房產(chǎn)案例：張律師辦理房屋買賣糾紛案，違約方賠償購房人違約金
代理階段：一審
代理方：原告（劉某某化名）
案件結果：勝訴，違約方退還購房定金，賠償違約金60萬元。
代理律師：張云鵬律師
案情介紹：
2016年7月10日，原告劉某某與被告王某某雙方經(jīng)北京房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間介紹達成《房屋買賣業(yè)務》[合同編號：]合同及補充協(xié)議，約定被告將位于北京市豐臺區(qū)某某號院6號路1層1單元104房屋出售給原告，房屋價款226萬元。合同簽訂當日原告按照約定向被告支付定金3萬元，2016年8月21日被告提出加收定金40萬元。2016年8月25日雙方完成網(wǎng)簽手續(xù)。根據(jù)雙方約定被告應于2016年8月31日前將房屋交付給原告，但是被告在房屋交付期限屆滿仍以各種借口拒絕交付房屋，并明確表示拒絕繼續(xù)履行合同。雙方在2016年9月5日簽訂收款證明：記載因被告未按約定日期正常交房，拒絕繼續(xù)履行合同。原告委托律師起訴要求被告賠償違約損失。
判決結果：
碩恒房產(chǎn)律師代理原告一方，最終法院采信律師代理意見判令合同解除并支持違約金。判決結果如下:
依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第二百四十七條之規(guī)定，判決如下：
一、被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告劉某某支付違約金及房屋差價損失共計600000元。
二、駁回原告劉某某其他訴訟請求。
案件分析：
一、本案中，作為購買方在被告未按約定交付房屋時被告已構成違約，但是因原告擔心資金安全，未考慮法律風險同意中介人員的建議，從而簽訂收款證明，由于對于違約證據(jù)和法律不了解，險些將對方違約行為轉化為雙方協(xié)商解除，而無法獲得賠償。
二、在庭審中被告一方面主張原告違約，另外提出房屋共有權人不同意出售房屋且雙方簽署的《收款證明》沒有出賣人簽名，該證明系協(xié)商解除買賣合同。律師接受委托后，抓住收款證明中載明的“售房人王某某拒絕繼續(xù)履行合同”，該收款證明是雙方對于履行事實的說明并非合同協(xié)商解除。最終法院認定被告的行為構成根本違約，應承擔違約責任。對于原告劉某某主張的違約金及房屋差價損失，法院結本案的實際履行情況、雙方合同解除的情況、王某某的過錯程度、劉某某的實際損失及其預期利益、房屋市場價格變化等因素，根據(jù)公平原則，酌情確定王某某應向劉某某支付違約金及房屋差價損失的具體數(shù)額。
法律依據(jù)：
合同法：第八條、第六十條
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
二手房買賣過程中，在簽訂合同和補充協(xié)議時，一定要注意合同條款和補充協(xié)議約定內(nèi)容，必要時可咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師以免因對房屋買賣合同條款不理解導致后續(xù)發(fā)生不必要房產(chǎn)糾紛。另外在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代為簽字賣房的情況，注意查看和核實委托手續(xù)及共有人授權，否則在交易中可能發(fā)生對方以授權不明或無代理權主張合同無效或撤銷合同。
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