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圍繞服務(wù)品質(zhì)提升的競(jìng)爭(zhēng)才拉開(kāi)序幕，不應(yīng)再以傭金率差異籍口把房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)打回低價(jià)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。
作者：房互君
房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院出品
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關(guān)于房產(chǎn)中介費(fèi)高不高的討論一直就沒(méi)有停息過(guò)。很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人希望房互君來(lái)談?wù)勥@個(gè)話題，因?yàn)?，眾多支持中介費(fèi)過(guò)高的言論，大多看到了這個(gè)數(shù)字本身，而忽略了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，也沒(méi)有看到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者的價(jià)值，這讓從業(yè)者們很苦惱。
不得不說(shuō)，盡管房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)逐漸融入社會(huì)大眾的生活，但社會(huì)對(duì)行業(yè)的偏見(jiàn)和誤解仍然存在，希望接下來(lái)的文字，能對(duì)消除誤解有所幫助。
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由于歷史原因，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路高攀，直至近期才預(yù)期見(jiàn)頂。對(duì)于一個(gè)家庭，買(mǎi)房往往會(huì)耗盡積蓄，并需要?jiǎng)佑靡欢ǜ軛U才能實(shí)現(xiàn)“名下有房”。隨著我們居民杠桿率不斷升高，購(gòu)房者感受到的來(lái)自房子的壓力也越來(lái)越大。
買(mǎi)房首付已經(jīng)讓很多人動(dòng)用了“6個(gè)錢(qián)包”（雙方父母+夫妻），買(mǎi)房路上的交易稅費(fèi)、中介費(fèi)又是一筆“額外支出”，很容易產(chǎn)生成為這些“額外支出”成為壓倒買(mǎi)房人“最后一根稻草”的感受。
從買(mǎi)房成本構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)、交易稅、貸款利息是不可變支出，而中介費(fèi)又是交易過(guò)程中唯一有選擇余地、“能商量”的環(huán)節(jié)，也是購(gòu)房者唯一希望能通過(guò)操作降低負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，從心理和現(xiàn)實(shí)層面考慮，中介費(fèi)高低就具備了被指責(zé)的話題性。
另外，在中國(guó)，因?yàn)闅v史原因形成的“中介費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)”這種費(fèi)用轉(zhuǎn)移規(guī)則，加重了買(mǎi)房的“感受負(fù)擔(dān)”，并導(dǎo)致極大的負(fù)面體驗(yàn)。
從理論上，中介費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)付，沒(méi)有本質(zhì)差異，即便中介費(fèi)由賣(mài)家出，最終也還是買(mǎi)房人支付，然而從體驗(yàn)感受上，賣(mài)方付費(fèi)顯然要好很多，買(mǎi)方“感覺(jué)”更好。所以，除了中國(guó)之外，大部分國(guó)家采取賣(mài)方付費(fèi)。
必須要說(shuō)明的是，從費(fèi)率本身來(lái)看，不止是中國(guó)，全世界內(nèi)絕大多數(shù)國(guó)家都采用與房屋總價(jià)掛鉤的固定比率作為傭金的計(jì)算方式，其內(nèi)在的邏輯是，服務(wù)價(jià)格與幫助委托人節(jié)省下的房屋交易成本和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)成正比。從全球來(lái)進(jìn)行對(duì)比，中國(guó)傭金率處于全球較低水平，中國(guó)大陸地區(qū)的傭金率平均2%左右，不僅遠(yuǎn)低于美歐日高達(dá)6%的費(fèi)率，也比俄羅斯、巴西等金磚國(guó)家要低。
而且，中國(guó)經(jīng)紀(jì)服務(wù)覆蓋了產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、資金存管、協(xié)助產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等內(nèi)容，采用一攬子收費(fèi)方式，中國(guó)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容多于其他國(guó)家。相比之下，美國(guó)、日本、德國(guó)、加拿大等國(guó)的傭金費(fèi)用只適用交易過(guò)程，諸如產(chǎn)權(quán)調(diào)查、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等保障服務(wù)的費(fèi)用都是單獨(dú)收取。
