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二手房新政策是什么（國(guó)家對(duì)二手房東最新政策）
1.二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件產(chǎn)生的一部分原因是賣(mài)方提高房?jī)r(jià)拒絕履行原合同，或者賣(mài)方故意拖延、不及時(shí)配合買(mǎi)方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能按期辦理貸款手續(xù)，進(jìn)而無(wú)法履行合同。另一部分原因是買(mǎi)方在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購(gòu)房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，從而要求解除合同，返還定金或者購(gòu)房款等等。還有一些是部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，比如首付款的支付時(shí)間、辦理還款解押手續(xù)的時(shí)間、辦理銀行面簽的時(shí)間等等。由于期限約定不明確，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能順利履行，引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議。
2.因?yàn)闋可胬婢薮?，買(mǎi)賣(mài)雙方矛盾激烈，無(wú)論是提高房屋價(jià)款繼續(xù)履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預(yù)期差距較大，調(diào)解難度大，以調(diào)解方式結(jié)案的案件僅有兩成左右。
3.房屋買(mǎi)賣(mài)合同不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條之一項(xiàng)和《更高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，應(yīng)按照民事訴訟法關(guān)于合同糾紛管轄的規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。(更高院（2023）更高法民申1175號(hào))
4.合同約定履行地點(diǎn)的，以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。合同對(duì)履行地點(diǎn)沒(méi)有約定或者約定不明確，爭(zhēng)議標(biāo)的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地為合同履行地;其他標(biāo)的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時(shí)結(jié)清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒(méi)有實(shí)際履行，當(dāng)事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。(民事訴訟法司法解釋第十八條)
5.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行需要買(mǎi)賣(mài)雙方配合辦理各種手續(xù)，而合同中并非對(duì)所有手續(xù)都約定完備，對(duì)于合同中沒(méi)有約定的手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方大多通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或者自行 *** 聯(lián)系，因此案件審理中買(mǎi)賣(mài)雙方大多提交錄音、微信截圖等證據(jù)來(lái)證明交易過(guò)程，這類(lèi)證據(jù)常需要司法鑒定。
6.購(gòu)買(mǎi)二手房首先要核實(shí)清楚現(xiàn)有的戶(hù)籍登記情況，是否是出賣(mài)人本人及其家庭的戶(hù)籍，這涉及出賣(mài)人能否實(shí)際將戶(hù)籍遷出。如果出賣(mài)人在取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)即是通過(guò)二手房交易，則可能出現(xiàn)所登記的戶(hù)籍為前手房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)方的情形，這種情況下，出賣(mài)人客觀(guān)上無(wú)法履行將戶(hù)籍遷出的義務(wù)。
7.共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣(mài)給他人，該行為對(duì)房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、鑰匙是否為房屋所有人持有，對(duì)價(jià)支付情況，買(mǎi)受人實(shí)際占有房屋持續(xù)時(shí)間以及相關(guān)證人證言等綜合判定。(《更高人民法院公報(bào)》2023年第2期)
