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核心內(nèi)容：房屋瑕疵有哪些？房屋的瑕疵擔(dān)保內(nèi)容包括哪些？房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任成立的要件是什么？下面，法律快車小編為您詳細(xì)介紹房屋買賣合同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的相關(guān)內(nèi)容，以供大家參考。
【房屋的瑕疵擔(dān)保內(nèi)容】
物的瑕疵是指出賣人就其出賣的標(biāo)的物的品質(zhì)、價(jià)值、效用上所存在的表面或隱蔽瑕疵。作為買賣的標(biāo)的物，房屋的瑕疵可從以下三方面進(jìn)行分析：
房屋的價(jià)值瑕疵。如房屋為海沙屋，雨季來(lái)臨時(shí)墻面易受潮；如房屋里曾經(jīng)發(fā)生兇殺案，基于民間習(xí)俗的關(guān)系，價(jià)值大幅下降，在此情形，房屋有價(jià)值瑕疵。
房屋的效用瑕疵。房屋的效用分為通常效用與約定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能;房屋的約定效用，是指合同當(dāng)事人約定的使用功能，在特殊情況下，當(dāng)事人雖未約定，但雙方明知情形也可認(rèn)為是對(duì)房屋的效用進(jìn)行了約定。
效用方面的瑕疵，應(yīng)當(dāng)根據(jù)主觀和客觀的具體情形來(lái)確定。如買賣的房屋，究竟是為自己長(zhǎng)久使用還是以拆除重建為目的，除了應(yīng)當(dāng)考察當(dāng)事人主觀意思外，還可參酌房屋買賣的價(jià)金多寡(與市場(chǎng)同類房屋相比較)來(lái)確定。
房屋的品質(zhì)瑕疵。品質(zhì)，主要指標(biāo)的物的質(zhì)量?！逗贤ā返谝话傥迨龡l規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物?！痹摋l即是對(duì)標(biāo)的物品質(zhì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的規(guī)定。
【瑕疵擔(dān)保責(zé)任的成立要件】
一般認(rèn)為，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的成立須具備如下條件：
物的瑕疵在危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移時(shí)還存在。關(guān)于危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移，《合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”[page]
買受人不知有瑕疵且無(wú)重大過(guò)失。買受人于合同訂立時(shí)知道物有瑕疵，出賣人不負(fù)擔(dān)保責(zé)任。買受人因重大過(guò)失而不知，出賣人又未保證其無(wú)瑕疵，不負(fù)擔(dān)保責(zé)任。但故意不告知其瑕疵的除外。買受人就受領(lǐng)標(biāo)的物須為檢查及通知。
《合同法》第一百五十七條規(guī)定：“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！?/p>
第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的房屋買賣合同瑕疵擔(dān)保責(zé)任成立要件是什么？，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制?！?/p>
根據(jù)上述規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)按物的性質(zhì)，依通常程序，及時(shí)檢查其受領(lǐng)的標(biāo)的物。如發(fā)現(xiàn)有應(yīng)由出賣人負(fù)擔(dān)保責(zé)任的瑕疵，應(yīng)立即通知出賣人。怠于通知者，除依通常檢查不能發(fā)現(xiàn)瑕疵外，視為標(biāo)的物無(wú)瑕疵。
【房屋瑕疵擔(dān)保相關(guān)法律】
第一百五十條出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。
第一百五十一條買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)。
第一百五十二條買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價(jià)款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。
第一百五十三條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。
第一百五十四條當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定。
第一百五十五條出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。
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