總結(jié)一下，由于在中國(guó)中介費(fèi)單邊收費(fèi)，盡管費(fèi)率低，但中介費(fèi)讓受眾覺(jué)得增加了買(mǎi)房壓力，體感上覺(jué)得“中介費(fèi)貴”，但從任何一個(gè)國(guó)家的行業(yè)情況來(lái)看，中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)其實(shí)性價(jià)比最高。
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另外一個(gè)問(wèn)題來(lái)了，中介費(fèi)是不是抬高了房產(chǎn)交易的交易成本？中介是不是由于壟斷了房源，讓老百姓的房子不能自由自主交易，使得只能使用中介進(jìn)行房產(chǎn)交易呢？為什么中介費(fèi)率不能保持一個(gè)更低的水平？
在過(guò)去的一篇文章中，房互君已經(jīng)提到過(guò)，任何行業(yè)的經(jīng)紀(jì)，都提高了交易效率，經(jīng)紀(jì)的存在，本質(zhì)上是通過(guò)提高交易效率降低交易風(fēng)險(xiǎn)，讓隱性的交易成本變得更低。在此不做贅述。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者維克拉夫·哈韋爾說(shuō)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是惟一自然、合理和能夠帶來(lái)繁榮的經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樗俏┮荒芊从成畋举|(zhì)的經(jīng)濟(jì)模式。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度之一，房地產(chǎn)體系的“市場(chǎng)+保障”模式從1992年開(kāi)始提倡至今整整30年，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的底座。
相比新房和商業(yè)用房，二手房是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)化最為充分的一個(gè)領(lǐng)域。一是因?yàn)榉吭捶稚⒃趥€(gè)人受眾，天然不具備壟斷基礎(chǔ)；二是以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為主的市場(chǎng)參與者整體上比較分散，每一個(gè)商圈內(nèi)都會(huì)有多家經(jīng)紀(jì)公司參與競(jìng)爭(zhēng)，每一個(gè)買(mǎi)賣(mài)房人都可以自由選擇多家中介公司為自己服務(wù)。
不僅房源不存在壟斷，中介費(fèi)率的高低，其實(shí)也是市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)后達(dá)成的交易平衡的結(jié)果。
從1988年大陸第一家民營(yíng)房產(chǎn)中介門(mén)店誕生，迄今34年，二手房市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了充分競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展成為不同城市存在2-4家主力品牌，不同商圈又分布著大大小小數(shù)量眾多的中小中介的市場(chǎng)格局。
不同經(jīng)紀(jì)品牌的傭金率也不同，從國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，整體市場(chǎng)的傭金率在1-3%之間，甚至有個(gè)別小中介靠不足1%的傭金率吸引客戶。早年，愛(ài)屋吉屋更是打出了0.5%的傭金吸引客戶。
以北京為例，據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前3000多家備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，傭金率從1.0%-2.7%，品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在2.0%-2.7%，一些小型經(jīng)紀(jì)公司的費(fèi)率在1%左右，用戶有絕對(duì)的自由度選擇他們認(rèn)可的傭金費(fèi)率的經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行服務(wù)。
從全國(guó)情況來(lái)看，中介費(fèi)率分為對(duì)外的名義費(fèi)率和實(shí)收的費(fèi)率。不同城市的折扣率存在明顯差異，以南昌為例，名義費(fèi)率超過(guò)2.5%，幾大頭部品牌的平均實(shí)收費(fèi)率只有1.2%。即使是一二線城市，按名義費(fèi)率的情況也不普遍，大部分品牌都有一定程度折扣率，甚至有的折扣在30%-50%區(qū)間。
