有一處宅基地，且面積不得超過省、直轄市、自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”前提下，本村村民與城市居民因繼承取得農(nóng)村房屋的結(jié)果是不一樣的。

本村村民因繼承取得多處住宅的，原則上不作處理，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。城市居民繼承后，因為不是本村村民，無法變更宅基地審批表，不能出賣該住宅，也不得翻建，但房屋年久失修后可以加固。

從《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定及最高院的裁判規(guī)則可以看出，作為已轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的居民來說，要想保住宅基地及其上面的房屋，必須做到以下幾點(diǎn)：1、無論如何，宅基地上的房屋不能拆除，因為一旦拆除，你再也沒有資格建造！因為宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員才有宅基地使用權(quán)，而宅基地上的房屋才是私有財產(chǎn)。2、如果老房子的確已經(jīng)破爛不堪了，建議維修，加固，否則，房子塌了，權(quán)利將清零。3、如果你是繼承父輩的宅基地房屋，雖然宅基地?zé)o法繼承，但宅基地上的房屋作為公民合法財產(chǎn)，仍然可被繼承，只要房屋不倒，權(quán)利就在。需要提醒的是，如果你已是城鎮(zhèn)戶籍，而父輩還在農(nóng)村生活，建議趁父母健在，給父母建一個好點(diǎn)的房子，一方面可以改善一下父母的居住環(huán)境，另一方面，今后這個房子，你是可以繼承的。相應(yīng)的，你繼承了房屋，當(dāng)然可以使用房屋所占的宅基地。

那么，如何辦理農(nóng)村房屋繼承呢？對于已經(jīng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋，當(dāng)房屋的權(quán)屬人死亡后，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。當(dāng)然，房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過五項辦理過程，即房屋評估、繼承公證、房屋測繪、繼承登記和規(guī)定需要提交的其他資料。需要注意的是，如果涉及該房屋權(quán)屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書。至于農(nóng)村房屋遇到拆遷，城鎮(zhèn)戶口的子女能否獲得拆遷補(bǔ)償款的問題，答案是肯定的。不過，農(nóng)村宅基地房屋的拆遷補(bǔ)償分為兩種，一種是對地上建筑物的補(bǔ)償，地上建筑物也就是房屋所有權(quán)是歸產(chǎn)權(quán)人所有的，作為父母的遺產(chǎn)，無論戶口在哪里，子女都有權(quán)繼承。另一種是對宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，因為并不屬于遺產(chǎn)部分，所以不能繼承，至于宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款如何處置，目前沒有具體的規(guī)定。

來源:自然資源普法

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