專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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今年以來(lái)，全國(guó)多地出現(xiàn)大量居民提前歸還房貸的現(xiàn)象，部分銀行關(guān)閉線上申請(qǐng)預(yù)約通道，銀行柜臺(tái)預(yù)約還貸的排期達(dá)到數(shù)月。存量房貸與新增房貸之間利差增大、投資收益下降等，是居民提前還貸的主因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)保障居民“提前還貸”的權(quán)利，同時(shí)規(guī)避“違規(guī)轉(zhuǎn)貸”的風(fēng)險(xiǎn)。
房貸利率站在高崗上
在浙江一家事業(yè)單位擔(dān)任財(cái)務(wù)的劉女士2023年購(gòu)買了首套房，貸款約100萬(wàn)元，利率為5.3%，由于利率過(guò)高，她決定提前分兩次還清。
在去年下半年提前還貸50萬(wàn)元只用了10天時(shí)間的劉女士，今年春節(jié)后想繼續(xù)還貸卻碰上了障礙：“現(xiàn)在還貸的人太多，銀行說(shuō)至少要排到3個(gè)月后，我通過(guò)其他途徑了解到存一些錢成為VIP客戶，當(dāng)周就可以辦理業(yè)務(wù)?！?/p>
同樣遇到提前還貸困難的還有四川的王先生。他告訴半月談?dòng)浾?，以前可以網(wǎng)上還款，現(xiàn)在不僅要去現(xiàn)場(chǎng)簽申請(qǐng)書，而且要排隊(duì)到7月份?！皼](méi)有額度”是目前大多數(shù)銀行給出的等待理由，但各銀行還貸額度如何確定和分配，并不透明。
半月談?dòng)浾咦咴L上海多家銀行了解到，去年下半年提前還貸人數(shù)開(kāi)始增多，今年再度升溫。目前上海多數(shù)銀行無(wú)積壓客戶，部分銀行提前1個(gè)月申請(qǐng)即可，個(gè)別房貸占比較高的國(guó)有銀行排隊(duì)2至3個(gè)月。
人們?cè)阢y行排隊(duì)辦理業(yè)務(wù) 張聞迪 攝
上海一家銀行信貸員告訴半月談?dòng)浾?，以前提前還貸是為了置換第二套房，現(xiàn)在多是減輕債務(wù)壓力，存量房貸利率過(guò)高是當(dāng)下百姓提前還貸的主因。不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，這讓不少人覺(jué)得自己的貸款利率站在了高崗上。
居民投資收益下降，無(wú)法覆蓋房貸利率則是提前還貸的另一大因素。
“無(wú)債一身輕?！边x擇提前還貸的上海市民鐘先生說(shuō)，近3年買房的房貸利率都較高，以前有一部分資金購(gòu)買理財(cái)和投資股市，現(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍下行。炒股和基金更難保證收益，沒(méi)有好的投資標(biāo)的，提前還款更劃算。
資金掮客可違規(guī)辦理轉(zhuǎn)貸
相對(duì)不少人在2023年、2023年買房時(shí)一般5%甚至6%的按揭利率，當(dāng)前信用貸、經(jīng)營(yíng)貸的利率可謂“史上最友好”。半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)營(yíng)貸利率已低至4%以下，某國(guó)有大行發(fā)放給制造業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸利率低至3.2%，以貸還貸的現(xiàn)象必然出現(xiàn)，這也催生了不少資金掮客。
“無(wú)抵押信用貸，利率最低3.8%，最高可貸50萬(wàn)元，有需要的，沖！”這一消息在微信群里一發(fā)，不少人蠢蠢欲動(dòng)。當(dāng)半月談?dòng)浾哌M(jìn)一步詢問(wèn)可否置換房貸時(shí)，這位資金掮客介紹：“置換房貸的話，經(jīng)營(yíng)貸最合適，不僅利率更低，周期也比信用貸長(zhǎng)。即便沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照也沒(méi)問(wèn)題，我們可以做一條龍服務(wù)?！?/p>
當(dāng)記者提出去銀行直接貸款時(shí)，他強(qiáng)調(diào)自己綜合多家銀行一起貸款的優(yōu)勢(shì)：“我們最高可貸出房?jī)r(jià)的九成，近期最低利率可做到3.2%，期限達(dá)到10年之久，部分銀行甚至拉長(zhǎng)至20年；等額本息、先息后本的還款方式可自由選擇，只收取3%的手續(xù)費(fèi)，比長(zhǎng)年多付兩三個(gè)點(diǎn)的利差合算多了?！?/p>