8.應(yīng)當(dāng)約定好違約責(zé)任，尤其是超過(guò)一定時(shí)限后按日計(jì)算的違約責(zé)任，這樣可以敦促出賣(mài)人盡快履行義務(wù)。同時(shí)應(yīng)注意違約責(zé)任僅能起到敦促賣(mài)方盡快遷出的作用。因戶(hù)口遷出系行政機(jī)關(guān)的行政職能，不屬于法院的受案范圍，一旦出現(xiàn)未能遷出的情形，買(mǎi)方也僅能要求賣(mài)方支付違約金或者賠償損失，無(wú)法通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制對(duì)方將戶(hù)口遷出的目的。因戶(hù)口問(wèn)題并不影響房屋的實(shí)際使用和過(guò)戶(hù)登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該房屋的目的就是為了落戶(hù)或者子女上學(xué)，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶(hù)口作為合同解除的條件，在該條件成就時(shí)，買(mǎi)方可以起訴要求解除合同，并另行購(gòu)買(mǎi)其他房屋。
9.涉案房屋登記有他人的戶(hù)籍也可能影響房屋再次出售時(shí)的價(jià)值，或者房屋再次出售時(shí)涉及該事項(xiàng)的違約責(zé)任，因此即使買(mǎi)方自身沒(méi)有落戶(hù)的需求，也應(yīng)就該事項(xiàng)與賣(mài)方進(jìn)行協(xié)商并在合同中有所約定。出賣(mài)人也應(yīng)注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶(hù)籍，以及自身是否能夠履行將戶(hù)籍遷出的義務(wù)，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，該類(lèi)案件中賣(mài)方往往是因?yàn)榭陀^(guān)條件所限無(wú)法履行該義務(wù)。由于該項(xiàng)違約責(zé)任往往在超過(guò)一定時(shí)限后按日計(jì)算，賣(mài)方一旦未履行遷出義務(wù)，將承擔(dān)較高金額的違約金。
10.房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)有抵押權(quán)、是否已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施，交易房屋是否為出賣(mài)人家庭名下唯一住房，訂約當(dāng)事人是否具備民事行為能力、是否有無(wú)權(quán) *** 的情形、購(gòu)買(mǎi)人是否具備購(gòu)房資格等等。如果房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
11.第三人口頭購(gòu)買(mǎi)夫妻一方名下房產(chǎn)，買(mǎi)受人不僅應(yīng)證明口頭合同成立并生效，還需證明無(wú)權(quán)處分情形，其構(gòu)成善意取得。(北京二中院(2023)二中民終字第11634號(hào))
12.夫妻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)于父母為子女出資購(gòu)買(mǎi)房屋所給付首付款性質(zhì)不明時(shí)，應(yīng)依法認(rèn)定為父母對(duì)夫妻雙方贈(zèng)與。(北京一中院(2023)一中民再終字第07430號(hào))
13.名為房屋買(mǎi)賣(mài)，但結(jié)合房屋所有權(quán)屬性、遺囑內(nèi)容等因素綜合分析，應(yīng)認(rèn)定雙方之間形成了實(shí)為贈(zèng)與的法律關(guān)系。(北京三中院(2023)京03民終7576號(hào))
14.夫妻一方擅自 *** 共有房產(chǎn)，與第三人交易的過(guò)程疑點(diǎn)重重，且交易雙方不能作出合理解釋的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。(北京二中院(2023)二中民終字第01000號(hào))
15.雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不再履行;若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。借款到期，借款人不能按期償還借款。對(duì)方當(dāng)事人要求并通過(guò)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》之一百八十六條有關(guān)禁止流押的規(guī)定。(《更高人民法院公報(bào)》2023年第12期)
16.借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》之一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立目的，亦不屬于《更高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的作為民間借貸合同的擔(dān)保。在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。(指導(dǎo)案例72號(hào)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案)
