專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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簽約認(rèn)購流程：
1、排號(hào)選房
確定要購買某區(qū)域的某樓盤，如果該樓盤未開盤還處于認(rèn)籌階段，售樓部通常會(huì)推出“認(rèn)籌X千抵X萬”的優(yōu)惠活動(dòng)?？蛻衾U納認(rèn)籌金，即排個(gè)號(hào)，代表你有資格買這個(gè)樓盤的房子。待開盤時(shí)，根據(jù)認(rèn)籌順序或者搖號(hào)來依次進(jìn)入選房區(qū)選擇房源。如果選好了房，則繳納的認(rèn)籌金可以按照相關(guān)的優(yōu)惠直接抵房款。若個(gè)人沒有選擇房源，則認(rèn)籌金通常會(huì)在一定工作日內(nèi)退還給客戶。
2、交定金
選定好房源后，繳納定金。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。購房者支付一部分定金，用來表示購買該房屋的決心;開發(fā)商收取定金，則意味著要對(duì)購房者所選的房屋進(jìn)行保留，防止其被別的客戶選走。若客戶選好了房源也交了定金，最后又不買該房屋了，則定金不退還。這個(gè)也好理解，因?yàn)槟闾崆岸嗽摲孔?，別的想要購買該房屋的客戶就不能再購買，導(dǎo)致了這一套原本可以銷售出去的房屋未出售，定金則作為對(duì)開發(fā)商的補(bǔ)償。
定金不同于訂金，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的金額的20%，而訂金可自由約定。如果認(rèn)購書中標(biāo)明的是“訂金”時(shí)，購房者可要回;如標(biāo)明的是“定金”而購房者又未在認(rèn)購書中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，要回定金就比較困難了。應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。
3、簽訂認(rèn)購書
商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購書內(nèi)容一般包括：買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);簽署正式買賣合同的期限。簽訂認(rèn)購書要注意以下事項(xiàng)：
①、規(guī)避受牽制條款，一些認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。
②、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購房者單方違約的違約金條款，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還。
③、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額。
④、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)。
⑤、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
⑥、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，購房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。
4、簽訂購房合同
一般繳納定金認(rèn)購開發(fā)商的物業(yè)，并在簽訂“認(rèn)購協(xié)議書”后7天內(nèi)繳納首期房款，同時(shí)簽訂《商品房買賣合同》，此時(shí)，認(rèn)購協(xié)議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請(qǐng)按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個(gè)月即開始月供。
簽訂購房合同要約定好這十大事項(xiàng)：貸款不成的約定、明確違約責(zé)任、廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款、面積差異咋處理、明確計(jì)價(jià)方式與價(jià)款、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)、明確費(fèi)用由誰出、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用、明確基礎(chǔ)設(shè)施能夠入住即使用。
買房簽約認(rèn)購時(shí)要謹(jǐn)慎，尤其是簽訂購房合同的時(shí)候，一定要事無巨細(xì)，將可能的風(fēng)險(xiǎn)都考慮到并就雙方對(duì)于處理問題的方式，寫進(jìn)購房合同，一旦發(fā)生維權(quán)，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。必要時(shí)，可以選擇律師陪同，簽訂購房合同。
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