專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、關(guān)于有房貸的房子如何出售
1.簽訂《房屋買賣合同》，賣家收定金
2.賣家收首付款
3.向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸
4.解抵押，獲房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)
5.買方打尾款，雙方辦理過(guò)戶(資金監(jiān)管)
6.過(guò)戶完成，賣家領(lǐng)尾款
二、房屋有貸款，怎么辦?
1、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢。
※貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：
①買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;
②買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;
③買方交納房子的首付款(按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買價(jià)為準(zhǔn));
④賣方的貸款銀行書(shū)面同意提前一次性還款的確認(rèn)函(包括所欠資款本息、還款帳號(hào));
⑤買方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款(提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審);
⑥賣方向買方實(shí)際交付房屋;
⑦銀行復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后放款，向賣方的銀行劃款;
⑧賣方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過(guò)戶、并且抵押給買方的貸款銀行;
⑨買方的貸款銀行將首付款付給賣方。
2、用買方的首付款繳清剩余貸款
二手房交易中，如果賣方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。
通常情況下，買方會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
3、借款贖證
如果以上兩種方法都行不通，賣方可以考慮利用銀行貸款或者向第三方借款的方式來(lái)繳清剩余貸款。賣家用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn))向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款，獲得房產(chǎn)證。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款得會(huì)抵押物。
對(duì)于有房房子，還想再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣的話，首先是可兒已提前還完，還帶獲得完整的產(chǎn)權(quán)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，或者是也可以向銀行申請(qǐng)辦理房貸變更的方式也是可以的，一般來(lái)，只有還清完所有的貸款的房屋，才能夠正常的進(jìn)行上市交易。
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