17.在涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)合同案件中，買(mǎi)受人申請(qǐng)對(duì)涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進(jìn)行行為保全的，經(jīng)審查申請(qǐng)人的請(qǐng)求權(quán)具有正當(dāng)性，且不采取保全措施可能導(dǎo)致其無(wú)法使用學(xué)位或遭受其他損害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對(duì)應(yīng)戶(hù)口的學(xué)位的保全裁定。（北京海淀法院(2023)京0108民初16170號(hào)）
18.出賣(mài)人將房屋出售后又轉(zhuǎn)賣(mài)他人，后買(mǎi)受人是否盡到必要的審查義務(wù)，是否支付了合理對(duì)價(jià)，以及其與出賣(mài)人是否存在特殊關(guān)系等，均是判斷后買(mǎi)受人與出賣(mài)人是否構(gòu)成惡意串通的依據(jù)。（云南省昆明中院(2023)昆民一終字第35號(hào)）
19.在頂名辦理購(gòu)房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協(xié)議無(wú)效，并拒絕協(xié)助將房屋權(quán)屬登記在委托方名下的，法院應(yīng)查明雙方達(dá)成的頂名協(xié)議內(nèi)容，以及頂名協(xié)議是否為其真實(shí)意思表示，是否存在《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形，進(jìn)而作出頂名協(xié)議是否有效的認(rèn)定。在認(rèn)定頂名協(xié)議有效的情況下，應(yīng)按照頂名協(xié)議約定的名為頂名協(xié)議、實(shí)為委托 *** 的內(nèi)容并綜合考慮案件其他事實(shí)確認(rèn)房屋的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人。（(2011)河民初字第406號(hào)）
20.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽(yáng)合同”，并以?xún)r(jià)格虛低的“陽(yáng)合同”辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，損害了國(guó)家利益，相應(yīng)價(jià)格條款應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。“陽(yáng)合同”的其他條款如不違反法律規(guī)定的，繼續(xù)有效;繼續(xù)有效的條款與“陰合同”對(duì)應(yīng)條款不同的，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)“陰合同”相關(guān)內(nèi)容的變更。((2023)海民初字第2192號(hào))
21.因受到房產(chǎn)新政和違約行為共同作用，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，雙方當(dāng)事人均有權(quán)解除合同。當(dāng)事人存在違約行為，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。人民法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，還需考慮房產(chǎn)新政等因素，基于公平原則認(rèn)定違約金數(shù)額。((2011)浙甬民二終字第692號(hào))
22.國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見(jiàn)到購(gòu)房存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對(duì)國(guó)家房貸政策變化導(dǎo)致按揭不能作出自己的承諾。這種情形不屬于情勢(shì)變更，不能解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。((2010)浙甬民二終字第514號(hào))
23.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方尚未簽訂書(shū)面購(gòu)房合同，但雙方已經(jīng)在房屋權(quán)屬登記中心簽字確認(rèn)了《存量房自行成交網(wǎng)上簽約申請(qǐng)表》《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表(自行成交)》(即“網(wǎng)簽”)，且已明確了合同的價(jià)款、房屋信息的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立。((2010)二中民終字第05439號(hào))
24.當(dāng)房屋的實(shí)際面積與合同約定的面積出現(xiàn)誤差的時(shí)候，根據(jù)合同相對(duì)性原則，只有直接的合同當(dāng)事人之間可以主張權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。房屋是否轉(zhuǎn)賣(mài)，并不影響權(quán)利人依據(jù)合同主張權(quán)利。((2008)北民初字第270號(hào))
