一房多賣沒有刑事責任,只要合同有效,買房人有權(quán)要求賣房人承擔違約責任。以下是一個經(jīng)典案例,供您參考下。
案情簡介
盧某因嫌住房離工作單位遠,遂決定將其賣掉,經(jīng)房產(chǎn)中介吳某介紹,盧某與林某簽訂了房屋買賣合同后,約定房屋總價130萬,林某當即支付首付款60萬,林某入住后一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。
之后盧某得知該房價格已然上漲,遂要求增加房屋價款,但未得到林某的同意。盧某氣憤之下,與不知情的丁某簽訂了房屋買賣合同,丁某一次性支付全部房款150萬,并立即辦理了過戶手續(xù),之后丁某要求林某搬走。為維護自己的權(quán)益,林某向法院提起訴訟,請求依法解除盧某與丁某之間的房屋買賣合同。
意見分歧
關(guān)于林某的訴訟請求是否應(yīng)得到法律的支持,實踐中,存在以下兩種觀點。
第一種觀點認為:林某與盧某之間的買賣合同無效,且未辦理登記過戶手續(xù),故林某不是該房屋的所有權(quán)人,他的訴訟請求不應(yīng)得到支持。
第二種觀點認為:盧某與林某之間的合同有效,林某有權(quán)要求盧某補辦房屋過戶手續(xù),法院應(yīng)解除張某與丁某的合同關(guān)系。
律師點評
深圳知名律師團隊馬成律師團分析,根據(jù)《民法典》第二百一十五條規(guī)定,當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。故不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件,而不是買賣合同的生效要件,買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力二者應(yīng)區(qū)分開。故林某與盧某、丁某與盧某之間的買賣合同自成立就已生效,跟是否辦理了房屋過戶登記無關(guān)聯(lián)。
根據(jù)《民法典》第二百一十四條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。該案中,丁某與盧某的房屋買賣合同有效,且房產(chǎn)已過戶到善意第三人丁某名下,故該房產(chǎn)的所有權(quán)人應(yīng)當是丁某。林某無權(quán)要求解除盧某與丁某之間的房屋買賣合同,但有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八條規(guī)定,要求盧某返還已付購房款及利息,并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國民法典》
第八條具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
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