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開發(fā)商退換定金的兩種情形
所謂認購是指簽訂《商品房認購書》,《商品房認購書》是購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同(認購后的房源狀態(tài)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上該項目信息公示顯示為粉色，也就是指已預(yù)訂)。
《商品房認購書》并不是購房過程中法定簽署的文件。依據(jù)《中華人民共和國合同法》，《商品房認購書》被視為要約合同。雖然《商品房認購書》所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的《房屋買賣合同》。因此，最終的購房法律文本只有《房屋買賣合同》。
如果簽訂《商品房認購書》時，該房源已經(jīng)取得預(yù)售許可證的話，并且認購書條款中對房號、面積、價格、付款方式等有明確約定，簽訂的《商品房認購書》屬于有效協(xié)議，退房就屬于違約行為，不能要求開發(fā)商退還定金。
在簽訂《商品房認購書》后，以下兩種情形購房者可以退房。
1.簽訂《商品房認購書》時，所買房源還沒有取得預(yù)售許可證，簽訂的《商品房認購書》屬于無效協(xié)議，購房者是可以要求開發(fā)商退還定金的(開發(fā)商在沒有銷售許可證的情況下收取定金，本身也是違反相關(guān)規(guī)定的)。
2.簽訂《商品房認購書》時，買的房源雖已經(jīng)取得預(yù)售許可證，但是《商品房認購書》中沒有注明房號、面積、價格等主要條款內(nèi)容，簽訂的《商品房認購書》屬于無效協(xié)議，也是可以要求開發(fā)商退還定金的。
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