25.根據(jù)蟻害隱蔽性、長(zhǎng)期性、難以根治的特點(diǎn)應(yīng)合理分配買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)。買(mǎi)受人并非專(zhuān)業(yè)人士，僅知曉蟻害的表象，且出賣(mài)人支付的補(bǔ)償金額與實(shí)際損害不成比例，故出賣(mài)人仍需承擔(dān)相應(yīng)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。蟻害與地震、雷電等自然災(zāi)害有本質(zhì)區(qū)別，房屋出賣(mài)人不得以不可抗力為由規(guī)避質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（(2009)滬一中民二(民)終字第1622號(hào)）
26.權(quán)利義務(wù)相一致原則應(yīng)貫穿合同履行的始終。出賣(mài)人在締約過(guò)程中存在瑕疵行為，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下不享有合同解除權(quán)。買(mǎi)受人以出賣(mài)人違反先合同義務(wù)的瑕疵行為來(lái)拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任?；诔鲑u(mài)人的瑕疵行為買(mǎi)受人對(duì)交易標(biāo)的產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)要求變更交易價(jià)格。((2023)京民終289號(hào))
27.夫妻一方以自己名義 *** 登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意 *** ，經(jīng)審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同不存在違反《合同法》第五十二條規(guī)定情形的，法院應(yīng)認(rèn)定有效，但買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行的，不應(yīng)予以支持。法院應(yīng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。計(jì)算房屋差價(jià)損失時(shí)，應(yīng)綜合考慮出賣(mài)人的可預(yù)見(jiàn)程度和買(mǎi)受人對(duì)訴訟結(jié)果的合理預(yù)期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕 *** 房屋之表示的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)計(jì)算房屋差價(jià)損失，因訴訟持續(xù)而擴(kuò)大的損失，買(mǎi)受人應(yīng)自行承擔(dān)。((2023)京03民終716號(hào))
28.法律規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式簽訂合同。以口頭形式訂立合同時(shí)出具房款收條，如果對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的和數(shù)量存在爭(zhēng)議，且不能有效證明“一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的”，該合同尚未依法成立。買(mǎi)受人可以根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任請(qǐng)求賠償機(jī)會(huì)利益損失，但不能要求對(duì)方賠償房?jī)r(jià)上漲損失。((2023)渝二中法民終字第1037號(hào))
29.銀行房貸政策調(diào)整是 *** 為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易進(jìn)行的政策調(diào)控，該調(diào)控政策何時(shí)出臺(tái)以及具體內(nèi)容如何，當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均不可預(yù)測(cè)。購(gòu)房人確有證據(jù)證明其因銀行房貸政策調(diào)整而無(wú)法履行付款義務(wù)，且合同沒(méi)有明確約定即使購(gòu)房人無(wú)法獲得銀行貸款也應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同義務(wù)的，可參照更高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定處理，允許當(dāng)事人解除合同，購(gòu)房人不承擔(dān)違約責(zé)任。((2010)佛中法民一終字第1761號(hào))
30.買(mǎi)賣(mài)雙方以逃避?chē)?guó)家房地產(chǎn)交易稅收為目的而達(dá)成的更名條款無(wú)效后，如不影響雙方合同交易目的的實(shí)現(xiàn)，且其他條款的繼續(xù)履行無(wú)損公共利益，則該條款無(wú)效并不導(dǎo)致合同其他條款無(wú)效。從維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則和鼓勵(lì)交易的合同法精神出發(fā)，應(yīng)支持雙方根據(jù)合同目的，并依照合同其他有效條款繼續(xù)履行。((2023)揚(yáng)民終字第0058號(hào))
31.房屋差價(jià)損失是典型的機(jī)會(huì)成本損失，這種機(jī)會(huì)成本損失的賠償，實(shí)際上是無(wú)奈下的強(qiáng)制交易。在審判實(shí)踐中有填平法和收益法兩種常見(jiàn)方式，在一房二賣(mài)的情況下可適用收益法，將出賣(mài)人轉(zhuǎn)賣(mài)的價(jià)格減去涉案合同的交易價(jià)格，以此作為出賣(mài)人的違約收益，對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行賠償。其理論基礎(chǔ)在于不能讓出賣(mài)人在一房二賣(mài)的違約行為中獲得非法利益。((2023)二中民終字第06171號(hào))。
