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四條霸王條款：
1、有關購房者逾期付款
合同正文規(guī)定：買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期不超過60日的購房者按日支付逾期應付款萬分之一的違約金;逾期超過60日的，開發(fā)商有權解除合同并收取合同總價款5%的違約金。
補充協(xié)議改為：逾期不超過30日的購房者按日支付逾期應付款萬分之五的違約金，逾期超過30日的，開發(fā)商有權解除合同并收取合同總價款20%的違約金。
2、有關開發(fā)商逾期交房
補充協(xié)議第六條：如出賣人不能在本合同約定的交付日期交付房屋，買受人同意給予出賣人三個月的寬展期，同意出賣人在寬展期內具備交付條件并交付房屋而不視為逾期交付。
此外補充協(xié)議還規(guī)定：買受人逾期收房的，出賣人有權要求買受人支付日總房價款萬分之五的違約金;逾期收房超過書面通知交房時間六十日的，出賣人有權解除本合同并要求買受人承擔合同總價款20%的違約金。
3、有關產權登記
或因開發(fā)商原因導致購房者不能在規(guī)定期限內辦理房地產權證書的，補充協(xié)議卻規(guī)定給予開發(fā)商三個月的寬展期，寬展期過后開發(fā)商仍不能履行合同的，開發(fā)商按日支付已付房款萬分之一的違約金，但所有違約金限額不超過房屋總價款1%的金額。
4、其它約定
補充協(xié)議最后一段“與正文條款不一致的以本補充協(xié)議為準”。
針對“新城峯璟”業(yè)主馬先生對以上4點合同條款內容提出的異議，質量第三方采訪了浙江騰飛金鷹律師事務所徐進律師，讓他來做權威分析。
律師解答：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。前述合同條款是否屬于格式條款需要結合案件證據(jù)及調查情況綜合認定。在認定為格式條款的前提下，提供格式條款方未盡到合理提示及說明義務的，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方可以起訴申請撤銷該格式條款;若同時該格式條款存在免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利情形的，對方可主張該條款無效。
在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復使用而預先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。
記者查閱相關資料獲悉，《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款?！?/p>
也就是說，當買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應該是以一般人的理解力為標準進行統(tǒng)一且客觀的解釋;而當存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款擬定人，有可能通過預設意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人，此時，應對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護購房人權益;再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。
同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！?/p>
第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”
根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務。徐律師提醒，購房者在簽訂訂金合同之前，可以要求查看開發(fā)商的購房合同，如果合同上存在不利于購房者的條款，請謹慎購買。
案例二：2023年7月份，童先生購買了余杭區(qū)眾安·理想灣5幢1單元一套房子，今年7月份，交付收房時他發(fā)現(xiàn)戶型反了：按合同規(guī)定，應建在進門左手邊的書房和廚房被建到右手邊，按合同應建到進門右手邊的客廳卻被建到左手邊，故拒絕收房。開發(fā)商回復：合同上的戶型圖系銷售人員失誤貼錯了，可以進行更換與現(xiàn)房一致的戶型圖，或者走司法途徑申請退房。幾番協(xié)商未果，童先生表示不排除走法律途徑維權。
律師解答：戶型圖是商品房買賣合同的核心組成部分之一，開發(fā)商交付的房屋的結構戶型與商品房買賣合同約定的結構戶型不一致的，其行為構成違約，應承擔違約責任;但如果有相反證據(jù)證明買受人在簽約時明知將來交付的房屋的結構戶型內容，合同戶型圖系疏忽貼錯，則開發(fā)商不構成違約。
案例三：眾安·理想灣業(yè)主沈先生(化名)向質量第三方爆料稱，他的購房合同特別“奇葩”，記者從合同上看到，其中商品房的基本情況明顯寫著“建筑層數(shù)地上32層，地下12層”。銷售人員如此粗心大意，不禁讓人懷疑其工作流程是否規(guī)范。如此紕漏這份合同是否具有法律效應呢?我們來聽聽專家怎么說。
律師解答：根據(jù)常理可以推斷地下十二層不是買賣雙方真實的意思表示，因此該約定對買賣雙方均無約束力。
徐律師補充說，開發(fā)商合同上“買受人所購商品房的基本情況”寫著“地下12層”，從常理推斷應該是銷售人員一時粗心大意導致的，從中不難看出開發(fā)商在銷售過程中存在不規(guī)范的現(xiàn)象。
小編提醒：
在簽訂購房合同時仔細閱讀合同內容非常重要，合同是對購房者權益的保護，萬一遇到糾紛，合同將成為我們唯一以及最有力的法律武器。但大部分購房者對合同法一知半解且對購房合同缺乏足夠的重視，導致在后續(xù)的維權中處于不利地位?？破杖A君網(wǎng)小編再次提醒購房者，簽訂購房合同的時候，一定要考慮周全，仔細閱讀合同內容，讓自身的合法權益得到保障。以上就是相關的法律信息，如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢科普華君網(wǎng)。
科普華君網(wǎng)溫馨提示： 《民法典》自2023年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規(guī)定的房產問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢科普華君網(wǎng)房產糾紛律師#咨詢電話：18511557866
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