從歷史來(lái)看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域也不乏新的入局者，在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)潮時(shí)期就有愛(ài)屋吉屋等從線上切入的平臺(tái)，近期也有地產(chǎn)商從物業(yè)切入、家居企業(yè)從家裝切入，以及用短視頻平臺(tái)獲取用戶的創(chuàng)業(yè)者，這些企業(yè)已經(jīng)證明房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)。
當(dāng)然，這些另辟蹊徑進(jìn)入到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域當(dāng)中的入局者們，最后結(jié)局如何，最終要看他們能否在自己的模式中找到企業(yè)生存之道。
愛(ài)屋吉屋最終燒了數(shù)十億的資金后宣告倒閉。它用天量的資本教訓(xùn)告訴行業(yè)內(nèi)外，過(guò)低的傭金費(fèi)率，其實(shí)并不足以支撐一個(gè)中介企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，同時(shí)也在向社會(huì)證明，如果一味地要求低傭金，那么大部分經(jīng)紀(jì)公司都要倒閉，房產(chǎn)交易將繼續(xù)回到混亂的時(shí)代。
曾經(jīng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，中介費(fèi)率應(yīng)該按照社會(huì)的平均工資來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，不同價(jià)格的房源的交易傭金應(yīng)該保持一致。
經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，才是實(shí)現(xiàn)公平的最佳手段。
當(dāng)下，不同品牌、不同服務(wù)形成不同的服務(wù)費(fèi)率，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展的特征之一，統(tǒng)一價(jià)格的市場(chǎng)更容易導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)和潛規(guī)則亂象，如果統(tǒng)一傭金率，只會(huì)讓購(gòu)房者減少選擇，并產(chǎn)生真正的市場(chǎng)壟斷。
而熟悉房產(chǎn)交易的人都知道，不同價(jià)格的房源的交易周期和風(fēng)險(xiǎn)也并不一樣，這意味著經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司為之付出的成本也不一樣。一套10萬(wàn)的房子，可能一個(gè)經(jīng)紀(jì)人一周之內(nèi)就交易完成，而一套1000萬(wàn)元的房源，可能需要很多位經(jīng)紀(jì)人通力合作花費(fèi)數(shù)個(gè)月才能匹配到完美的消費(fèi)者。
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以上，我們解釋了為什么中介要存在、為什么當(dāng)前中介費(fèi)率是合理的。那么，為什么受眾會(huì)對(duì)中介費(fèi)仍然存在偏見(jiàn)呢？
沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者們可能并不清楚房產(chǎn)交易的復(fù)雜程序，也不知道房產(chǎn)交易的數(shù)十個(gè)環(huán)節(jié)，可能每個(gè)環(huán)節(jié)都有雷區(qū)。不了解房產(chǎn)交易流程，也就不清楚經(jīng)紀(jì)人背后龐雜的服務(wù)內(nèi)容，對(duì)房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不足，是導(dǎo)致很多人對(duì)傭金高低存在認(rèn)知偏差的主要因素。
不同的經(jīng)紀(jì)公司之間傭金有高低，但沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的低傭金，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的高費(fèi)率。
就像用戶對(duì)于手機(jī)的選擇一樣，買(mǎi)家可以選擇近萬(wàn)元的蘋(píng)果手機(jī)，也可以選擇幾百元的山寨機(jī)，但不要指望山寨機(jī)能用出蘋(píng)果的質(zhì)感。
同理，選擇了低費(fèi)率的街邊夫妻店，也就不要過(guò)高期待他們會(huì)像鏈家一樣為你提供各種服務(wù)保障。
所有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者也必須認(rèn)識(shí)到，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間的費(fèi)率戰(zhàn)，在一定程度上讓消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)服務(wù)認(rèn)知產(chǎn)生了混亂。
