專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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“國六條”
針對近一個(gè)階段以來，房價(jià)漲幅過高過快等問題，國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，“進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，要堅(jiān)持落實(shí)和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)；堅(jiān)持深化改革，標(biāo)本兼治，加強(qiáng)法治，規(guī)范秩序；堅(jiān)持突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待?！痹谶@樣的指導(dǎo)方針中，雖對以前的調(diào)控有所傳承，但更多的地方，體現(xiàn)了與過往不同的整治理念，而“國六條”相應(yīng)措施的提出，更顯示出政府準(zhǔn)備把解決房地產(chǎn)中存在的問題，當(dāng)作一項(xiàng)長期的工作來進(jìn)行。
除了總的方針之外，國務(wù)院常務(wù)會議有針對性地提出了具體的措施：
(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。
(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。
(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。
“國六條”重點(diǎn)目標(biāo)
一、重手調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)
在投資增長速度已經(jīng)放慢的背景下，要控制房價(jià)是十分棘手的事情，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)就成為唯一的選擇。
措施: 新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房比重必須達(dá)到70%以上。
二、嚴(yán)格地產(chǎn)信貸
在高地價(jià)和高房價(jià)的誘惑下，開發(fā)商千方百計(jì)地爭取銀行貸款囤積土地和房源
措施: 對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
三、嚴(yán)打囤地、囤房
減少土地市場的囤積、投機(jī)行為，對穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)具有積極意義。
措施: 滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán);對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)企業(yè)要加大整治查處力度。
“國八條”
07年3月26日，國務(wù)院高層已經(jīng)發(fā)布了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，這個(gè)通知共有八點(diǎn)意見，被稱為舊“國八條”。4月27日國務(wù)院高層再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場即新“國八條”。
政策內(nèi)容：舊“國八條”：一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。
新“國八條”：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三、加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；六、加強(qiáng)金融監(jiān)管；七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序；八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。
政策解讀：舊“國八條”意見言簡意賅，從房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致———那就是穩(wěn)住房價(jià)，新“國八條”條條捆住房價(jià)，條條抑制房價(jià)漲幅；舊“國八條”以通知的形式發(fā)出，是要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，新“國八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房價(jià)漲幅過快，并指出加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，將直接平抑房價(jià)漲幅，對交易征稅力度加大，可以減少投機(jī)，加大房地產(chǎn)信息披露，則防止開發(fā)商自己的炒作。
“國十五條”
一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
(一)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)(規(guī)劃)主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。
【點(diǎn)評】
這次國家九部門圍繞調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格出臺了15條意見，其中第一條第二條，都體現(xiàn)了這次宏觀調(diào)控整體的住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的調(diào)整方向。尤其是要求直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案，這一條就從源頭上加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在接下來的數(shù)條意見中，分別就怎樣加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)提出了不同的要求。
(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。
【點(diǎn)評】
在整個(gè)15條意見中，對于建筑面積的規(guī)定將對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生最長遠(yuǎn)的影響，但是也不排除大房型住宅將來由于稀缺反而價(jià)格上升的可能性。
