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房屋質(zhì)量問題是房地產(chǎn)交易中的核心問題，也是引發(fā)眾多糾紛的焦點。本篇主要談?wù)劮康禺a(chǎn)交易中的房屋質(zhì)量糾紛問題。幾種常見的房屋質(zhì)量問題人們通常說的房屋存在質(zhì)量問題，指房屋達(dá)不到法定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，存在質(zhì)量缺陷。從總體上分，房屋質(zhì)量問題大致有三類：違規(guī)質(zhì)量問題，違約質(zhì)量問題，使用質(zhì)量問題。(一)違規(guī)房屋質(zhì)量問題違規(guī)房屋質(zhì)量問題，是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類房屋質(zhì)量問題是目前最常見，也最容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問題。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮;門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內(nèi)墻板潛水，陽臺積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對于這類房屋質(zhì)量問題，毫無疑問，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>
但開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。案例一：張女士從某開發(fā)商處購買了一套商品房，但人住1年后，即發(fā)現(xiàn)承重墻體出現(xiàn)多條裂縫，張女士即找開發(fā)商要求退房并賠償裝修損失樓房漏水糾紛怎么處理，但開發(fā)商認(rèn)為，該房屋已經(jīng)驗收合格，且張女士入住前也進行過驗收，此后，張女士進行了裝修，該裂縫應(yīng)屬裝修不慎所致，且沒有對其居住安全造成根本影響，同意為其修理，但拒絕退房。雙方多次交涉，均未能達(dá)成一致，張女士訴至法院，法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該房屋處于保修期內(nèi)，開發(fā)商無法證明張女士裝修時已對承重結(jié)構(gòu)進行過拆改，因此，該房承重墻出現(xiàn)裂縫應(yīng)屬房屋質(zhì)量不合格，且裂縫超過了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，對購房人的居住安全造成了不利影響。因此，判令開發(fā)商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應(yīng)利息。案例二：李先生購買了一套公寓，交房時，由于李先生在國外，故未能按期辦理人住手續(xù)。1年后，李先生回國，領(lǐng)取鑰匙人住。在人住3個月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當(dāng)時李先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設(shè)的木地板。李先生認(rèn)為該房屋質(zhì)量不合格，訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但開發(fā)商認(rèn)為，該房屋已經(jīng)竣工驗收合格，且1年前即已向李先生發(fā)出入住通知，是由于李先生自身原因未辦理人住手續(xù)，應(yīng)視為已經(jīng)交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過保修期，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)任何責(zé)任。
法院經(jīng)審理后，認(rèn)為，雖然l年前開發(fā)商即向李先生發(fā)出交房通知，但由于李先生未對該房進行驗收，該房屋的保修期應(yīng)從李先生實際人住日起算，因此，開發(fā)商應(yīng)為李先生修理水管并承擔(dān)賠償責(zé)任。上述兩起糾紛均是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任引發(fā)的。在實踐中，如果開發(fā)商能夠切實本著服務(wù)業(yè)主，質(zhì)量至上的態(tài)度，勇于承擔(dān)責(zé)任，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的。(二)違約房屋質(zhì)量問題這類房屋質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。案例一：某開發(fā)商在樓書中承諾，其開發(fā)的樓盤將使用通力牌電梯，但在交房時，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，使用的電梯品牌并非是通力牌。部分業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)使用的電梯在價格及品質(zhì)上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通力牌電梯，于是訴至法院，要求開發(fā)商退還部分房款。但開發(fā)商認(rèn)為，樓書僅是宣傳資料，其不等同于合同，對雙方不具有必然約束力，并且，是因為在安裝時沒有購買到通力牌電梯，為不影響工期，才使用了其他品牌代替，現(xiàn)有電梯在性能上并不低于通力牌電梯，沒有任何質(zhì)量缺陷，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，由于雙方?jīng)]有就電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定，且業(yè)主無法證明開發(fā)商現(xiàn)使用的電梯存在較之通力牌電梯存在明顯質(zhì)量缺陷，因此，業(yè)主要求開發(fā)商退還部分房款的要求缺乏依據(jù)，法院不予以支持。
