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我們在外面租房子住的時候都必須簽訂租房合同，而且房東的房務(wù)員應(yīng)當是在房管局進行備案了的，如果要是租賃合同無效的話，有可能對方是屬于欺詐行為而進行簽訂的，或者是屬于雙方所簽訂的合同，那么租賃合同什么情況下是無效合同，法律怎么規(guī)定的？
網(wǎng)友咨詢：
租賃合同什么情況下是無效合同，法律怎么規(guī)定的？
上海明倫律師事務(wù)所史丹丹律師解答：
第一、因簽訂合同主體不適格從而導(dǎo)致租賃合同無效，一是無民事行為能力人或者是無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同；二是限制民事行為能力人或者超越代理人權(quán)限簽訂的又未經(jīng)追認的房屋租賃合同。
第二種情況，因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同的約定租賃合同什么情況下是無效合同，法律怎么規(guī)定的？，致使房屋租賃合同無效。比如違章建筑的租賃合同無效；或者，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，那么超過部分無效；再比如，必須經(jīng)由公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋；
第三種情況，房屋租賃期限過長，如超過二十年的，超過部分無效。
第四種情況，共有房屋租賃合同的無效，在共有人之間沒有特別約定的情況下，共有房屋的出租應(yīng)當經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下，將被認定無效；
第五種情況是房屋轉(zhuǎn)租的無效情形，如承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人可主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。
上海明倫律師事務(wù)所史丹丹律師普法：
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 合同無效的法定情形，有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
上海明倫律師事務(wù)所史丹丹律師補充：
現(xiàn)代社會，房屋租賃已是一個很普通的現(xiàn)象，隨著人們的法律意識逐漸增強，對于房屋租賃需要注意的事項越來越多，希望法律風(fēng)險的防范對于現(xiàn)在或?qū)淼某鲎馊?、承租人能在房屋租賃中保駕護航。
史丹丹律師就職于上海明倫律師事務(wù)所，系中華律師協(xié)會會員，上海律師協(xié)會會員。史丹丹律師具有豐富商業(yè)項目運作經(jīng)驗，熟悉商業(yè)合同風(fēng)險、公司運營風(fēng)險等，尤其是特許經(jīng)營領(lǐng)域，系多家公司的外部法律顧問。
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