案例一：出賣(mài)人違約拒絕賣(mài)房，法院判令繼續(xù)履行
(本案主要揭示了不誠(chéng)信的售房夫妻，一方以不知情為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效被駁，并被判令承擔(dān)違約責(zé)任。)
基本案情
本案的當(dāng)事人主要有買(mǎi)房人張某，賣(mài)房人楊某和王某夫妻、某地產(chǎn)中介公司。2023年10月14日，張某與楊某的委托 *** 人王某、居間人某地產(chǎn)中介公司簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂后，楊某在該合同中補(bǔ)簽了簽名。合同約定張某購(gòu)買(mǎi)楊某位于密云區(qū)云秀花園牡丹園XX房屋一套，房屋總價(jià)為92萬(wàn)元，簽訂本合同時(shí)支付定金1萬(wàn)元，首付款60萬(wàn)元、擬貸款32萬(wàn)元，首付款支付時(shí)間為2023年11月16日，楊某于2023年10月20日前辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。合同還約定楊某存在拒絕履行本合同或?qū)⒎课莩鍪劢o他人等行為的，張某可以要求楊某承擔(dān)違約責(zé)任及賠償其他損失，違約責(zé)任為房屋總價(jià)的20%，并有權(quán)選擇繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同或解除合同。簽訂合同當(dāng)日張某按合同約定將定金1萬(wàn)元交予王某，王某為張某出具了定金收條。另，楊某、張某與某地產(chǎn)中介公司簽訂的《居間服務(wù)合同》約定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因楊某原因致使房屋未能在規(guī)定期限過(guò)戶(hù)的或?qū)嶋H上無(wú)法完成過(guò)戶(hù)的原因包括但不限于楊某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有權(quán)人不同意出售房屋、房屋所有權(quán)人認(rèn)為合同簽訂人屬于無(wú)權(quán) *** 等，某地產(chǎn)中介公司所收取張某的居間服務(wù)費(fèi)用不予退還，張某可以直接向楊某追償。后張某將中介服務(wù)費(fèi)1.3萬(wàn)元交予某地產(chǎn)中介公司。
同年11月初，張某從某地產(chǎn)中介公司得知楊某提出終止合同。楊某提出由于張某未向其支付定金1萬(wàn)元，構(gòu)成違約，故其可以解除合同。原審審理中，經(jīng)法院詢(xún)問(wèn)，楊某明確表示不同意繼續(xù)履行合同;同時(shí)，楊某未申請(qǐng)法院對(duì)合同約定違約金予以酌減。雙方均認(rèn)可，因密云區(qū)房?jī)r(jià)上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認(rèn)合同無(wú)效糾紛為由，向原審法院起訴要求確認(rèn)楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。原審法院審理后，于2023年2月26日判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求。上述判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。張某起訴至原審法院要求楊某支付違約金18.4萬(wàn)元，居間服務(wù)費(fèi)1.3 萬(wàn)元。一審法院按照合同約定判令楊某支付違約金18.4萬(wàn)元，賠償居間服務(wù)費(fèi)1.3 萬(wàn)元。楊某不服提出上訴，二審法院予以維持。
法官說(shuō)法
本案主要涉及合同效力和違約責(zé)任兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。對(duì)于此類(lèi)案件，法院一般根據(jù)買(mǎi)房人的訴訟請(qǐng)求分類(lèi)處理：
一是在買(mǎi)房人請(qǐng)求繼續(xù)履行的情況下，只要買(mǎi)房人能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，據(jù)此主張繼續(xù)履行的，存在以下情形之一時(shí)，法院可以支持買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，判令出賣(mài)人及其配偶共同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)：1.買(mǎi)受人舉證證明出賣(mài)方配偶知道或應(yīng)當(dāng)知道買(mǎi)賣(mài)事宜而未表示反對(duì)的;2.買(mǎi)受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款,并占有使用房屋,出賣(mài)方配偶未在合理期間提出異議的;3.出賣(mài)方配偶有主動(dòng)配合騰退、交付房屋等參與履行或接受履行行為的。以上事實(shí)，除當(dāng)事人簽署的相關(guān)書(shū)面文件之外，也應(yīng)結(jié)合微信記錄、 *** 記錄、錄音文件以及中介證言等證據(jù)材料綜合考量。
