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：最近幫助不少群里粉絲完成買賣交易，剛好梳理了一遍深圳二手房買賣交易的具體流程，而且有很多平時很難注意的點，今天一并給大家詳細聊一聊。
【圖片版】附-稅費計算、深圳購房政策圖表在最后
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【文字版】
1??：簽合同交定金
?買方注意事項：
1.電子查檔產(chǎn)權(quán)狀況，分為有效（紅本在手）、抵押（有欠款）、查封（被法院查封，剛需勿碰）、無效（已過戶非本人房產(chǎn)）
2.定金做好托管，等業(yè)主這邊查檔確認產(chǎn)權(quán)清晰后再放款。
3.如果業(yè)主有欠款，需要明確是否自贖還是委托擔保公司贖樓，贖樓相關(guān)費用誰來承擔。
4.教育局官網(wǎng)查詢學(xué)位是否使用深圳二手房超詳細交易流程【含容易踩坑點】，并合同約定在交易期間不得再次使用。
5.確認是否有租約，租客是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)
6.確認是否設(shè)定獨立居住權(quán)，是否辦理租賃備案，是否有戶口在上面，需要明確時間遷走
7.備注清楚：（是否為兇宅、房屋是否漏水、滿五唯一需要業(yè)主配合提交資料、家私清單）家私清單一定要備注清楚各個家私家電的品牌和數(shù)量，而且最好錄一個視頻，以防后面假設(shè)房價漲了一些，有一些業(yè)主覺得賣虧了，要占便宜的想法。
8.約定好買賣雙方交易細節(jié)，比如什么時候資金監(jiān)管、稅費誰承擔、后續(xù)具體流程。
?賣方注意事項：
1.確認買方為真實購買人，謹防ABC單。
2.備注明確各項費用由誰承擔
3.明確好定金數(shù)額，大概什么時候到齊，簽合同時盡可能讓買家多付點定金，防止客戶第二天有違約的想法
2??查檔公證（一般簽合同后1-3日）
查檔可以通過手機【i深圳】不動產(chǎn)查詢
如果有欠款又無法自己贖樓的情況下，就需要委托擔保公司贖樓，需要明確是現(xiàn)金贖樓還是額度贖樓（需要產(chǎn)權(quán)人和擔保公司去公證處辦理公證，公證費需要1020元）
需要資料（身份證、輔助證件【社保卡、居住證、駕駛證、護照其中之一】、戶口本、房產(chǎn)證復(fù)印件、抵押合同如沒有可以用國土局查檔單代替）
現(xiàn)金贖樓：擔保公司自己掏錢贖樓，贖樓費通常按萬6-8 一天來算，時間一般控制在20-30天這種贖樓方式費用最低，后期回款時需要收產(chǎn)權(quán)人的銀行卡和身份證
額度贖樓：擔保公司擔保從另外一家銀行借一筆錢贖樓，會有兩筆費用，一筆是擔保贖樓費1%，一筆是短期借款利息，萬4一天。
做完這個流程大概1-2個工作日收到定金，除交房保證金以外
?買方注意事項
假若贖樓費由買方承擔的情況下
需要確認除定金以外的首付款是否能覆蓋業(yè)主的欠款金額，如果能覆蓋且業(yè)主能配合首付款優(yōu)先償還欠款金額，可以走現(xiàn)金贖樓。
如果上述條件不符合，就需要根據(jù)實際情況預(yù)估【額度贖樓】和【現(xiàn)金贖樓】的費用差別來具體選擇哪種贖樓方式
3??資金監(jiān)管（按合同約定時間之前）銀行審批出具貸款承諾函，如果資料合格的情況下正常7-10天出具
買方準備資料：身份證原件（已婚需要提供夫妻雙方）、戶口本（家庭所有成員包括未成年子女）、結(jié)婚證/離婚證、離婚協(xié)議、社保清單、查檔清單已婚需要提供雙方的【在i深圳不動產(chǎn)查詢】、收入證明、銀行流水、需要做公積金貸款，需要帶上公積金卡、資金監(jiān)管銀行卡
提前確認監(jiān)管的銀行（優(yōu)先四大行中農(nóng)建工），很多小銀行后面提前還款可能沒有四大行那么順暢。
賣方準備資料：