要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。不過這一政策短期內(nèi)不會對上海產(chǎn)生太大的影響，因?yàn)橐荒臧胍詢?nèi)，上海還將有將近2000萬平方米的中低價(jià)商品房和配套商品房將要出爐。
二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用
(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
【點(diǎn)評】
這條意見的效果將會馬上在市場上體現(xiàn)出來。尤其在上海以外的城市，其二手房的成交量將和上海去年6月份一樣面臨再一次的低潮。相對而已，上海的二手房市場則不再會產(chǎn)生非常大的反應(yīng)。
(四)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
【點(diǎn)評】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例必須達(dá)到35%以上，這是上一輪調(diào)控時(shí)就已經(jīng)實(shí)行的政策。嚴(yán)格執(zhí)行此項(xiàng)政策的城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該已經(jīng)過一次洗牌。例如上海，經(jīng)過前兩年嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，小開發(fā)商已基本退出市場，現(xiàn)在市場上留下的多是資質(zhì)較好的大企業(yè)。商業(yè)銀行不得接受空置3年以上的商品房作為貸款抵押物，這實(shí)際上是有意針對北京等地市場而設(shè)的。
(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
【點(diǎn)評】
這一條主要是針對最近房價(jià)上漲過快的北京、深圳等地市場，不過，有可能抑制普通老百姓正常的購房需求。如果只有購買90平方米以下的自住房才可首付兩成，那么打算買95、100平方米的這部分購房人群就會受影響。目前上海地區(qū)一般購買首套住房，只要不是豪華別墅，基本上都可獲得八成比例的房貸。此項(xiàng)政策將有可能使打算購買超出90平方米但超出不多的人群需求下降。對真正的炒房者影響有限，提高首付成數(shù)只會使其在同樣的資金條件下少炒幾套房，最大的影響可能是打壓了他們的心理預(yù)期。
(六)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。
【點(diǎn)評】
更多中低價(jià)和中小套型住房的出現(xiàn)，將會導(dǎo)致將來的市場出現(xiàn)同一區(qū)域高檔和中低價(jià)商品房共存局面。這一現(xiàn)象在香港就存在，而在內(nèi)地城市，則會首先選擇一些中心區(qū)域作為試點(diǎn)。這可能會對建設(shè)高檔商品房的開發(fā)商造成一定壓力，但同時(shí)也會促使開發(fā)商對于其所建樓盤提出更高的品質(zhì)要求。此外，關(guān)于禁止別墅用地和嚴(yán)格限制低密度住宅的供應(yīng)的必要性，國土資源部也再次加以重申。
(七)加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
【點(diǎn)評】
對閑置土地處置態(tài)度的嚴(yán)厲管制將會對開發(fā)商產(chǎn)生比較大的影響。然而，從以往來看，國家并沒有大規(guī)模處置兩年內(nèi)沒有開工的土地。所以這一措施是否能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，體現(xiàn)真正的效果，將主要取決于地方政府是否能夠切實(shí)貫徹這一意見。同時(shí)，意見中對于開發(fā)建筑面積和投資額的最低成數(shù)規(guī)定，也有助于杜絕曾經(jīng)在一些城市出現(xiàn)過的開發(fā)商投機(jī)現(xiàn)象。
三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度
(八)嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。
【點(diǎn)評】
所謂“被動性拆遷”指的是一些尚未完全老化需要重建的地塊由于拆遷，而使其中住戶產(chǎn)生新的住房要求的拆遷過程。這一拆遷將會加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流轉(zhuǎn)速度。而這一政策則需要地方政府加以落實(shí)。
四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
(九)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。
【點(diǎn)評】
本次意見尤其強(qiáng)調(diào)了監(jiān)管力度，這將會對開發(fā)商造成比較大的影響。其中多次要求監(jiān)察部門加強(qiáng)督察，表現(xiàn)了中央對于整頓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的決心和力度。
(十)切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
【點(diǎn)評】
目前在買房賣房中，存在開發(fā)商在其中利用各種手段發(fā)布虛假信息以及惡意炒作的現(xiàn)象。去年上海市就處罰了不少違規(guī)行為，這些違規(guī)行為在將來會得到更加嚴(yán)厲的處置。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。
【點(diǎn)評】
廉租房將會長期成為住房制度建設(shè)的一個(gè)重要方面，而真正要擴(kuò)大廉租住房制度的覆蓋面，還需要各地政府的大力扶持，僅僅靠開發(fā)商的力量是不夠的。意見還提到，地方政府要把“一定比例”的土地出讓金用在廉租房建設(shè)上，但是并沒有具體規(guī)定比例，有理由擔(dān)心廉租房的建設(shè)無法達(dá)到與城市發(fā)展相匹配的規(guī)模。
(十二)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。
【點(diǎn)評】
目前在國內(nèi)一些地區(qū)，依然存在著高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。由于以前的福利分房和集資建房等制度，北京也存在著一些市場流通以外的住房。這次意見則對集資建房等提出更嚴(yán)格的要求，防止有人再鉆政策空子。
(十三)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。
【點(diǎn)評】