二是在買(mǎi)房人請(qǐng)求解除合同，要求賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，亦要根據(jù)其具體訴訟請(qǐng)求予以處理，一般有以下兩種情況：1.要求根據(jù)合同約定支付一定數(shù)額的違約金，對(duì)此法院還需釋明是否請(qǐng)求對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，而后根據(jù)案件具體情況確定違約金數(shù)額;2.除要求支付違約金外，還請(qǐng)求賠償相應(yīng)的房屋差價(jià)損失，對(duì)此法院參照評(píng)估報(bào)告或者同等地段的房屋價(jià)格確定應(yīng)予賠償?shù)木唧w數(shù)額。
溫馨提示
買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定要核實(shí)是否屬于夫妻或者家庭共有房屋，對(duì)于上述房屋一定要求其配偶或者共有人簽字或者出具書(shū)面意見(jiàn)，以免在履行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，是可以請(qǐng)求繼續(xù)履行的。當(dāng)然也可以請(qǐng)求解除合同，而后根據(jù)合同的約定和案件實(shí)際情況來(lái)主張相應(yīng)的違約金或者差價(jià)賠償，上述情形亦可以在雙方的合同中予以約定。
案例二：房屋賣(mài)出后，因房屋內(nèi)的戶(hù)口未按照合同約定全部遷出，被判違約賠償
(本案主要揭示在房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，因戶(hù)口遷移問(wèn)題引發(fā)的相關(guān)糾紛。)
基本案情
本案的當(dāng)事人有兩方，一是買(mǎi)房人第某、翁某，另一方是賣(mài)房人劉某。2023年6月11日，第某、翁某與劉某簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定劉某以370萬(wàn)元將涉案房屋出售給第某、翁某。6月17日，第某、翁某及北京某中介機(jī)構(gòu)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定劉某過(guò)戶(hù)后2月內(nèi)向房屋所在地戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶(hù)口遷出手續(xù)，并留存5萬(wàn)房款在戶(hù)口遷出之日由第某、翁某以現(xiàn)金形式交付。如因劉某自身原因未如期或無(wú)法將相關(guān)戶(hù)口遷出，應(yīng)向第某、翁某支付房屋總價(jià)款10%的違約金并繼續(xù)履行全部戶(hù)口遷出義務(wù)。7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有權(quán)。雙方均認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋內(nèi)遺留有他人戶(hù)口，并非經(jīng)第某、翁某允許遷入。第某、翁某以劉某違約未遷出戶(hù)口為由，訴至法院請(qǐng)求劉某支付違約金37萬(wàn)元，一審法院應(yīng)劉某申請(qǐng)，對(duì)于違約金調(diào)整為7+10萬(wàn)元(自判決生效之日，以總房款370萬(wàn)為基數(shù)，按照每日千分之一的利率計(jì)算至實(shí)際遷出之日，但總額不超過(guò)10萬(wàn));劉某不服提出上訴，二審法院維持原判決。
法官說(shuō)法
戶(hù)口遷移問(wèn)題在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中較為常見(jiàn)，法院對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題的處理原則一般為：買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人遷出戶(hù)籍的，不屬于人民法院民事案件的受理范圍。但是，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人應(yīng)遷出戶(hù)籍的，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金或者賠償損失等違約責(zé)任。本案就是違反約定判令賠償違約金的一個(gè)案例。
溫馨提示
建議買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋之初，詳細(xì)了解房屋內(nèi)的戶(hù)籍情況，是否屬于售房人，還有無(wú)其他的戶(hù)口，能否遷出，自己是否在意涉案房屋內(nèi)是否有戶(hù)口，而后在合同中明確加以約定，約定遷出的時(shí)間和違約責(zé)任;特別是購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房的更要查實(shí)涉案房屋的學(xué)位是否已經(jīng)使用，對(duì)此更好在合同中明確約定。
案例三：合同關(guān)鍵條款約定不明、當(dāng)庭又無(wú)法獲得一致意見(jiàn)，法院判決合同解除
(本案主要揭示在合同條款約定存有歧義時(shí)對(duì)于合同履行可能產(chǎn)生的影響。)
基本案情