比如，在南昌這個(gè)加盟主導(dǎo)市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人和店?yáng)|不在服務(wù)品質(zhì)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，只在費(fèi)率上競(jìng)爭(zhēng)，低費(fèi)率搶客成為市場(chǎng)主流模式，不少經(jīng)紀(jì)公司將費(fèi)率降到1%以下。低費(fèi)率、低品質(zhì)、店?yáng)|和品牌主不投入、經(jīng)紀(jì)人無(wú)底薪高提成，造成經(jīng)紀(jì)人月均流失率超過(guò)13%、平均店效只有4-5萬(wàn)，處于虧本邊緣，最終形成了無(wú)底線、無(wú)秩序的惡性競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)。
所以，房互君也呼吁，經(jīng)紀(jì)公司之間不要在費(fèi)率進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)。這種惡性競(jìng)爭(zhēng)，讓購(gòu)房者確實(shí)在一時(shí)得到了較低的傭金率，但同時(shí)也失去了有品質(zhì)的服務(wù)，在交易過(guò)程中面臨不確定風(fēng)險(xiǎn)的概率大大上升，最終受損害的，還是買(mǎi)賣(mài)房人的利益。
大多數(shù)人認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)提供的只有找房、看房、過(guò)戶服務(wù)。實(shí)際上，房產(chǎn)是否抵押、資金是否安全、房屋是否發(fā)生過(guò)意外事故等等涉及到資產(chǎn)安全的環(huán)節(jié)也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)內(nèi)容，這些可能并沒(méi)有被我們看見(jiàn)的服務(wù)價(jià)值也應(yīng)該得到認(rèn)可。過(guò)低的傭金價(jià)格戰(zhàn)，也無(wú)法支撐房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在所有環(huán)節(jié)上為消費(fèi)者排雷。
除了安全之外，對(duì)于房產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，效率是另外一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人找到交易意愿更高的買(mǎi)家，提升交易效率；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在一個(gè)平臺(tái)上同時(shí)篩選大量房源，降低搜尋成本。這些節(jié)省時(shí)間，增加交易成功率的內(nèi)容都涵蓋在經(jīng)紀(jì)服務(wù)之內(nèi)，并讓交易雙方獲得了相應(yīng)的價(jià)值。
傭金率的高低應(yīng)該以服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)效率來(lái)衡量，這本來(lái)應(yīng)該成為共識(shí)，但目前一些觀點(diǎn)只對(duì)比傭金率數(shù)字的高低，以及用總房?jī)r(jià)高低來(lái)計(jì)算價(jià)差。這種現(xiàn)象的背后，本身也說(shuō)明了為服務(wù)付費(fèi)、尊重服務(wù)者價(jià)值還沒(méi)有成為共識(shí)。
在唯傭金論之外，我們應(yīng)該看到，服務(wù)者在行業(yè)發(fā)展中所付出的努力。
以鏈家為例，成立超過(guò)二十年間累計(jì)賠付30.53億元安心保障金，保障了數(shù)千人數(shù)十億資產(chǎn)的安全。企業(yè)實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者交易安全而投入，用“真房源”等產(chǎn)品提升服務(wù)品質(zhì)，用VR看房等技術(shù)優(yōu)化服務(wù)流程，才有了今天的“黑中介”現(xiàn)象減少，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)品質(zhì)得到明顯提升。
目前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)不同品牌之間的服務(wù)差別遠(yuǎn)大于十年前。有純線下門(mén)店，也有線上線下閉環(huán)式服務(wù)；有資金監(jiān)管服務(wù)，也有以房源為唯一賣(mài)點(diǎn)的裸奔式服務(wù)；還有結(jié)合物業(yè)、家居的跨界整合服務(wù)。這些都是企業(yè)的智慧和市場(chǎng)的選擇。
當(dāng)前，圍繞服務(wù)品質(zhì)提升的競(jìng)爭(zhēng)剛剛拉開(kāi)序幕，不應(yīng)該再以傭金率差異的籍口把房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)打回到低價(jià)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，費(fèi)率的不同水準(zhǔn)背后是不同公司的不同戰(zhàn)略選擇，給消費(fèi)者更多選擇、基于費(fèi)率定價(jià)提供更具品質(zhì)的體驗(yàn)與類(lèi)似保險(xiǎn)兜底從而持續(xù)獲得用戶用腳投票，才是尊重規(guī)律、面向未來(lái)的態(tài)度。（正文完）
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