由于利差太大，有的企業(yè)主也用房產(chǎn)抵押出所需現(xiàn)金流，適當(dāng)減少其他債務(wù)。江蘇一位廣告業(yè)企業(yè)主張女士舉例說(shuō)，比如400萬(wàn)元買的房子貸款150萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)幾年增值到一千萬(wàn)元。此時(shí)拿這套房作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，可獲得700萬(wàn)元貸款，即便還掉150萬(wàn)元也能獲得550萬(wàn)元現(xiàn)金，這對(duì)做生意的人來(lái)講何樂(lè)而不為，現(xiàn)金流也充裕了。
遼寧銀保監(jiān)局近期發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)支持力度加大，經(jīng)營(yíng)性貸款利率持續(xù)走低，社會(huì)上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過(guò)橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，這可能使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
防止小微企業(yè)扶持資金空轉(zhuǎn)
2月10日，中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份人民幣貸款增加4.9萬(wàn)億元，同比多增9227億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來(lái)單月信貸投放最高紀(jì)錄。從結(jié)構(gòu)上看，企事業(yè)貸款表現(xiàn)強(qiáng)勁，居民部門貸款持續(xù)疲軟，占全部新增貸款的比例僅為5%，顯示居民部門持續(xù)去杠桿的現(xiàn)象仍在持續(xù)。
上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院陳欣認(rèn)為，提前還貸的出現(xiàn)說(shuō)明我國(guó)居民降杠桿的意愿大幅加強(qiáng)，背后的深層次原因是金融資源錯(cuò)配。
業(yè)界專家指出，在量大價(jià)低的普惠金融貸款投放中，大中型銀行批量投放普惠小微企業(yè)貸款可能存在監(jiān)管不嚴(yán)、審批形式化的特征；同時(shí)普惠利率存在與房貸利率的倒掛，使得違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認(rèn)為，一方面本是為了扶持小微企業(yè)而推出的優(yōu)惠政策被套利，出現(xiàn)資金空轉(zhuǎn)未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題；另一方面在住房類新增貸款減少的情況下，提前還貸容易造成銀行貸款負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)銀行利潤(rùn)帶來(lái)一定壓力。
在董希淼看來(lái)，對(duì)于資金流向問(wèn)題，應(yīng)建立全國(guó)跨行業(yè)資金監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)于跨地區(qū)、跨銀行的資金流向進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，尤其對(duì)利用普惠信貸管理漏洞套取資金問(wèn)題要從嚴(yán)監(jiān)管。
對(duì)于提前還貸銀行各種拖延情況，上海君瀾律師事務(wù)所合伙人徐璐指出，如果銀行的貸款合同中沒(méi)有明確約定相關(guān)條款，按照法律實(shí)踐，雙方應(yīng)當(dāng)就該問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。如果銀行一味不予協(xié)商，或是在協(xié)商過(guò)程中以自身金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)地位給貸款人設(shè)置障礙、故意拖延的，則可能涉及侵害貸款人合法利益，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（參與采寫：張聞迪）
半月談?dòng)浾撸荷Ｍ?/ 編輯：李力
原標(biāo)題《“提前還貸”是權(quán)利，“違規(guī)轉(zhuǎn)貸”有風(fēng)險(xiǎn) “提前還貸”面面觀》
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