賣(mài)方為郝某，買(mǎi)方為史某。北京市朝陽(yáng)區(qū)磚角樓南里XX房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)訴爭(zhēng)房屋)房產(chǎn)所有證登記在郝某名下。2023年7月31日，高某作為郝某委托 *** 人與史某簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定郝某將訴爭(zhēng)房屋以310萬(wàn)元的價(jià)格出售給史某，當(dāng)日付定金10萬(wàn)元，在網(wǎng)簽完成后，2023年1月31日前史某交付郝某剩余房款300萬(wàn)元，但未約定辦理網(wǎng)簽的具體截止時(shí)間，其后，郝某將涉案房屋交付史某，但是史某一直未辦理網(wǎng)簽，亦未支付后續(xù)款項(xiàng)。郝某將史某訴至法院請(qǐng)求解除涉案合同、返還房屋并支付違約金。史某扣減6萬(wàn)元定金。史某不服提起上訴，二審維持原判。史某反訴要求繼續(xù)履行，并要求過(guò)戶(hù)至其名下，并要求郝某支付相應(yīng)的違約金。經(jīng)查，史某未辦理網(wǎng)簽的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，準(zhǔn)備待出售后再辦理涉案房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，故一直拖著未辦，目的是少繳稅款。
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的涉案合同及補(bǔ)充協(xié)議均合法有效，但是鑒于史某確實(shí)存在延遲辦理網(wǎng)簽的情形，涉案協(xié)議簽訂不夠嚴(yán)謹(jǐn)，極易引發(fā)歧義，故將涉案協(xié)議解除，同時(shí)根據(jù)本案史某占有涉案房屋的情形，扣減6萬(wàn)元定金。史某不服提起上訴，二審維持原判。
法官說(shuō)法
對(duì)于本案合同應(yīng)否解除，主要考慮以下三點(diǎn)：一是根據(jù)中介公司的陳述以及郝某向史某發(fā)函，表明史某確實(shí)存在拖延辦理網(wǎng)簽的情況。二是訴爭(zhēng)房屋的簽約過(guò)程不嚴(yán)謹(jǐn)，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同及《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)容亦極易讓人產(chǎn)生歧義，比如“在網(wǎng)簽完成后，2023年1月31日前史某交付郝某剩余房款300萬(wàn)元”，該條款并沒(méi)有明確如在2023年1月31日后未辦理完網(wǎng)簽是否仍應(yīng)交付300萬(wàn)元，極易引發(fā)爭(zhēng)議，對(duì)以后履行造成了障礙。三是爭(zhēng)議產(chǎn)生后，雖經(jīng)法院主持調(diào)解，但各方分歧極大，不具備重新達(dá)成新的協(xié)議的條件。
就違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，法院認(rèn)為史某拖延不辦理網(wǎng)簽應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，某房產(chǎn)中介公司提供的合同存在多處矛盾不完備之處也應(yīng)負(fù)一定責(zé)任，郝某簽約當(dāng)天未帶齊售房的相關(guān)材料且未對(duì)合同進(jìn)行常識(shí)性審核也應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。故判令解除合同、返還房屋，未支持其違約金請(qǐng)求，但是考慮到史某已實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋長(zhǎng)達(dá)一年有余，且造成合同解除史某應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，故史某已交定金應(yīng)補(bǔ)償郝某的部分損失，法院根據(jù)責(zé)任比例酌定郝某退還定金4萬(wàn)元給史某。
溫馨提示
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否應(yīng)予解除及違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。根據(jù)庭審查明的有關(guān)事實(shí)和證據(jù)可以看出，雙方合同中關(guān)于付款條件的約定極易引發(fā)歧義，雙方在一、二審中對(duì)此無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，也無(wú)法達(dá)成新的協(xié)議。此種情形下，法院認(rèn)為該合同已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，應(yīng)予解除。法院依照本案具體情況確定的違約責(zé)任比例是適當(dāng)?shù)?。這個(gè)案例提醒大家，在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審閱合同條款，避免歧義發(fā)生，否則出現(xiàn)爭(zhēng)議后，無(wú)法按照合同條款處理，甚至出現(xiàn)合同不能履行的后果。
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