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一、經(jīng)營性用房及其估價特點

1、有收益

經(jīng)營性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營。業(yè)主通過這些經(jīng)營形式，獲取房屋收益。

2、經(jīng)營性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營或和他人聯(lián)營的經(jīng)營性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營合同。合同中約定具體經(jīng)營性用房的具體年租金。經(jīng)營性用房的年租金扣除年維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、保險、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。

3、區(qū)域因素、個別因素相同的經(jīng)營性用房客觀價值基本相同

同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經(jīng)營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。

4、部分經(jīng)營性用房內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應(yīng)的資本化率不同。

5、資本化率可以利用類似經(jīng)營性用房的售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式求出

在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營性用房出售的實例較多，利用類似商業(yè)用房售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式，可以求出經(jīng)營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經(jīng)營性用房，可用類似經(jīng)營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實性。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場

小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當(dāng)于大型商場內(nèi)的商鋪過道,使一樓商鋪實際經(jīng)營面積增加,計算沿街商鋪建筑面積時，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右;與特定商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪租金，隨商鋪與特定街道的距離增加而減小;特定商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價法等方法評估經(jīng)營性用房的拆遷補(bǔ)償價格。

二、經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償估價的原則

1、合法原則

⑴產(chǎn)權(quán)的合法性。無法確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結(jié)論是以估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們在拆遷中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進(jìn)行過權(quán)屬登記，因此在實際操作過程中，估價機(jī)構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險，對于沒有或者無法核實合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報告中特別予以說明。

⑵用途的合法性。估價人員只能對證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營”或“商服”的合法經(jīng)營性用房才能按經(jīng)營性用房進(jìn)行估價。當(dāng)前，不少沿街住宅等非經(jīng)營性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營性用房使用，在估價中應(yīng)特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為“經(jīng)營用房”進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估?！边@說明拆遷房屋性質(zhì)的認(rèn)定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價機(jī)構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價報告。若拆遷當(dāng)事人暫時無法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價結(jié)論時，我們的經(jīng)驗是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設(shè)用途進(jìn)行估價，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價報告，供拆遷當(dāng)事人雙方參考。

2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則

經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償估價的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。

3、替代原則

經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償估價的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說，估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場成交價格;其二，從估價的方法角度說，經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償可以采用市場法進(jìn)行估價。

4、估價時點原則

⑴被拆遷經(jīng)營性用房在不同時期的收益應(yīng)該按照資金時間價值率(資本化率)折算為估價時點的現(xiàn)值;⑵按規(guī)定，拆遷補(bǔ)償估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日;規(guī)模大、分期分階段實施的拆遷項目，估價時點為當(dāng)期房屋拆遷實施之日。

三、經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償估價的方法

經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償估價的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點闡述路線價法在拆遷估價中的應(yīng)用。

路線價法是對面臨特定街道且可及性相等的城市經(jīng)營性用房土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取標(biāo)準(zhǔn)深度上數(shù)宗一樓經(jīng)營用房樓面地價，以它們的平均樓面地價作為該特定街道的路線價，再運(yùn)用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出臨街特定街道各宗經(jīng)營性用房一樓樓面地價的估價方法。對于平均深度不深的沿街經(jīng)營性用房，可用四三二一法則、臺灣臨街深度指數(shù)、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其一樓樓面地價;對于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場、市場內(nèi)的經(jīng)營性用房，可用路線價、日本深度百分率求取一樓樓面地價，再加上建筑物重置成新價格，即可評估出一樓經(jīng)營性用房的拆遷補(bǔ)償價格。

舊城改造經(jīng)營性用房的拆遷量大，路線價法是求取一樓經(jīng)營用房樓面地價、拆遷補(bǔ)償價格、價值的快速方法。只要路線區(qū)段、深度指數(shù)等參數(shù)選擇合適，路線價求取中參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，路線價法求取的拆遷價格一般是客觀、公正的。我們在漢正街第一個大規(guī)模拆遷項目——多福南路經(jīng)營用房拆遷評估中首次使用了路線價的估價方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評估中我們首先采用收益法及成本法測算漢正街一樓經(jīng)營用房樓面地價，并以此作為路線價，借鑒日本巷子深度百分率進(jìn)行倍數(shù)放大修正，求取與漢正街垂直的巷道——永寧巷兩側(cè)一樓商業(yè)用房的樓面地價，評估過程簡潔、快速、明了，估價結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。

另外，經(jīng)營性用房的拆遷評估中遇到的某些棘手的問題，采用路線價法的思路常常會柳暗花明。例如我們在龍王廟拆遷評估中遇到一處房產(chǎn)，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經(jīng)營用途的“怪異狀況”，其他的估價方法幾乎無法確定其非臨街經(jīng)營性用房的合理價格，而采用路線價法中袋地評估的思路來考慮則使問題迎刃而解。

各種評估方法求得的拆遷補(bǔ)償價格一般不會相同。估價人員可根據(jù)經(jīng)驗對每個評估結(jié)果作出權(quán)重判斷，按加權(quán)平均的方法求得客觀公正的拆遷補(bǔ)償價格。

上述就是小編對“營業(yè)性用房征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t”問題進(jìn)行的解答，營業(yè)性用房征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t包括合法原則、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到科普華君網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。