1、產(chǎn)權(quán)人身份證原件
2、一類銀行卡（收款用）
3、房產(chǎn)證復(fù)印件
4??贖樓、注銷抵押（紅本有欠款且業(yè)主需委托擔保公司贖樓的情況下）
擔保公司收到貸款承諾后會啟動贖樓，贖樓周期大概在7天左右，額度贖樓周期需要15-20天
?拿回紅本需要確認是否注銷抵押，如果沒注銷抵押需要去國土局注銷抵押方可過戶。
5??過戶（過戶成功后3個工作日取證）
過戶需要注意：
賣方--若產(chǎn)權(quán)人是港澳臺或者外籍需要辦理買賣合同公證，公證費率是千分之3，正常公證處會給個折扣
非滿五唯一只需產(chǎn)權(quán)人攜帶身份證原件和房產(chǎn)證原件即可
滿五唯一需要業(yè)主配合提供夫妻雙方的結(jié)婚證身份證原件、家庭戶口本原件（集體戶只需要提供自己的那個聯(lián)次），
港澳臺或外籍需出示家庭成員見證，若賣方后面轉(zhuǎn)外籍了需要提供大使館出具的同一人證明，而且需加蓋翻譯成中文原件。
?注意戶口本、結(jié)婚證、身份證上面所有姓名、身份證、婚姻狀態(tài)、戶籍等均要一致，否則需要出具證明。
買方--若購房人是港澳臺或者外籍一樣需要辦理買賣合同公證
夫妻雙方的結(jié)婚證身份證原件、家庭戶口本原件（集體戶只需要提供自己的那個聯(lián)次），注意戶口本、結(jié)婚證、身份證上面所有姓名、身份證、婚姻狀態(tài)、戶籍等均要一致，否則需要出具證明
6??繳稅取證（先繳稅后取證，可以一次性搞定）
通常都是買家出稅，所以都是買家自己去辦理。若各付各稅且未簽署委托繳納稅費需買賣雙方同時到場。
購買人攜帶身份證原件和支付稅費的銀行卡即可（支付累計不超過三張卡，不限銀行和持卡人）
支付完畢后會出具一個【電子繳稅憑證】，分為原業(yè)主聯(lián)次、新業(yè)主聯(lián)次，新業(yè)主聯(lián)次這個后期過戶燃氣需要使用到。
?賣家如果后期需要買房后申請退個人所得稅，需要拿到寫了電子繳稅憑證原業(yè)主聯(lián)次原件、新老房產(chǎn)證復(fù)印件、買方的電子繳稅憑證去區(qū)域歸屬地的地稅局辦理退稅（僅適用于2023年，以房換房、深圳小換大）
買家拿到房產(chǎn)證第一時間發(fā)給銀行客戶經(jīng)理，申請將監(jiān)管的首付申請解凍，方可拿到監(jiān)管在銀行的首付。（正常取到房產(chǎn)證的次日收到首付款），若是有欠款，正常擔保公司會直接劃扣欠款金額，若是全款，直接收齊尾款后對賬確認款項沒問題后交房
拿到房產(chǎn)證需要辦理抵押的基本現(xiàn)在都是線上操作抵押登記。
7??放款對賬（對賬核對沒問題后3天交房）
正常銀行額度寬松情況下1-2周就會放款。
額度緊張時可能需要一個月，如果銀行遲遲不放款，可以申請投訴YJH
總之，只要買賣雙方齊心協(xié)力催，款項還是會比較快放下來。公積金和商貸是分開放款，公積金先放，再是商貸
放款后需對賬，是否款項正確
?（額度贖樓會劃扣在房款里劃扣短期借款利息，需要核對清楚）
8??交房
交房時
買方需要核對一下家私清單、將管理費、水（一般在管理處）、電、燃氣（一般在網(wǎng)上過戶）過戶到新業(yè)主的名下【攜帶身份證、固定扣費銀行卡、房產(chǎn)證、電子繳稅憑證即可?！侩娨暡唤ㄗh過戶，直接老業(yè)主停用，新業(yè)主重新開一個，不然會特別麻煩。
學(xué)位房拿到房產(chǎn)證第一時間將戶口遷入到房產(chǎn)名下，假如非深戶，需要確認業(yè)主戶口是否已經(jīng)遷出小區(qū)。
若是帶租約，需要重新生成一個租賃合同，和現(xiàn)租客簽定續(xù)期到位
賣方需要確認水電燃氣、管理費是否過戶成功，避免后期繼續(xù)扣自己的費用
交完房后釋放交房保證金（正常1個工作日可以收到）
【稅費計算表】
【購房政策表】
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