這一意見主要是針對一些二級市場尚未完全打開的城市，上海并不存在這一問題。然而在北京以及一些其他城市，由于傳統(tǒng)住房觀念的影響，二級市場一直處于不夠完善的狀況，而這條政策正是為了完善整體的房地產(chǎn)市場。
六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度
(十四)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息。
【點(diǎn)評】
信息對稱，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展作用重大。建立健全房地產(chǎn)發(fā)布渠道，是避免開發(fā)商發(fā)布虛假信息的重要手段和渠道，增加市場的透明度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
(十五)堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。
【點(diǎn)評】
如果說中國少數(shù)地方存在房產(chǎn)泡沫，媒體的推波助瀾功不可沒。媒體加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場客觀公正的報(bào)道，可以很大程度上促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這表明，中央政府試圖盡可能弱化行政干預(yù)。
導(dǎo)語：房子牽動著國人的每一根神經(jīng)，政府出臺的每一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)政策都會引發(fā)巨大的討論。2011年1月26日，國務(wù)院推出“新國八條”,其實(shí)早在2005年3月26日國務(wù)院就發(fā)布了一份穩(wěn)定房價(jià)的通知，被稱為舊“國八條”，那國八條是什么呢，本文小兔就帶各位好好看看新舊國八條的含義。
不少朋友在買房之前總是會先搜索一下國家出臺的各項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)政策，相信國八條一定頻繁出現(xiàn)在您的視野之中。那國八條是什么呢，本文土巴兔小編主要帶大家來了解一下新舊國八條是什么意思。
新國八條是什么
2011年1月26日，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場推出調(diào)控措施即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，主要確定了落實(shí)地方政府責(zé)任、保障安居工程建設(shè)、調(diào)整完善稅收政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)、落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制、堅(jiān)持強(qiáng)化輿論導(dǎo)向、強(qiáng)化差別化住房信貸、合理引導(dǎo)住房需求等8個(gè)方面的措施，該措施也被稱為“新國八條”。
其中個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策、二套房貸等政策最為引人矚目。新國八條調(diào)整了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的相關(guān)政策，個(gè)人購買住房不滿5年轉(zhuǎn)手進(jìn)行交易的按照銷售全額征稅。貸款購買第二套住房的家庭，其首付不少于60%，貸款利率不能低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
舊國八條是什么
舊國八條具體是指2005年3月26日國務(wù)院頒布的一系列維護(hù)房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價(jià)的措施，該措施主要包括八個(gè)方面，即重視穩(wěn)定住房價(jià)格、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定房價(jià)責(zé)任、調(diào)整改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制被動型住房需求、引導(dǎo)居民合理消費(fèi)、監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行、貫徹調(diào)控住房供求措施、組織對穩(wěn)定房價(jià)工作的檢查。
與舊國十條相比，新國十條的措施也更為嚴(yán)厲，政府調(diào)控房價(jià)的責(zé)任目標(biāo)更加明確，加大保障性安居工程建設(shè)也在一定程度上遏制了房價(jià)的快速上漲，更為湊效的是限購令的出臺、稅費(fèi)的增加都起到了積極的作用。
國八條是什么，通過上述內(nèi)容的介紹想必大家對新舊國八條是什么都有了全面的認(rèn)識。之后，國務(wù)院還出現(xiàn)有“國十條”、“國五條”等穩(wěn)定房價(jià)，小兔相信房地產(chǎn)市場會愈加健康。
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（一）各級政府須在一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人
均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
（三）定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)的，須清算和稽查增值稅。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
（四）提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。
（六）擁有2套及以上住房的，禁止再買房。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
（七）房價(jià)漲幅超過控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。
（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。
國八條主要針對的主要還是*性或者說是投機(jī)性的資本進(jìn)入樓市，雖然此次將目標(biāo)指向了買方，但實(shí)際受制約的是賣方。對樓市來說，是一個(gè)短期的調(diào)控*，剝離市場原則的行政干預(yù)手段，調(diào)控期間樓市根據(jù)各個(gè)城市其表現(xiàn)也有所不同，但是，在需求旺盛，國內(nèi)*渠道單一的情況下，這種行政干預(yù)手段一旦結(jié)束，樓市還是會回歸到市場的路線上。
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