案例二：某開發(fā)商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調(diào)品牌是三菱，但沒有就空調(diào)產(chǎn)地及規(guī)格等具體事項進行約定。交房后，部分業(yè)主認(rèn)為，該樓盤使用的空調(diào)是國產(chǎn)三菱空調(diào)，但根據(jù)該樓盤的售價，其應(yīng)當(dāng)使用日本原裝三菱空調(diào)，且規(guī)格應(yīng)高于現(xiàn)裝空調(diào)，開發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約，要求開發(fā)商退補兩種空調(diào)的差價。由于開發(fā)商拒絕，業(yè)主訴至法院。法院審理后，認(rèn)為，由于雙方并沒有就空調(diào)產(chǎn)地規(guī)格等進行明確約定，開發(fā)商使用的空調(diào)符合合同約定的品牌，因此駁回了業(yè)主的訴訟請求。這類糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關(guān)鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關(guān)問題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。(三)使用房屋質(zhì)量問題這類質(zhì)量問題實際上并非開發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達(dá)不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對于這類所謂的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由購房人(或使用人)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。案例一：陳小姐購買了一套經(jīng)濟適用房，辦理入住手續(xù)后，陳小姐并沒有實際居住。某天，陳小姐突然接到通知，其涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看，其室內(nèi)裝修的木地板已被泡壞，并且，其樓下業(yè)主也因此受到了嚴(yán)重?fù)p失。
陳小姐訴至法院，認(rèn)為涼臺上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。法院在審理中查明，該房屋采用的是獨立供暖系統(tǒng)，涼臺上的水管是采暖鍋爐的進水管。開發(fā)商在交付的住宅使用說明書中已明確提示，冬季應(yīng)當(dāng)使供暖鍋爐處于低溫運行狀態(tài)，如果不使用，應(yīng)將人戶總給水閥關(guān)閉并排空水管內(nèi)余水，以避免涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水，物業(yè)公司也作了類似通知。由于陳小姐沒有按要求使用鍋爐，也沒有按要求關(guān)閉人戶總給水閥，才導(dǎo)致?lián)p害事件發(fā)生，因此，陳小姐應(yīng)當(dāng)對自身損失及由此引起的他人損失承擔(dān)賠償責(zé)任，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。購房人在取得房屋所有權(quán)的同時，也應(yīng)當(dāng)履行按要求使用房屋及相關(guān)設(shè)備，保證其正常運行的義務(wù)，以避免給他人及自身造成損失。房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的根源房屋質(zhì)量問題的產(chǎn)生，究其根源，主要有兩方面：一是在工程的建設(shè)過程中，一些開發(fā)商為提高利潤，即在材料的采購上做文章，以低價產(chǎn)品代替高價產(chǎn)品，甚至以次充好，以假充真。二是一些建筑單位為加快工期，降低成本，往往采取簡化操作工序，減少材料使用的手法，比如，將需要做兩層防水的地面改為做一層，需要擰五下的螺釘只擰三下等等。房屋質(zhì)量問題的防范(一)完備的法規(guī)政策是杜絕房屋質(zhì)量問題的基礎(chǔ)只有建立了完備的法規(guī)政策，明確的了房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，消費者在實踐中才能真正做到有法可依，切實維護自身的合法權(quán)益。
近年來，建設(shè)部先后出臺一系列法規(guī)政策，以加強房屋質(zhì)量立法，提高工程質(zhì)量，維護消費者合法權(quán)益。2000年，建設(shè)部出臺了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，就房屋建筑工程的最低保修期作出了明確規(guī)定：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;裝修工程為2年。有力地維護了消費者的合法權(quán)益。(二)嚴(yán)格的執(zhí)法措施是杜絕房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的界鍵有法可依，還必須有法必依。只有各級質(zhì)量監(jiān)督管理部門和執(zhí)法機構(gòu)都本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)懲質(zhì)量違法事件，才能建立威懾力，迫使部分開發(fā)商、建筑商打消僥幸心理，堵住質(zhì)量問題產(chǎn)生的缺口。(三)正確的質(zhì)量意識是杜絕房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的根本要杜絕房屋質(zhì)量問題，從根本上講，還得立足于開發(fā)商、建筑商樹立正確的質(zhì)量意識觀，注重工程質(zhì)量，在材料設(shè)備的采購中，在工程的施工操作中，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)范，才能從根本上提高工程質(zhì)量，杜絕房屋質(zhì)量問題。
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