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誠實信用是原則
法律未賦予惡意違約解除權(quán)
樓市“火熱”，導(dǎo)致開發(fā)商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修，變相抬高房價銷售。于是，很多購房者涌入二手房市場，加劇了供需關(guān)系的緊張以及中介之間的競爭，甚至出現(xiàn)“一天一價”的現(xiàn)象。
北京中銀(合肥)律師事務(wù)所律師郭振認為，在現(xiàn)有房價大幅上漲的情況下，出賣方會意識到其違約成本遠低于違約后的既得利益，甚至錯誤地以為只要支付雙倍定金，或者違約金，就能解除合同，然后就該房產(chǎn)另行出售，以獲得高房價、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮，才導(dǎo)致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發(fā)。但這種故意違約的行為，是完全背離我國合同法第六條所規(guī)定的“誠實信用”這一基本準則的。
“誠實信用原則在現(xiàn)代法治社會中被譽為民商事領(lǐng)域的‘帝王條款’。它的基本要求就是當(dāng)事人在市場活動中應(yīng)講信用，恪守諾言，誠實不欺，在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益，要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益以及當(dāng)事人利益與社會利益的平衡?！惫裾f，因此對于出賣方故意違約，并要求解除合同的行為并不受法律保護，合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權(quán)。
中國法學(xué)會會員、安徽省委黨校省情研究中心法學(xué)博士方堃也同樣指出，民法通則與合同法將誠實信用規(guī)定為一項基本法律原則。二手房的交易由于買賣雙方信息不對稱、過戶時間長、手續(xù)瑣碎等本身就存在一定風(fēng)險，對賣家而言，其表現(xiàn)為買方遲延付款、不能付款等;而買方的風(fēng)險則更大：賣方未按約交房、不協(xié)助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風(fēng)險，而這些風(fēng)險往往存在于肆意違約的不誠信行為之中。
專家支招防糾紛
合同條款明確賠償計算方式
在法律界人士看來，近期多發(fā)的二手房交易違約行為既是當(dāng)前房市劇烈波動的直接反映，也直接關(guān)系著二手房交易的法律與制度的完善性。
廬陽區(qū)法院民一庭法官孔靜告訴記者，在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點，如若買方要求繼續(xù)履行合同，那么在買方僅支付部分房款的情況下如何操作，特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下，如何繼續(xù)履行合同;若買方要求解除合同、賠償損失，那么損失如何確定，特別是最近房價上漲如此迅猛，在買方僅支付少量定金的情況下，能否主張十幾萬甚至幾十萬的房價差價損失?對于這些問題，孔靜建議，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時應(yīng)明確約定違約責(zé)任及賠償損失的計算方式，增加違約成本，促進誠信交易。
“購房者在購買二手房時首先要注意房屋手續(xù)是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，避免因售房者無權(quán)或擅自處分房屋所帶來的風(fēng)險;其次要注意交易房屋是否在租，因為包括我國在內(nèi)的大部分國家均認可‘買賣不破租賃’,也就是說，房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同;最后要在簽訂合同時明確約定，對合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等一些細節(jié)問題全面考慮并約定清楚?！苯Y(jié)合審判實踐，蜀山區(qū)法院民三庭副庭長李立定給購房者支招。
他還提醒，購房者在通過中介公司購房時，應(yīng)事先對需簽字的文件內(nèi)容進行全面審核及了解，并且在獲悉相關(guān)房源信息后，不應(yīng)為逃避中介服務(wù)費而“跳單”。若認為中介公司收取的中介服務(wù)費過高，可與中介公司或經(jīng)紀人進行協(xié)商，切勿“私下成交”，否則將承擔(dān)支付違約金的法律后果。
對于善意買受人，又該如何避免出賣方惡意違約?郭振認為，可以在購房合同或補充條款中明確約定，如出賣方拒不辦理過戶，或者因出賣方導(dǎo)致合同無法履行，除向買受人返還全部購房款外，出賣方仍需按照合同解除時的房屋已增值價格賠償給買受人。若是買受人不愿解除合同，應(yīng)及時向法院申請訴前保全涉案房產(chǎn)，同時提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，如無法訴前保全，則應(yīng)申請訴訟保全，以防止出賣人惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，或者將涉案房產(chǎn)“一物二賣”，提前將所有權(quán)轉(zhuǎn)登記在善意第三方名下。否則一旦出現(xiàn)上述情況，而購房合同又未能完善約定出賣人的實際損失包含哪些部分，或者買受人主張損失的證據(jù)不足，則會出現(xiàn)司法不予采信的可能。
當(dāng)前違約行為之所以呈多發(fā)態(tài)勢，也暴露了法律和制度對于違約處置不夠，毀約成本太低等現(xiàn)實問題。方堃認為，當(dāng)前法律中，賠償損失、承擔(dān)定金或違約金責(zé)任的目的，主要在于補償受害方損失，而非懲罰違約方，因此出現(xiàn)了違約者寧愿違約，也要從中獲利的局面。對此，有必要實行懲罰性賠償原則，通過提升違約成本等手段，使得買賣雙方不得隨意違約。
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